Obserwuj

Bądź na bieżąco z prawem samorządowym. Zamów bezpłatny cotygodniowy newsletter.



Działy:
  • Gospodarka komunalna

    W dziale "GOSPODARKA KOMUNALNA" publikowane są artykuły dotyczące spółek komunalnych oraz zakładów budżetowych, jak również artykuły dotyczące poszczególnych działów gospodarki komunalnej, w tym gospodarki odpadami komunalnymi, gospodarki wodno-ściekowej, transportu publicznego.

  • Podatki

    W dziale "PODATKI" publikowane są artykuły dotyczące podatków i opłat publicznoprawnych, m.in. dotyczące podatku VAT, podatku od nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i innych.

  • Finanse publiczne

    W dziale "FINANSE PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące szeroko pojmowanych zagadnień związanych z finansami publicznymi, m.in. artykuły dotyczące dochodów jednostek samorządu terytorialnego oraz dyscypliny finansów publicznych.

  • Zamówienia publiczne

    W dziale "ZAMÓWIENIA PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące problematyki zamówień publicznych, m.in. dotyczące sytuacji podmiotów komunalnych w toku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Prezentowane są także najnowsze orzeczenie KIO oraz sądów w zakresie prawa zamówień publicznych.

  • Prawo cywilne

    W dziale "PRAWO CYWILNE" publikowane są artykuły dotyczące zagadnień cywilnoprawnych, m.in. umów oraz sporów przed sądami powszechnymi, których stroną są podmioty komunalne.

  • Nieruchomości

    W dziale "NIERUCHOMOŚCI" publikowane są artykuły dotyczące nieruchomości komunalnych oraz spraw związanych z innymi nieruchomościami, w których występują organy samorządu terytorialnego. Artykuły dotyczą w szczególności gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

  • Procedury administracyjne

    W dziale "PROCEDURY ADMINISTRACYJNE" publikowane są artykuły dotyczące procedur, które prowadzone są przez organy samorządu terytorialnego. W szczególności artykuły dotyczą ogólnej procedury administracyjnej (KPA - Ordynacja podatkowa), procedury sądowoadministracyjnej, procedury uchwałodawczej oraz dostępu do informacji publicznej.

  • Ustrój

    W dziale "USTRÓJ" publikowane są artykuły dotyczące ustroju podmiotów komunalnych, w tym zagadnienia dotyczące statusu prawnego organów jednostek samorządu terytorialnego, związków międzygminnych czy radnych.

  • Inne

    W dziale "INNE" publikowane są artykuły związane z funkcjonowaniem podmiotów komunalnych, które ze względu na swoją tematykę nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii.

08.08.2013

Kto ma rację w sporze spółdzielni mieszkaniowych z gminami?

UWAGA: TEN ARTYKUŁ MA WIĘCEJ NIŻ 3 MIESIĄCE.
SPRAWDŹ AKTUALNY STAN PRAWNY LUB SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM.
drukuj mail Share

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Niektóre spółdzielnie kwestionują swój status na gruncie ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach – czy słusznie?

Wystąpienie GIODO

Nie cichnie spór pomiędzy niektórymi spółdzielniami mieszkaniowymi a gminami (odpowiednio związkami międzygminnymi zajmującymi się gospodarką odpadami komunalnymi) dotyczący statusu spółdzielni na gruncie znowelizowanej ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach oraz wynikających z tego obowiązków (obowiązek złożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, uiszczenie tejże opłaty itp.). Część spółdzielni konsekwentnie twierdzi, iż to nie one powinny być adresatem obowiązków dotyczących nowego systemu gospodarki odpadami komunalnymi. W ich ocenie obowiązki te spoczywają na poszczególnych lokatorach mieszkań lub podmiotach posiadających inny tytuł prawny do lokalu. W sporze tym spółdzielnie zyskały w ostatnich dniach niespodziewanego sprzymierzeńca, którym okazał się Główny Inspektor Ochrony Danych Osobowych. Zajął on bowiem stanowisko, zgodnie z którym żaden przepis ustawy nie nakłada na zarząd spółdzielni mieszkaniowej obowiązku składania przedmiotowych deklaracji.

