Postępowanie w sprawie wyłączenia gruntów rolnych lub leśnych z produkcji rolniczej lub leśnej stanowi element procesu inwestycyjnego, przeprowadza się je przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, a po uzyskaniu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne.

Gdy przeznaczenie gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne wymaga zgody organu na zmianę przeznaczenia, wtedy zawsze wymagane są dwie decyzje: najpierw zgoda, a następnie zezwolenie na wyłączenie. Wymaga to uchwalenia lub zmiany przez radę gminy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który przeznacza grunty rolne lub leśne na cele nierolnicze lub nieleśne, a przed podjęciem stosownej uchwały właściwy organ wyrazić musi zgodę na zmianę przeznaczenia. Dopiero po zakończeniu tej fazy procesu inwestycyjnego i uzyskaniu wymaganych ustawą zgód możliwe jest wszczęcie postępowania o wyłączenie gruntów z produkcji.

Natomiast jeżeli nie są wymagane ani zgoda, ani zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, to wtedy można wyłączyć grunty z produkcji bez decyzji administracyjnej przewidzianej ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, co jednak nie oznacza braku obowiązku uzyskania innej wymaganej przepisami decyzji, np. decyzji o warunkach zabudowy.

I. Pojęcie

Przez wyłączenie gruntów z produkcji rozumie się rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów. Chodzi tu o rzeczywiste, a nie dokumentowe rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntu. Nie uważa się za wyłączenie z produkcji gruntów znajdujących się pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu – jeżeli przerwa w rolniczym użytkowaniu tych obiektów jest spowodowana zmianą kierunków produkcji rolniczej i nie trwa dłużej niż pięć lat. Oznacza to, że na takie działanie nie jest wymagana decyzja zezwalająca na wyłączenie. Gdyby przerwa w rolniczym użytkowaniu obiektów miała przekroczyć okres pięciu lat, to po ich upływie należałoby uzyskać decyzję zezwalającą na wyłączenie.

II. Postępowanie w sprawie wydania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów rolnych lub leśnych z produkcji rolniczej lub leśnej

Postępowanie w sprawie wydania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów rolnych lub leśnych z produkcji rolniczej lub leśnej jest uregulowane w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 2409) [dalej jako: uogrl].

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej może nastąpić na wniosek zainteresowanego podmiotu (z urzędu, tylko gdy zostanie stwierdzone, że grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze lub nieleśne zostały wyłączone z produkcji bez zezwolenia – art. 28 ust. 2 uogrl). W chwili wnioskowania o wydanie zezwolenia na wyłączenie gruntów z produkcji, wnioskodawca nie musi się jeszcze posługiwać tytułem prawnym do gruntu. Nie ulega natomiast wątpliwości, iż faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji może dokonać jedynie podmiot wykonujący przysługujące mu prawo do gruntu lub samoistny posiadacz, nadto wnioskujący musi mieć interes prawny w uzyskaniu takiego wyłączenia, może to być przede wszystkim właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, ale i inny podmiot np. samoistny posiadacz nieruchomości, który ma interes prawny w uzyskaniu takiego wyłączenia.

Organami właściwymi w sprawie wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej są:

• w odniesieniu do gruntów rolnych - starosta,
• w odniesieniu do gruntów leśnych - dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych,
• w odniesieniu do gruntów rolnych i leśnych położonych na obszarze parku - dyrektor parku narodowego.

Decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji jest wymagana, jeżeli przedmiotem wyłączenia są: wszystkie grunty leśne, wszystkie grunty rolne inne niż użytki rolne, użytki rolne klas I, II, IIIa, IIIb – wszystkie, czyli wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego oraz klas IVa, IVb, V i VI – ale już tylko wytworzone z gleb pochodzenia organicznego. Wynika z tego, że nie jest wymagana decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji, jeżeli przedmiotem wyłączenia są użytki rolne klas IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego. W odniesieniu do gruntów klas IV, V i VI kluczowe jest zatem ustalenie czy są one pochodzenia organicznego czy mineralnego. Warto podkreślić to, że nie wydaje się decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji, jeżeli grunty rolne mają być użytkowane na cele leśne.

W decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji ustala się obszar objęty wyłączeniem oraz określa się obowiązki związane z wyłączeniem (uiszczenia należności i opłat, zdjęcia i wykorzystania próchniczej warstwy gleby itp.). Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej powinna obejmować tylko taką powierzchnię, na jakiej w projekcie zagospodarowania terenu zaplanowano rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne wykorzystanie gruntów. Skutkiem prawnym wydania decyzji o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji rolniczej jest utrata rolnego charakteru nieruchomości.

Gdy decyzja o wyłączeniu gruntów stanie się ostateczna, możliwe jest wydanie decyzji w sprawie pozwolenia na budowę. Jeżeli jednak pozwolenie na budowę zostało wydane przed wydaniem decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji, to należy stwierdzić nieważność takiej decyzji, gdyż decyzja ta w sposób oczywisty narusza przepisy o ochronie gruntów rolnych lub leśnych (wyr. NSA z 14.10.1998 r., IV SA 1627/96, niepubl.).

III. Opłaty

Podmiot, który uzyskał zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji jest obowiązany uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Należność uiszcza się w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Opłatę roczną za dany rok uiszcza się w terminie do dnia 30 czerwca tego roku, przyjmując za podstawę ustalenia równowartość ceny tony ziarna żyta, stosowanej przy wymierzaniu podatku rolnego za pierwsze półrocze w tym roku.

Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie powstaje jeżeli:

1) wyłączenie gruntów z produkcji dotyczy części gruntu rolnego pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu rolnego pod zabudową zagrodową w danym gospodarstwie rolnym, nie więcej niż 0,05 ha;

2) właściciel gruntów wyłączanych z produkcji, o których mowa w pkt 1, zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa, składając wniosek o wyłączenie tych gruntów z produkcji.

Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania, nie dotyczy wyłączania gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:

1. do 0,5 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;

2. do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

IV. Inne obowiązki

1. Obowiązek zdjęcia oraz wykorzystania na cele poprawy wartości użytkowej gruntów próchniczej warstwy gleby.

Jest to instrument finansowy ochrony gruntów, który może nałożyć w decyzji starosta lub w przypadku gruntów parku narodowego – dyrektor parku. Nie jest to instrument obligatoryjny. Obowiązek ten dotyczy wyłączenia tylko określonej kategorii gruntów, tj. gruntów zaliczonych do klas I, II, pochodzenia zarówno mineralnego, jak i organicznego, oraz IIIa, IIIb, III, IVa i IV – tylko w przypadku gleb pochodzenia mineralnego oraz z torfowisk, nie dotyczy gruntów leśnych. Przy wydaniu decyzji obligatoryjne jest zasięgnięcie opinii wójta.

2. Obowiązek zgłoszenia zmian danych objętych ewidencją.

Moment wyłączenia gruntów z produkcji jest bardzo istotny z punktu widzenia ewidencji gruntów i budynków, gdyż od tego momentu powinny być naniesione w niej odpowiednie zmiany, które stanowią podstawę do opodatkowania danego gruntu podatkiem od nieruchomości zamiast podatkiem rolnym. Obowiązek zgłoszenia o faktycznym wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej co do zasady spoczywa na właścicielu nieruchomości, jednakże osoba (niebędąca właścicielem), która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, powinna dokonać stosownego zawiadomienia.