W dniu 24 września 2023 r. weszła w życie znaczna część przepisów nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aktualnie dociera do nas wiele pytań i wątpliwości związanych z tzw. okresem przejściowym - gdy nowe przepisy w pewnym zakresie już obowiązują, jednak gminy nie mają jeszcze uchwalonych planów ogólnych. Najwięcej wątpliwości dotyczy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w tym ich zmian oraz uchwalania nowych planów.

Dotychczasowe plany miejscowe

Na wstępie należy podkreślić, że plany uchwalone przed wejściem w życie nowelizacji zachowają moc do czasu wejścia w życie nowych planów, opracowanych na podstawie nowych przepisów. Takie plany będą mogły być zmieniane, jednak już w nowym trybie. Do zachowanych w mocy planów miejscowych nie będą miały zastosowania nowe definicje, m.in. dotyczące powierzchni biologicznie czynnej, intensywności zabudowy, czy powierzchni kondygnacji. Nie ma również wymogu, by takie plany o nowe definicje uzupełnić, jednak jeśli gmina zdecyduje się na zmianę starego planu, to zmiana będzie wymagała zastosowania nowych definicji.

Procedury w toku

W okresie przejściowym można zmienić plany miejscowe, a także uchwalić nowe. Będzie można również dokończyć procedury wszczęte przed wejściem w życie nowelizacji. Jednak o tym, które przepisy należy zastosować, będzie decydowało to, na którym etapie procedury planistycznej weszła w życie nowelizacja.

Jeżeli przed wejściem w życie nowelizacji wystąpiono o uzgodnienia i opinie, można dokończyć prace na podstawie przepisów dotychczasowych. Jednakże, jeżeli przed dniem 1 stycznia 2025 r. nie ogłoszono o terminie wyłożenia projektu do publicznego wglądu, trzeba będzie sporządzić nowe dane przestrzenne.

W przypadku, gdy gmina nie zdążyła wystąpić o uzgodnienia i opinie przed wejściem w życie nowelizacji, będzie mogła dalej procedować plan, ale częściowo na podstawie przepisów nowych – konieczne będzie uzupełnienie projektu o nowe pojęcia, nowe wymogi co do zawartości planu oraz danych przestrzennych. O opinie i uzgodnienia trzeba będzie zwrócić się do organów wymienionych w przepisach w nowym brzmieniu. 

Po wejściu w życie nowelizacji można wszcząć nową procedurę zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. W takiej sytuacji należy przeprowadzić postępowanie na nowych zasadach. Jeśli w danej gminie nie zostanie jeszcze uchwalony plan ogólny, jak dotychczas należy badać zgodność planu miejscowego ze studium.

Badanie niesprzeczności ze studium

Aż do wejścia w życie planu ogólnego, nadal konieczne jest zadbanie o to, by plan był niesprzeczny ze studium.

Spełnienie tego wymogu nie dotyczy jednak dwóch przypadków:

• już od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej nie bada się niesprzeczności ze studium planów miejscowych w zakresie lokalizacji urządzeń wytwarzających energię z OZE oraz ich stref ochronnych,
• jeżeli studium już nie obowiązuje (tj. od 1 stycznia 2026 r.) i nie uchwalono jeszcze planu ogólnego, nie bada się niesprzeczności planu miejscowego ze studium, jeśli plan lub jego zmiana dotyczy wyłącznie lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Wygaśnięcie studium i brak planu ogólnego

Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin pozostają w mocy do czasu wejścia w życie planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do 1 stycznia 2026 r.

Po tej dacie zmiana lub uchwalenie planu miejscowego będą możliwe, jeżeli w danej gminie będzie obowiązywał plan ogólny.

Ustawa przewiduje jednak 3 wyjątki:

• jeżeli przed dniem 1 stycznia 2026 r. ogłoszono o terminie wyłożenia projektu do publicznego wglądu, można dokończyć prace nad planem miejscowym – wówczas badana będzie zgodność z dotychczasowym studium (pomimo tego, że formalnie ono wygasło),
• jeżeli plan miejscowy albo jego zmiana dotyczy lokalizacji inwestycji celu publicznego – nie bada się zgodności ze studium,
• jeżeli zmiana dotyczy wyłącznie lokalizacji inwestycji w zakresie gospodarowania strategicznymi zasobami naturalnymi kraju lub działalności dotyczącej złóż i kopalin – bada się zgodność ze studium.

Podsumowanie

Nowelizacja niesienie istotne zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy przejściowe są napisane w sposób bardzo nieczytelny i budzą wiele wątpliwości.

Istotne jest, by zdawać sobie sprawę z tego, że obecne plany miejscowe pozostają w mocy, nowe przepisy nie zakładają ich wygaszania. W okresie przejściowym, czyli po wejściu w życie nowelizacji dotychczasowe plany można zmieniać, a także można uchwalać nowe. O tym, czy należy stosować nowe, czy dotychczasowe przepisy decyduje to, na jakim etapie była procedura związana z uchwaleniem planu w momencie wejścia w życie nowelizacji.

Aktualnie, gdy nowe przepisy już obowiązują, optymalnie byłoby zakończyć procedury związane z planami miejscowymi przed dniem 1 stycznia 2026 r. Od tej daty studia przestaną obowiązywać i może okazać się, że nie będzie można zakończyć prac.

Uchwalenie planów miejscowych przed planem ogólnym pozwoli uniknąć zablokowania inwestycji. Zwłaszcza, że wyznaczając strefy planistycznej w planie ogólnym, w pierwszej kolejności należy uwzględnić obszary, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy.