Prawo Dla Samorządu

Ustawa z 2001 r. o ochronie praw lokatorów nakłada na Gminę obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego w przypadku opłacania czynszu regulowanego.

Przedmiotem sprawy, która zawisła przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie było rozstrzygnięcie kwestii prawnych. Powód domagał się w ustalenia na podstawie art. 189 k.p.c. istnienia uprawnienia do uzyskania od pozwanego miasta W. lokalu zamiennego.

Warszawski Sąd Okręgowy, orzekając w II instancji dokonał interpretacji przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego [dalej u.o.p.l.]. Powód upatrywał swoje uprawnienie do otrzymania lokalu zamiennego w dyspozycji art. 32 u.o.p.l. w zw. z art. 11 ust. 9 i ust 2 pkt 4 u.o.p.l. Stanowisko powoda oparte było na założeniu, że wynajmujący skutecznie wypowiedział mu stosunek najmu.

Art. 32 u.o.p.l. stanowi, że w razie wypowiedzenia najmu na podstawie art. 11 ust 2 pkt 4 ustawy, najemcy opłacającemu w dniu poprzedzającym dzień wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa, do dnia 31 grudnia 2015 r., na właściwej Gminie. Art. 11 ust 2 pkt 4 daje uprawnienie właścicielowi lokalu do wypowiedzenia stosunku najmu, jeżeli najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku z zastrzeżeniem art. 10 ust 4. ustawy. Zgodnie natomiast ze wskazanym art. 10 ust. 4 u.o.p.l. „Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy”.

Sąd przyjął, że remont budynku, o którym mowa w art. 11 ust 2 pkt 4 u.o.p.l., zasadniczo stwarza po stronie właściciela uprawnienie kształtujące do wypowiedzenia stosunku najmu, jednak nie w sytuacji, w której czas trwania remontu nie przekracza jednego roku. Najistotniejszym kryterium dla powstania tego uprawnienia jest zatem czas. Jeżeli remont trwa nie dłużej niż rok, nie zachodzą podstawy do wypowiedzenia stosunku najmu. W takim wypadku najemca przenosi się do lokalu zamiennego na koszt właściciela i po upływie 12 miesięcy wraca do lokalu „w ramach istniejącego stosunku prawnego”.

Z okoliczności sprawy wynikało, że zaplanowany remont nie przekroczył 12 miesięcy, nie było więc podstawy do wypowiedzenia stosunku najmu. Obowiązek zapewnienia przez Gminę lokalu i pokrycia kosztów wyprowadzki wynikający z dyspozycji art. 32 u.o.p.l. w tym stanie faktycznym nie powstał, gdyż nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu.

W niniejszej sprawie najistotniejszym było rozstrzygnięcie wzajemnej relacji art. 11 ust 2 pkt 4 i art. 10 ust 4. Sąd bez wątpliwości ustalił, kiedy właścicielowi przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia stosunku prawnego, a kiedy jest zobowiązany do zapewnienia lokalu zamiennego. Obowiązek Gminy powstanie tylko w wypadku skutecznego wypowiedzenia umowy najmu.

___________________________________________________________________
Szukasz pomocy prawnej w opisanym przez nas zakresie?
Sprawdź naszą PROPOZYCJĘ.

Kiedy Gmina ma obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego