Prawo Dla Samorządu

W Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju trwają prace nad nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która ma ukrócić wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.

W Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju trwają prace nad projektem nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [dalej: upzp]. Ma ona uściślić przepisy upzp „w sposób umożliwiający gminom prowadzenie bardziej racjonalnej gospodarki przestrzennej na swoim obszarze”, jak czytamy w uzasadnieniu do projektu.

Opracowywane zmiany, jeśli zostaną uchwalone, umniejszą rolę decyzji o warunkach zabudowy [dalej: decyzja wz] w systemie planowania przestrzennego i bez wątpienia spowodują, że w praktyce dużo trudniej będzie uzyskać decyzję wz dla projektowanej inwestycji. Proponuje się m. in. rozbudowanie katalogu przesłanek, które będzie trzeba spełnić, by uzyskać decyzję wz. Dla niektórych inwestycji niemożliwe będzie uzyskanie decyzji wz, podobnie na niektórych terenach nie będzie możliwe lokalizowanie inwestycji na podstawie decyzji wz. Proponuje się również wprowadzenie 2 letniego terminu ważności decyzji wz. Nadto istotną zmianą będzie wprowadzenie powiązania decyzji wz ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, co ma przekierować strumień inwestycji na tereny przewidziane przez gminę w studium do urbanizacji.

Obecnie warunki zabudowy mogą być sprzeczne ze studium

W obecnym stanie prawnym z przepisów nie wynika wymóg zgodności decyzji wz z zapisami studium. W orzecznictwie dominuje pogląd, że skoro studium nie jest aktem prawa miejscowego, to jego ustalenia nie mogą mieć wpływu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dodatkowo podnosi się, że upzp w obecnie obowiązującym brzmieniu zawiera zamknięty katalog przesłanek, których ziszczenie się stwarza możliwość i jednocześnie obowiązek ustalenia warunków zabudowy, a wśród tych przesłanek nie wymienia się zgodności inwestycji z ustaleniami studium. Wprawdzie swego czasu NSA wydał dość kontrowersyjny wyrok z dnia 6 sierpnia 2009 r., sygn. akt II OSK 1250/08, w którym wyraził pogląd, iż nie do pogodzenia z zasadami planowania przestrzennego oraz Konstytucją RP jest sytuacja, w której zapisy studium muszą być uwzględniane w uchwalanych planach miejscowych, natomiast wydana dla danego terenu decyzja o warunkach zabudowy może być ze studium całkowicie sprzeczna. Wyrok ten jednak spotkał się z ostrą krytyką doktryny i nie przyczynił się do zmiany dotychczasowej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, w konsekwencji czego niezmiennie przyjmuje się, że nie ma podstaw prawnych do wydania decyzji w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji wyłącznie z uwagi na to, że projektowana inwestycja nie wpisuje się w kierunek zagospodarowania terenu inwestycji określony w studium.

Proponuje się wprowadzenie wymogu badania zgodności ze studium

Jeśli doszłoby do uchwalenia nowelizacji upzp w projektowanym kształcie, organ wydający warunki zabudowy będzie miał obowiązek zbadać, czy określony we wniosku inwestora sposób zagospodarowania i korzystania z terenu jest zgodny z ustaleniami studium. W przypadku stwierdzenie, że nie jest on zgodny z zapisami studium, organ będzie miał obowiązek zwrócić się do rady gminy z wnioskiem o przedstawienie stanowiska w kwestii zgodności wniosku inwestora z polityką przestrzenną gminy (proponuje się dodanie ust. 1b-1d do art. 60 upzp).

Decyzja o warunkach zabudowy będzie uzależniona od stanowiska rady gminy

Wydanie w takim przypadku warunków zabudowy będzie uzależnione od stanowiska rady gminy tj. jeśli rada uzna, że przedstawiony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy sposób zagospodarowania terenu jest niezgodny z polityką przestrzenną gminy może albo wyrazić zgodę na wydanie mimo tego decyzji wz i jednocześnie podjąć uchwałę o przystąpieniu do zmiany studium, by uwzględnić proponowany przez wnioskodawcę sposób zagospodarowania terenu, albo nie wyrazić zgody na wydanie decyzji sprzecznej z polityką gminy, co w konsekwencji będzie obligować organ do odmowy ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora. W projekcie proponuje się, by rada gminy miała 30 dni na przestawienie stanowiska od dnia złożenia wniosku w tym zakresie przez organ właściwy do wydania warunków zabudowy.

Konsekwencje projektowanych zmian

Wprowadzenie proponowanych zmian nie tylko wydłuży i dodatkowo skomplikuje postępowanie o ustalenie warunków zabudowy ale też przyczyni się zapewne do uniemożliwienia realizacji wielu inwestycji na terenach pozbawionych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, pogłębi dodatkowo kontrowersje wokół charakteru prawnego studium, które w dalszym ciągu nie będąc aktem prawa miejscowego, będzie jednak kształtowało sytuację prawną inwestorów.

Projekt ustawy nowelizującej upzp nie został jeszcze skierowany do Sejmu, w związku z czym rzecz jasna, założenia w nim przedstawione mogą ulec zmianie i nie można wykluczyć, że ostatecznie w ogóle proponowane zmiany nie wejdą w życie bądź też kształt uchwalonej ustawy będzie znacząco odbiegał od prezentowanych na obecnym etapie założeń.

Warunki zabudowy będą musiały być zgodne z polityką przestrzenną gminy określoną w studium?