W związku z nowelizacją ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach na spółdzielnie mieszkaniowe zostały nałożone nowe obowiązki.

Ustawa z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach [dalej: u.c.p.g.] określa nie tylko zadania gminy związane z gospodarką odpadami, ale także obowiązki właścicieli nieruchomości od których odpady są odbierane. W praktyce pojawiają się problemy z dokładnym określeniem zakresu pojęcia „właściciela nieruchomości” oraz tego czy spółdzielnie mieszkaniowe mogą być traktowane jak właściciele nieruchomości i wykonywać wynikające ze znowelizowanej ustawy obowiązki.

Pojęcie „właściciela nieruchomości” na gruncie u.c.p.g.

Ustawodawca, nowelizując u.c.p.g. pozostawił bez ingerencji część rozwiązań funkcjonujących w poprzednim stanie prawnym. Jednym z takich rozwiązań jest definicja „właściciela nieruchomości”. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 u.c.p.g. przez właściciela nieruchomości należy rozumieć także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością. W związku z powyższym za właściciela należy uważać nie tylko samoistnego posiadacza nieruchomości (faktycznie nią władającego), ale także posiadaczy zależnych tj. użytkownika, zastawnika, najemcę, dzierżawcę lub podmiot mający inne prawo, z którym wiąże się określone władztwo nad cudza nieruchomością.

Jednocześnie u.c.p.g. wskazuje, iż podmiotem obowiązanym do wypełniania obowiązków związanych ze zbieraniem odpadów komunalnych wytwarzanych na danej nieruchomości, w tym do złożenia deklaracji i uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi jest tylko właściciel nieruchomości, a nie podmiot faktycznie wytwarzający odpady. W związku z powyższym można zauważyć, że niezmieniona definicja „właściciela nieruchomości” jest trudna do dopasowania do nowych obowiązków nałożonych przez ustawę. Szczególnie problem ten widoczny jest w sytuacji spółdzielni mieszkaniowych i ustalenia tego kto jest obowiązany do wykonywania obowiązków właściciela.

Należy także wskazać na art. 2 ust. 3 u.c.p.g., który stanowi, że jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1984 roku o własności lokali lub właścicieli lokali w przypadku, gdy zarząd nie został wybrany. Z kolei ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych odwołuje się w kwestiach zarządu nieruchomością wspólną do ustawy o własności lokali. W przypadku, gdy w spółdzielni nie została wyodrębniona własność jakichkolwiek lokali to art. 2 ust. 3 u.c.p.g. nie znajduje zastosowania. Natomiast, jeżeli własność niektórych lokali została wyodrębniona przepis ten znajduje zastosowanie, a osobą sprawująca zarząd nieruchomością wspólną jest spółdzielnia. Także te przepisy nie uległy nowelizacji w związku z rewolucją śmieciową.

Obowiązki spółdzielni mieszkaniowych

W związku z wątpliwościami, które powstały w praktyce stosowania przepisów u.c.p.g. do Ministra Środowiska wpłynęły liczne interpelacje poselskie dotyczące wykonywania ww. ustawy w zakresie obowiązków narzucanych na zarządców nieruchomości wielolokalowych. Chodzi przede wszystkim o obowiązek składania deklaracji i swoistego „pośredniczenia” w zbieraniu opłat od mieszkańców nieruchomości za gospodarkę odpadami. W interpelacjach wyrażono wątpliwości dotyczące zasadności nałożenia na zarządy spółdzielni mieszkaniowych obowiązków właścicieli nieruchomości w rozumieniu ustawy o własności lokali. Autorzy interpelacji zgodnie podkreślają, iż może to pozostawać w sprzeczności z regulacjami prawnymi wiążącymi spółdzielczość mieszkaniową. Ich zdaniem zarządzanie częścią wspólną w wyodrębnionych nieruchomościach spółdzielni mieszkaniowych należy traktować jako zarząd powierzony, który nie ma powiązania z przepisami ustawy o własności lokali. Zarząd spółdzielni mieszkaniowej, sprawując zarząd nad powierzoną nieruchomością może odpowiadać wyłącznie za utrzymanie czystości na terenie nieruchomości do wspólnego korzystania.

W odpowiedzi na interpelację podsekretarz stanu w Ministerstwie Środowiska wyjaśnił, iż w związku z nowelizacją u.c.p.g. i wprowadzeniem nowego systemu gospodarowania odpadami komunalnymi nie uległa zmianie definicja właściciela nieruchomości. Zgodnie ze wcześniejszymi uregulowaniami do obowiązków właściciela należało zawarcie umowy na odbieranie odpadów komunalnych. W przypadku nieruchomości wielolokalowych te obowiązki wykonywały spółdzielnie mieszkaniowe. Zdaniem podsekretarza w związku z zastąpieniem obowiązku zawarcia umowy na odbieranie odpadów komunalnych obowiązkiem złożenia deklaracji i uiszczania opłaty nie zmienił się dotychczasowy podmiot zobowiązany. Jest nim w dalszym ciągu zarząd spółdzielni mieszkaniowej. U.c.p.g nie określa natomiast sposobu rozliczeń spółdzielni z osobami, którym służy spółdzielcze prawo do lokalu i z właścicielami lokali. Powyższa kwestia pozostaje domeną prawa spółdzielczego. Odpowiedź ta stanowi kontynuację linii interpretacyjnej wyrażonej w piśmie Ministerstwa Środowiska.¹⁾

Podsumowanie

Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach jest przykładem regulacji, która wprowadza wiele wyjątków od przyjętych reguł. Jednym z nich jest między innymi odmienne, od przyjętego w prawie cywilnym, pojęcie „właściciela nieruchomości”. Prawidłowe ustalenie zakresu tego pojęcia pozwoli odpowiedzieć na pytanie czy w świetle u.c.p.g. spółdzielnie mogą być traktowane jak właściciele nieruchomości. Zagadnienie to nastręcza wiele problemów w praktyce. Wskazuje na to m.in. ilość interpelacji i zapytań poselskich, które wpłynęły do Ministerstwa Środowiska. Przyjmuje ono jednak jednolitą interpretacje, zgodnie, z którą zarządy spółdzielni mieszkaniowych mogą być obciążone obowiązkami nałożonymi na właścicieli nieruchomości przez u.c.p.g. Należy jednak pamiętać, że pomimo tego, iż opinie te tworzone są na szczeblu centralnym, to w dalszym ciągu pozostają niewiążącymi interpretacjami norm prawnych. W sytuacji braku orzecznictwa stają się jednak jedynym drogowskazem dla gmin i podejmowanych przez nie działań w zakresie gospodarki odpadami komunalnymi. Dopiero praktyka pokaże czy przyjęto właściwe i wystarczające rozwiązania.

1)      Pismo dostępne na stronie Ministerstwa Środowiska: TUTAJ

Jeśli interesuje Cię ta tematyka i potrzebujesz wsparcia merytorycznego, czytaj dalej.