29.10.2015


Czym są „ważne przyczyny”?

KATEGORIA: Wokanda

Zatrudnienie w innym kraju UE nie jest „ważną przyczyną” uzasadniającą rozwiązanie umowy najmu wskazaną w art. 11 ust 10 ustawy o ochronie lokatorów.

Przedmiotem sprawy, która toczyła się przed Sądem Okręgowym w Olsztynie jako sądem II instancji (IX Ca 460/15) było roszczenie jednej z mazurskich gmin o rozwiązanie umowy najmu mieszkania zawartej w 1987 r. W 2001 r. najemcy w wyniku utraty pracy w rodzinnej miejscowości wyjechali w poszukiwaniu pracy do Niemiec, jednak mieszkaniem dalej się interesowali, ponosili wszelkie opłaty, także spędzali w nim urlopy i święta. Gmina w M. podnosiła, że pozwani od ponad 12 lat na stałe przebywają w Niemczech, z rzeczonego mieszkania korzystają tylko sporadycznie, a postawa pozwanych powoduje, że powodowa gmina nie może wywiązać się ze swoich ustawowych obowiązków. Gmina wskazywała, również na dobrą sytuację materialną pozwanych, gdyż czynili oni starania o zakup mieszkania. Jako podstawę powództwa wskazywała art. 11 ust 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który stanowi, że z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2 tego przepisu, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

W przedmiotowej sprawie sąd I instancji oddalił powództwo. Sąd II instancji podzielił zdanie Sądu Rejonowego i oddalił apelację Gminy w M. W uzasadnieniu tego orzeczenia wskazał, że jak słusznie podnosili pozwani, art. 45 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej, który obejmuje prawo do swobodnego przemieszczania się po terytorium Państw Członkowskich, „w związku z tym nie można czynić pozwanym zarzutu podjęcia pracy w innym państwie członkowskim UE, gdyż prowadziłoby to do ich dyskryminacji w porównaniu do sytuacji osób, które znalazły zatrudnienie w kraju i mają możliwość częstszego powracania do wynajmowanych lokali”.

Kilka uwag Sądu dotyczyło pojęcia „ważnych przyczyn” wskazanych w art. 11 ust 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Instytucja rozwiązania stosunku najmu orzeczeniem Sądu ma na względzie sytuacje, w których dalsze utrzymanie najmu byłoby sprzeczne z godnymi ochrony interesami wynajmującego. Sąd podniósł przy tym, że wypowiedzenie chroni wynajmującego tylko w bardzo ograniczonym zakresie. Profesor Janina Panowicz Lipska w Komentarzu do art. 11 ustawy wskazuje, że „ważną przyczyną może być interes wynajmującego, jednak powinien mieć on walor uzasadniający pozbawienie najemcy ochrony”. Wynika z tego, że w każdym wypadku koniecznym jest konfrontowanie interesów stron umowy najmu.

W przypadku sprawy małżeństwa, z jednej z mazurskich miejscowości, które w poszukiwaniu środków do utrzymania wyjechało „za chlebem” do Niemiec, pozbawianie ich mieszkania, stanowiącego oparcie w Polsce, utrudniałoby dalszy kontakt z rodzinnym krajem. W kontekście licznej emigracji zarobkowej, która nastąpiła po otwarciu rynku pracy w innych krajach UE, wykluczenie pozwanych i wielu im podobnych ze wspólnoty samorządowej i lokalnej społeczności, nie może zdaniem Sądu zasługiwać na aprobatę.

Sąd obalił również twierdzenia Gminy o dobrej sytuacji materialnej pozwanych wskazując, że sam fakt pracy zarobkowej za granicą nie jest wystarczający do przyjęcia, że ktoś jest dobrze sytuowany. Pensja otrzymywana za granicą, mimo tego, że w porównaniu z zarobkami w Polsce może wydawać się wysoka powinna uwzględniać niewspółmiernie wyższe koszty utrzymania.

Sam fakt pracy zarobkowej za granicą nie może stanowić samodzielnej podstawy rozwiązania stosunku najmu. Z uzasadnienia orzeczenia Sądu II instancji płynie wniosek, że „ważna przyczyna” jako zwrot niedookreślony wymaga głębokiego rozważenia w każdym konkretnym przypadku, uwzględniającego wszystkie ważne okoliczności sprawy.

Szukasz pomocy prawnej w opisanym przez nas zakresie?
Sprawdź naszą PROPOZYCJĘ.



Autor:
Piotr Kołodziejczak

radca prawny w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, Partner, specjalizuje się w zakresie realizacji projektów inwestycyjnych, sporach sądowych, opracowywania i opiniowania umów



Emil Rogalski
asystent, interesuje się prawem cywilnym, ze szczególnym uwzględnieniem prawa rzeczowego i prawem pracy

TAGI: Gminny zasób nieruchomości, Wyrok sądu okręgowego, Zadania własne,



Tekst pochodzi z portalu Prawo Dla Samorządu