W ocenie GIODO, wykonywany przez spółdzielnie mieszkaniowe zarząd nie może być traktowany jak zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali (a do tej ustawy odsyła art. 2 ust. 3 u.c.p.g.). Zdaniem GIODO również inne przepisy, do których odsyła ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie dają podstawy do przekazania spółdzielni praw i obowiązków właścicieli poszczególnych lokali.

Pomijając w tym miejscu zasadność dokonywania przez GIODO, w ramach przypisanych mu ustawowo kompetencji, tego rodzaju interpretacji, w żaden sposób nie można zgodzić się z prezentowanym stanowiskiem.

Właściciel nieruchomości

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 u.c.p.g. przez „właściciela” nieruchomości w rozumieniu u.c.p.g. rozumieć należy: właściciela nieruchomości, a także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.

Jednocześnie art. 2 ust. 3 u.c.p.g. stanowi, że „jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. , Nr 141, poz. 1492), lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.

Drugi z cytowanych przepisów ma charakter szczególny w stosunku do art. 2 ust. 1 pkt 4 u.c.p.g. i znajdzie zastosowanie wyłącznie wówczas, kiedy w nieruchomości zabudowanej budynkami wielolokalowymi ustanowiono odrębną własność lokali (co najmniej jednego lokalu). Obowiązki spoczywające na „właścicielach” nieruchomości w rozumieniu ustawy śmieciowej zostają w takiej sytuacji niejako „przesunięte” z mocy samej ustawy na podmioty sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przyjętym w ustawie o własności lokali.

W kontekście powyższego zaznaczyć warto, że we wszelkich pozostałych przypadkach (tj. tam gdzie w budynkach wielolokalowych odrębna własność lokali nie została ustanowiona), zastosowanie znajdą ogólne reguły wskazane w art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy śmieciowej, w odpowiedniej kolejności wskazujące na podmioty posiadające status „właściciela” nieruchomości.

Dokonując oceny, czy w ogóle oraz w jakich wypadkach na spółdzielni mieszkaniowej ciążyć będą obowiązki wynikające z ustawy śmieciowej analizie poddać należy regulacje nie tylko tej ustawy, ale także ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy o własności lokali.

Dopiero wzajemna relacja wszystkich tych aktów prawnych pozwoli wyjaśnić wątpliwości związane z koniecznością wykonywania przez spółdzielnie mieszkaniowe obowiązków wynikających z u.c.p.g., w tym obowiązku składania deklaracji w sprawie opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Zarząd nieruchomością wspólną

Przeprowadzona analiza wskazanych powyżej aktów prawnych, w relacji z obowiązkami wynikającymi z ustawy śmieciowej oraz art. 2 ust. 3 tej ustawy, obciążającym tymi obowiązkami osobę sprawującą zarząd nieruchomością wspólną, pozwala stwierdzić, że w sytuacji, kiedy w danej nieruchomości zabudowanej budynkami wielolokalowymi wyodrębniono własność więcej niż siedmiu lokali, właściciele lokali mają prawo, w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Właściciele lokali mogą też podjąć uchwałę w trybie art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali o zmianie sposobu sprawowania zarządu. Uchwała taka winna zostać zaprotokołowana przez notariusza i stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

W wyniku podjęcia takiej uchwały, zobowiązanym do realizacji obowiązków wynikających z ustawy śmieciowej, w tym do realizacji obowiązku złożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, będzie podmiot, któremu zarząd powierzono. W razie niepodjęcia przez właścicieli lokali uchwały o powierzeniu zarządu, mają oni obowiązek powołania zarządu w trybie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wówczas obowiązek realizacji ustawowych zadań, co wynika z jednoznacznego brzmienia art. 2 ust. 3 u.c.p.g., spoczywać będzie na tak powołanym zarządzie, który działać będzie w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jako jej organ wykonawczy.

Zarząd wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową

Ze względu na brzmienie art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nakładającego na spółdzielnie mieszkaniowe obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi ich mienie lub nabytego na podstawie ustawy mienia ich członków, w pełni zasadnym wydaje się stwierdzenie, że w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkami wielolokalowymi, w której nie wyodrębniono własności żadnego z lokali, a stanowiącej wyłączną własność spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielnia jest z mocy samego prawa zobowiązana do sprawowania zarządu tą nieruchomością.

W takim wypadku zastosowanie znajdzie podstawowa zasada wynikająca z art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy śmieciowej nakazująca za właściciela nieruchomości uważać także jednostki organizacyjne lub osoby posiadające nieruchomości w zarządzie. Co należy zaznaczyć, zarząd taki musi zostać ustalony w oparciu o określone reguły wynikające z wyraźnego przepisu ustawy. W przypadku budynków wielolokalowych, w których nie została wyodrębniona własność żadnego z lokali, wszelkie obowiązki wynikające z ustawy śmieciowej ciążyć będą na spółdzielni mieszkaniowej jako podmiocie, który z mocy samego prawa obowiązany jest zarządzać własnymi nieruchomościami. Spółdzielnia jest w tym wypadku jednostką organizacyjną posiadającą nieruchomość w zarządzie, o której mowa w definicji legalnej „właściciela” nieruchomości (art. 2 ust. 1 pkt 4 u.c.p.g.). Nota bene przepis ten pozostał niezmieniony od 17 lat i od początku nakładał na takie podmioty obowiązki związane z utrzymaniem czystości i porządku na terenie nieruchomości, w tym zabudowanych budynkami wielolokalowymi. Faktyczne wykonanie obowiązków spoczywać będzie na zarządzie spółdzielni jako organie wykonawczym działającym w imieniu tej osoby prawnej.

Spółdzielnia jako „osoba sprawująca zarząd nieruchomością wspólną”

Nieco inaczej kwestie niniejsze kształtują się w sytuacji, kiedy w budynkach wielolokalowych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowej wyodrębniona została odrębna własność poszczególnych lokali. Analiza przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 241 i nast., wskazuje, że w przypadku wyodrębnienia odrębnej własności poszczególnych lokali w budynkach znajdujących się na terenie nieruchomości stanowiących współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, zarząd nieruchomościami wspólnymi, zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wykonywany jest przez spółdzielnię, jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. W takim układzie ustawodawca nakazuje zatem powrócić do reżimu wynikającego z ustawy o własności lokali. Wzajemna relacja tych przepisów z przepisami ustawy śmieciowej pozwala stwierdzić, że w tym wypadku spółdzielnia mieszkaniowa będzie podmiotem sprawującym zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 2 ust. 3 u.c.p.g. i to na spółdzielni ciążyć będą obowiązki wynikające z tej ustawy, w tym obowiązek zadeklarowania i uiszczenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Jeszcze inaczej sytuacja wygląda wówczas, kiedy większość właścicieli lokali w nieruchomościach stanowiących współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, w trybie art. 241 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, podejmie uchwałę o stosowaniu, w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną, regulacji wynikających z ustawy o własności lokali. Ustaje wówczas reżim sprawowania zarządu określony w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, a zastosowanie znajdują przepisy ustawy o własności lokali, które przewidują powierzenie zarządu w drodze odpowiedniej umowy – zgodnie z art. 18 ust. 1, lub powołanie zarządu w trybie art. 20 ust. 1 tej ustawy. Tak ustanowiony zarząd lub powołany zarządca wykonuje obowiązki dotyczące „właściciela” nieruchomości wynikające z u.c.p.g., w myśl art. 2 ust. 3 tej ustawy. Do czasu podjęcia przez większość właścicieli lokali uchwały o zmianie dotychczasowego zarządcy (spółdzielni), obowiązki wynikające z ustawy śmieciowej ciążyć będą w dalszym ciągu na spółdzielni mieszkaniowej. Do tego też czasu to spółdzielnia mieszkaniowa będzie podmiotem sprawującym zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 3 u.c.p.g.

Ostatnią z możliwości przewiduje art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Z przepisu tego wynika, że w sytuacji, kiedy w określonym budynku, na nieruchomości stanowiącej współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, wyodrębniono własność wszystkich lokali, z mocy samego prawa ustaje reżim sprawowania zarządu określony w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, a zastosowanie znajdują w całości przepisy ustawy o własności lokali, określające sposób i formę sprawowania zarządu takimi nieruchomościami. Ustanowiony w trybie tej ustawy zarząd lub powołany zarządca wykonuje obowiązki nałożone na „właściciela” nieruchomości wynikające z ustawy śmieciowej, w tym obowiązek składania deklaracji w sprawie opłaty. W okresie przejściowym, do czasu podjęcia przez właścicieli lokali ewentualnej uchwały o zmianie zarządcy (art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali), obowiązki wynikające z ustawy smieciowej ciążyć będą w dalszym ciągu na spółdzielni mieszkaniowej, będącej z mocy art. 2 ust. 3 u.c.p.g. „osobą sprawującą zarząd nieruchomością wspólną.”

Niezmienne przepisy – zmienna interpretacja

Jednocześnie należy podkreślić, iż przepisy dotyczące definicji właściciela nieruchomości oraz podmiotów zarządzających nieruchomością wspólną nie uległy nowelizacji w ostatnich latach. Tym samym ich brzmienie nie uległo zmianie w wyniku wejścia w życie tzw. „rewolucji śmieciowej”. W poprzednim systemie gospodarki odpadami komunalnymi (przed 1.07.2013 r.) to spółdzielnie mieszkaniowe zawierały w swoim imieniu umowy na odbiór odpadów komunalnych oraz wyposażały nieruchomości w pojemniki, rozliczając się następnie z poszczególnymi mieszkańcami. Przyjmowana obecnie przez spółdzielnie interpretacja prowadziłaby w poprzednim systemie do wniosku, iż umowy na odbiór odpadów komunalnych powinien zawierać odrębnie każdy z mieszkańców i to on powinien indywidualnie rozliczać się z przedsiębiorcami.

Obecnie prezentowane stanowisko niektórych spółdzielni mieszkaniowych skutkowałoby także przyjęciem, iż w gminach, które nie zdecydowały się na przejęcie obowiązku wyposażenia nieruchomości w pojemniki obowiązek ten spoczywa na każdy z mieszkańców zabudowy spółdzielczej. Brak jest bowiem podstaw do twierdzenia, iż katalog obowiązków spoczywających na podmiotach zobowiązanych z u.c.p.g. (wyposażenie nieruchomości w pojemniki, utrzymanie ich w należytym stanie technicznym i sanitarnym, złożenie deklaracji, uiszczenie opłaty, zmiana deklaracji w przypadku zmiany zawartych w niej danych) może być swobodnie rozdzielany na różne podmioty. Obowiązki te realizuje jeden podmiot.

Wnioski

Biorąc pod uwagę powyższe argumenty, zasadnym wydaje się uznanie, że stanowisko wyrażone przez GIODO jest stanowiskiem nietrafnym i nie znajduje uzasadnienia w świetle obowiązujących regulacji prawnych. Dokonana analiza wskazanych aktów prawnych oraz ich wzajemna relacja, z uwzględnieniem wskazanych możliwości ukształtowania przez właścicieli odrębnych lokali sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, potwierdzają przyjmowane przez gminy stanowisko, że to na spółdzielniach mieszkaniowych ciążą obowiązki „właścicieli” nieruchomości wynikające z ustawy śmieciowej, w tym obowiązek składania deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i uiszczanie na rzecz gminy należnej opłaty.

Powyższa interpretacja zgodna jest z wielokrotnie prezentowanym stanowiskiem Ministerstwa Środowiska, które zostało szeroko omówione w artykule M. Bokiej „Spółdzielnia mieszkaniowa a rewolucja śmieciowa”.

Jeśli interesuje Cię ta tematyka i potrzebujesz wsparcia merytorycznego, czytaj dalej

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Autorzy artykułu

Maciej Kiełbus

prawnik w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, Partner, specjalizuje się w zakresie prawa administracyjnego, w szczególności prawa samorządowego

Joanna Kostrzewska

radca prawny w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, specjalizuje się w prawie administracyjnym ze szczególnym uwzględnieniem prawa samorządowego.

Więcej z Praktyki §

Wydarzenia PDS

Więcej wydarzeń

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj