21.01.2015


Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

KATEGORIA: Wokanda

Gmina nie może w sposób arbitralny ustalać opłat za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 czerwca 2014 r. sygn. akt III CSK 235/13 rozpoznał skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwanej Spółki, będącej najemcą nieruchomości stanowiącej własność miasta. Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Postępowanie sądowe dotyczyło roszczeń powoda o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości po wypowiedzeniu umowy najmu przez gminę, ze względu na zwłokę najemcy w płatności czynszu. Rozwiązanie umowy nastąpiło z dniem 30 września 2006 r., natomiast stanowiący przedmiot umowy lokal został wydany dopiero w dniu 16 kwietnia 2011 r. po orzeczeniu przez Sąd eksmisji byłego najemcy. Gmina domagała się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od wypowiedzenia umowy do wydania lokalu.

Strony w umowie uznały, że podstawą określenia opłat za bezumowne korzystanie z nieruchomości będzie Zarządzenie Prezydenta miasta ustalające wysokość odpłatności za korzystanie z lokali po upływie obowiązywania umowy przez byłego najemcę.

Sąd Najwyższy zdefiniował status prawny byłego najemcy, od którego zależy charakter roszczenia, które może być przeciwko niemu skierowane. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy skierowane przeciwko posiadaczowi samoistnemu lub zależnemu, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy obejmuje roszczenia właściciela przewidziane w art. 224 § 2 i art. 230 Kodeksu cywilnego [dalej: k.c.], a przeciwko posiadaczowi samoistnemu lub zależnemu w złej wierze w art. 225 i art. 230 k.c.. Zdaniem Sadu Najwyższego to właśnie za posiadacza zależnego w złej wierze należy uznać posiadacza, który kontynuuje posiadanie po wygaśnięciu stosunku prawnego łączącego go z właścicielem, chociaż powinien i zdaje sobie sprawę z obowiązku zwrotu rzeczy, ale odmawia jej wydania. Na posiadaczu zależnym w złej wierze ciąży obowiązek zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy za cały okres posiadania w tym charakterze, zwrot pobranych i niezużytych pożytków, uiszczenie wartości niepobranych użytych pożytków oraz odpowiedzialność za utratę i pogorszenie rzeczy.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą za podstawę ustalenia wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia przyjmowana jest stawka rynkowa, stosowana za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy bez tytułu prawnego. Sąd Najwyższy zaznaczył, że przepisy regulujące roszczenia uzupełniające roszczenia windykacyjne nie są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i strony mogą odmiennie ułożyć zasady i wysokość zobowiązania posiadacza zależnego korzystającego z przedmiotu najmu po wygaśnięciu umowy. Z uwagi na fakt, że przyjęte przez strony rozwiązanie odbiegało od reguł wskazanych w orzecznictwie, wymagało dokonania wykładni umowy do stwierdzenia, czy było ono wiążące dla stron. Zarzut Sądu Najwyższego skierowany przeciwko uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego polegał na tym, że nie dość wnikliwie dokonał wykładni oświadczeń stron, a jedynie zdawkowo powołał się na art. 65 § 2 k.c. Sąd Najwyższy podkreślił również, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ma szczególny charakter, wskazujący na to, że nie stanowi ono wyrównania uszczerbku majątkowego będącego szkodą. Jego celem jest ochrona interesów właściciela pozbawionego możliwości uzyskania świadczenia związanego z realizacją uprawnienia do korzystania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem. Zdaniem Sądu Najwyższego, uzasadnienie Sądu Apelacyjnego nie zawiera wywodu wskazującego, czy i w jakim zakresie arbitralnie określone opłaty spełniają takie wymagania. W związku z tym Sąd Najwyższy przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Z interpretacji Sądu Najwyższego wynika, że strony regulując wysokość wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy po wygaśnięciu stosunku najmu nie mogą tego robić w sposób dowolny. Ograniczeniem jest tutaj charakter prawny takiego wynagrodzenia, co podkreślił Sąd Najwyższy w omawianym orzeczeniu.



Autor:
Piotr Kołodziejczak

radca prawny, partner w Kancelarii Prawnej Ziemski & Partners w Poznaniu, specjalizuje się w zakresie realizacji projektów inwestycyjnych, sporach sądowych, opracowywania i opiniowania umów



Emil Rogalski
asystent, interesuje się prawem cywilnym, ze szczególnym uwzględnieniem prawa rzeczowego i prawem pracy

TAGI: Wyrok SN, Samorząd,



Tekst pochodzi z portalu Prawo Dla Samorządu