Obserwuj

Bądź na bieżąco z prawem samorządowym. Zamów bezpłatny cotygodniowy newsletter.






Działy:
  • Gospodarka komunalna

    W dziale "GOSPODARKA KOMUNALNA" publikowane są artykuły dotyczące spółek komunalnych oraz zakładów budżetowych, jak również artykuły dotyczące poszczególnych działów gospodarki komunalnej, w tym gospodarki odpadami komunalnymi, gospodarki wodno-ściekowej, transportu publicznego.

  • Podatki

    W dziale "PODATKI" publikowane są artykuły dotyczące podatków i opłat publicznoprawnych, m.in. dotyczące podatku VAT, podatku od nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i innych.

  • Finanse publiczne

    W dziale "FINANSE PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące szeroko pojmowanych zagadnień związanych z finansami publicznymi, m.in. artykuły dotyczące dochodów jednostek samorządu terytorialnego oraz dyscypliny finansów publicznych.

  • Zamówienia publiczne

    W dziale "ZAMÓWIENIA PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące problematyki zamówień publicznych, m.in. dotyczące sytuacji podmiotów komunalnych w toku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Prezentowane są także najnowsze orzeczenie KIO oraz sądów w zakresie prawa zamówień publicznych.

  • Prawo cywilne

    W dziale "PRAWO CYWILNE" publikowane są artykuły dotyczące zagadnień cywilnoprawnych, m.in. umów oraz sporów przed sądami powszechnymi, których stroną są podmioty komunalne.

  • Nieruchomości

    W dziale "NIERUCHOMOŚCI" publikowane są artykuły dotyczące nieruchomości komunalnych oraz spraw związanych z innymi nieruchomościami, w których występują organy samorządu terytorialnego. Artykuły dotyczą w szczególności gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

  • Procedury administracyjne

    W dziale "PROCEDURY ADMINISTRACYJNE" publikowane są artykuły dotyczące procedur, które prowadzone są przez organy samorządu terytorialnego. W szczególności artykuły dotyczą ogólnej procedury administracyjnej (KPA - Ordynacja podatkowa), procedury sądowoadministracyjnej, procedury uchwałodawczej oraz dostępu do informacji publicznej.

  • Ustrój

    W dziale "USTRÓJ" publikowane są artykuły dotyczące ustroju podmiotów komunalnych, w tym zagadnienia dotyczące statusu prawnego organów jednostek samorządu terytorialnego, związków międzygminnych czy radnych.

  • Inne

    W dziale "INNE" publikowane są artykuły związane z funkcjonowaniem podmiotów komunalnych, które ze względu na swoją tematykę nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii.

21.01.2015

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

UWAGA: TEN ARTYKUŁ MA WIĘCEJ NIŻ 3 MIESIĄCE.
SPRAWDŹ AKTUALNY STAN PRAWNY LUB SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM.
drukuj mail Share

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Gmina nie może w sposób arbitralny ustalać opłat za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 czerwca 2014 r. sygn. akt III CSK 235/13 rozpoznał skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwanej Spółki, będącej najemcą nieruchomości stanowiącej własność miasta. Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Postępowanie sądowe dotyczyło roszczeń powoda o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości po wypowiedzeniu umowy najmu przez gminę, ze względu na zwłokę najemcy w płatności czynszu. Rozwiązanie umowy nastąpiło z dniem 30 września 2006 r., natomiast stanowiący przedmiot umowy lokal został wydany dopiero w dniu 16 kwietnia 2011 r. po orzeczeniu przez Sąd eksmisji byłego najemcy. Gmina domagała się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od wypowiedzenia umowy do wydania lokalu.

Strony w umowie uznały, że podstawą określenia opłat za bezumowne korzystanie z nieruchomości będzie Zarządzenie Prezydenta miasta ustalające wysokość odpłatności za korzystanie z lokali po upływie obowiązywania umowy przez byłego najemcę.

Sąd Najwyższy zdefiniował status prawny byłego najemcy, od którego zależy charakter roszczenia, które może być przeciwko niemu skierowane. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy skierowane przeciwko posiadaczowi samoistnemu lub zależnemu, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy obejmuje roszczenia właściciela przewidziane w art. 224 § 2 i art. 230 Kodeksu cywilnego [dalej: k.c.], a przeciwko posiadaczowi samoistnemu lub zależnemu w złej wierze w art. 225 i art. 230 k.c.. Zdaniem Sadu Najwyższego to właśnie za posiadacza zależnego w złej wierze należy uznać posiadacza, który kontynuuje posiadanie po wygaśnięciu stosunku prawnego łączącego go z właścicielem, chociaż powinien i zdaje sobie sprawę z obowiązku zwrotu rzeczy, ale odmawia jej wydania. Na posiadaczu zależnym w złej wierze ciąży obowiązek zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy za cały okres posiadania w tym charakterze, zwrot pobranych i niezużytych pożytków, uiszczenie wartości niepobranych użytych pożytków oraz odpowiedzialność za utratę i pogorszenie rzeczy.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą za podstawę ustalenia wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia przyjmowana jest stawka rynkowa, stosowana za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy bez tytułu prawnego. Sąd Najwyższy zaznaczył, że przepisy regulujące roszczenia uzupełniające roszczenia windykacyjne nie są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i strony mogą odmiennie ułożyć zasady i wysokość zobowiązania posiadacza zależnego korzystającego z przedmiotu najmu po wygaśnięciu umowy. Z uwagi na fakt, że przyjęte przez strony rozwiązanie odbiegało od reguł wskazanych w orzecznictwie, wymagało dokonania wykładni umowy do stwierdzenia, czy było ono wiążące dla stron. Zarzut Sądu Najwyższego skierowany przeciwko uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego polegał na tym, że nie dość wnikliwie dokonał wykładni oświadczeń stron, a jedynie zdawkowo powołał się na art. 65 § 2 k.c. Sąd Najwyższy podkreślił również, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ma szczególny charakter, wskazujący na to, że nie stanowi ono wyrównania uszczerbku majątkowego będącego szkodą. Jego celem jest ochrona interesów właściciela pozbawionego możliwości uzyskania świadczenia związanego z realizacją uprawnienia do korzystania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem. Zdaniem Sądu Najwyższego, uzasadnienie Sądu Apelacyjnego nie zawiera wywodu wskazującego, czy i w jakim zakresie arbitralnie określone opłaty spełniają takie wymagania. W związku z tym Sąd Najwyższy przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Z interpretacji Sądu Najwyższego wynika, że strony regulując wysokość wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy po wygaśnięciu stosunku najmu nie mogą tego robić w sposób dowolny. Ograniczeniem jest tutaj charakter prawny takiego wynagrodzenia, co podkreślił Sąd Najwyższy w omawianym orzeczeniu.

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj
DZIAŁY:
Prawo cywilne

Autorzy artykułu

Piotr Kołodziejczak

radca prawny w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, Partner, specjalizuje się w zakresie realizacji projektów inwestycyjnych, sporach sądowych, opracowywania i opiniowania umów

Emil Rogalski

asystent, interesuje się prawem cywilnym, ze szczególnym uwzględnieniem prawa rzeczowego i prawem pracy

Więcej z Wokandy §

Wydarzenia PDS

  • Brak nadchodzących wydarzeń
Więcej wydarzeń

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj