Obserwuj

Bądź na bieżąco z prawem samorządowym. Zamów bezpłatny cotygodniowy newsletter.



Działy:
  • Gospodarka komunalna

    W dziale "GOSPODARKA KOMUNALNA" publikowane są artykuły dotyczące spółek komunalnych oraz zakładów budżetowych, jak również artykuły dotyczące poszczególnych działów gospodarki komunalnej, w tym gospodarki odpadami komunalnymi, gospodarki wodno-ściekowej, transportu publicznego.

  • Podatki

    W dziale "PODATKI" publikowane są artykuły dotyczące podatków i opłat publicznoprawnych, m.in. dotyczące podatku VAT, podatku od nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i innych.

  • Finanse publiczne

    W dziale "FINANSE PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące szeroko pojmowanych zagadnień związanych z finansami publicznymi, m.in. artykuły dotyczące dochodów jednostek samorządu terytorialnego oraz dyscypliny finansów publicznych.

  • Zamówienia publiczne

    W dziale "ZAMÓWIENIA PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące problematyki zamówień publicznych, m.in. dotyczące sytuacji podmiotów komunalnych w toku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Prezentowane są także najnowsze orzeczenie KIO oraz sądów w zakresie prawa zamówień publicznych.

  • Prawo cywilne

    W dziale "PRAWO CYWILNE" publikowane są artykuły dotyczące zagadnień cywilnoprawnych, m.in. umów oraz sporów przed sądami powszechnymi, których stroną są podmioty komunalne.

  • Nieruchomości

    W dziale "NIERUCHOMOŚCI" publikowane są artykuły dotyczące nieruchomości komunalnych oraz spraw związanych z innymi nieruchomościami, w których występują organy samorządu terytorialnego. Artykuły dotyczą w szczególności gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

  • Procedury administracyjne

    W dziale "PROCEDURY ADMINISTRACYJNE" publikowane są artykuły dotyczące procedur, które prowadzone są przez organy samorządu terytorialnego. W szczególności artykuły dotyczą ogólnej procedury administracyjnej (KPA - Ordynacja podatkowa), procedury sądowoadministracyjnej, procedury uchwałodawczej oraz dostępu do informacji publicznej.

  • Ustrój

    W dziale "USTRÓJ" publikowane są artykuły dotyczące ustroju podmiotów komunalnych, w tym zagadnienia dotyczące statusu prawnego organów jednostek samorządu terytorialnego, związków międzygminnych czy radnych.

  • Inne

    W dziale "INNE" publikowane są artykuły związane z funkcjonowaniem podmiotów komunalnych, które ze względu na swoją tematykę nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii.

07.02.2018

Prawo pierwszeństwa najemcy lokalu mieszkalnego a zbycie nieruchomości wielolokalowej

UWAGA: TEN ARTYKUŁ MA WIĘCEJ NIŻ 3 MIESIĄCE.
SPRAWDŹ AKTUALNY STAN PRAWNY LUB SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM.
drukuj mail Share

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Zdaniem Wojewody Mazowieckiego, gmina przekazując nieruchomość swej jednostce organizacyjnej, nie może dokonać tego z pominięciem prawa pierwszeństwa nabycia przysługującego najemcom.

Wojewoda Mazowiecki, rozstrzygnięciem nadzorczym z dnia 12 października 2017 r. (LEX-R.4131.26.2017), stwierdził nieważność uchwały rady gminy w sprawie przekazania nieruchomości w formie aportu dla przedsiębiorstwa gospodarki mieszkaniowej.

Podstawę prawną do podjęcia wyżej wspomnianej uchwały stanowił art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym [u.s.g.] oraz art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami [u.g.n.]. Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawienia lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. Z kolei art. 13 ust. 1 u.g.n. stanowi, iż z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, w szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

W przedmiotowej uchwale rada gminy wyraziła zgodę, na wniesienie w formie aportu do przedsiębiorstwa gospodarki mieszkaniowej prawa użytkowania wieczystego i własności budynków położonych na działkach wskazanych w tejże uchwale. W § 2 rada gminy wskazała, iż „po dokonaniu wyceny lokale zostaną zaproponowane do wykupu na rzecz wszystkich najemców”.

Organ nadzoru w wydanym przez siebie rozstrzygnięciu zwrócił uwagę na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, które określają możliwość bezprzetargowego zbycia nieruchomości. Zgodnie z art.37 ust. 2 pkt 1 i 7 u.g.n. dopuszcza się zbycie nieruchomości bez przeprowadzania przetargu, jeśli nabywcą stanie się osoba, której na podstawie art. 34 u.g.n. przysługuje pierwszeństwo lub nieruchomość ta ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji.

Jedną z grup osób, którym na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, są osoby będące najemcami lokalu mieszkalnego, pod warunkiem, że najem ten został zawarty na czas nieoznaczony. Najemcom tym musi zostać doręczone pisemne zawiadomienie informujące ich o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz przysługującym im prawie pierwszeństwa nabycia. Warunkiem skorzystania z przysługującego pierwszeństwa jest konieczność złożenia wniosku o nabycie tej nieruchomości w terminie wskazanym w zawiadomieniu (termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od otrzymania zawiadomienia). W przypadku skorzystania najemcy z przysługującego mu prawa, przedmiotem przez niego nabywanym powinna być nieruchomość wraz z gruntem niezbędnym do racjonalnego korzystania z budynku.

W związku z podjętą przez radę gminy uchwałą, Wojewoda wniósł pismo do przewodniczącego rady gminy, w którym domagał się złożenia wyjaśnień m.in. w zakresie braku powiadomienia najemców o przysługującym im prawie pierwszeństwa.

Udzielając odpowiedzi na zarzut braku powiadomienia najemców o przysługującym im prawie pierwszeństwa, przewodniczący rady gminy stwierdził, że to właśnie przedmiotowa uchwała jest podstawą do wypełnienia dyspozycji określonej w art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. Zdaniem Wojewody, z kwestionowanej uchwały nie wynika jednak fakt przeznaczenia nieruchomości lokalowych do zbycia z zachowaniem prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości wraz z gruntem umożliwiającym racjonalne korzystanie z budynku.

Organ nadzoru wskazał, iż uchwała określa jedynie to, że po dokonaniu wyceny lokale zostaną  zaproponowane do wykupu na rzecz wszystkich najemców. Wojewoda zaznaczył, że uchwała nie wyraża zgody rady gminy na zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej na rzecz dotychczasowych najemców. Z kwestionowanego aktu nie wynika również, by zachowana została zasada pierwszeństwa, ani nie wynika też fakt powiązania zbycia lokali z nabyciem stosownego udziału w gruncie. Organ nadzoru, jako potwierdzenie swojej argumentacji wskazał na § 1 uchwały, który w pierwszej kolejności odnosi się do przedsiębiorstwa gospodarki mieszkaniowej, a dopiero na drugim miejscu ustosunkowuje się do sytuacji najemców. Zdaniem Wojewody przytoczona regulacja całkowicie zaprzecza zasadzie demokratycznego państwa prawnego, a tym samym narusza art. 2 Konstytucji RP. Wartość, jaką jest ochrona praw najemców poprzez przyznanie im ustawowego prawa pierwszeństwa, nie może zostać zniweczona przez odwrócenie relacji na rzecz spółki miejskiej.

W związku z powyższym, Wojewoda stwierdził nieważność uchwały rady gminy w sprawie przekazania nieruchomości w formie aportu dla przedsiębiorstwa gospodarki mieszkaniowej, ze względu na to, iż podjęta została z istotnym naruszeniem art. 13 ust. 4 i art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. oraz art. 2 Konstytucji RP. 

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Autorzy artykułu

Mateusz Karciarz

prawnik w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, doktorant na WPiA UAM, specjalizuje się w zakresie prawa administracyjnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa samorządowego

Marta Warzańska

asystent w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, Prezes KNA UAM „Ad rem”, interesuje się prawem administracyjnym

Więcej z Wokandy §

Wydarzenia PDS

Więcej wydarzeń

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj