Współwłasność publiczno-prywatna jako skutek zwrotu udziału w nieruchomości

Wyrokiem z dnia 14 lipca 2015 roku wydanym w sprawie o sygn. akt: SK 26/14, Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 136 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zakresie, w jakim uzależnia przewidziane w nim żądanie byłego współwłaściciela wywłaszczonej nieruchomości lub jego spadkobierców od zgody pozostałych byłych współwłaścicieli nieruchomości lub ich spadkobierców, jest niezgodny z Konstytucją RP.

Trybunał Konstytucyjny orzekł w dniu 14 lipca 2015 roku, że art. 136 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zakresie, w jakim uzależnia przewidziane w nim żądanie byłego współwłaściciela wywłaszczonej nieruchomości lub jego spadkobierców od zgody pozostałych byłych współwłaścicieli nieruchomości lub ich spadkobierców, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 21 ust. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP (wyrok wydany w sprawie o sygn. akt: SK 26/14).

Co oznacza ww. wyrok?

Na skutek wyroku Trybunału, organy prowadzące postępowanie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości z wniosku części poprzednich współwłaścicieli (lub ich spadkobierców), będą musiały wydać merytoryczną decyzję o zwrocie na rzecz uczestników postępowania przysługujących im udziałów we współwłasności, nawet jeśli pozostali poprzedni współwłaściciele nie brali udziału w postępowaniu. W takim wypadku organ będzie musiał jednak wykazać, że ich poszukiwanie okazało się niemożliwe, lub nadmiernie utrudnione.

Zarząd nieruchomością wspólną

Wydanie decyzji na rzecz tylko części poprzednich współwłaścicieli oznaczać będzie, że na wywłaszczonej nieruchomości powstanie stan współwłasności publiczno-prywatnej (współwłaścicielami będą z jednej osoby, na rzecz których nastąpił zwrot, z drugiej zaś, podmiot na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie). Może to rodzić problemy związane z zarządem nieruchomością wspólną. Podmioty publiczne mogą bowiem wykorzystywać mienie, jedynie w sposób wskazany w ustawach. Dla przykładu, w art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku – o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782) [dalej: ugn] zawarte są wskazania dla gmin, jak mogą wykorzystywać gminne zasoby nieruchomości – mogą być one przeznaczone na cele rozwojowe gmin i zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w szczególności na realizację budownictwa mieszkaniowego oraz związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, a także na realizację innych celów publicznych.

Problem z wykorzystaniem nieruchomości przez podmioty publiczne

Jednakże, skoro nastąpi zwrot udziałów w nieruchomości na rzecz niektórych z poprzednich współwłaścicieli, to oznaczać to musi, że nieruchomość była zbędna na cel publiczny wskazany w decyzji o wywłaszczeniu. Wykorzystanie zaś przez podmiot publiczny nieruchomości na inny cel publiczny, niż wskazany w decyzji, rodziło by konieczność zawiadomienia na podstawie art. 136 ugn, poprzedniego współwłaściciela lub jego spadkobierców o tym zamiarze. Rozwiązanie to, mając na uwadze, że organ prowadzący postępowanie zwrotowe nie odnalazł tych osób już wcześniej, poddaje w wątpliwość możliwość prawidłowego wykorzystania przez podmioty publiczne takich nieruchomości na inne cele publiczne, a de facto, jakiegokolwiek wykorzystania takich nieruchomości. Jak wskazuje bowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 23 stycznia 2009 roku (sygn. akt: II SA/Kr 1119/08), „po to, aby zawiadomienie, o którym mowa w przywołanej normie prawnej było możliwe, „właściwy organ” musi ustalić jego adresata”.

Możliwe rozwiązanie

Jednym z możliwych rozwiązań wyżej opisanej sytuacji, będzie zniesienie współwłasności publiczno-prywatnej na zasadach wskazanych w Kodeksie cywilnym. Skoro bowiem podmioty publiczne nie będą mogły wykorzystywać nieruchomości na inne cele niż wskazane w decyzji o wywłaszczeniu, to ich rola w korzystaniu z nieruchomości ograniczać musiałaby się do biernego znoszenia faktu, że są ich współwłaścicielami.

Wojciech Gwóźdź

radca prawny w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, specjalizuje się w zakresie prawa administracyjnego ze szczególnym uwzględnieniem gospodarki nieruchomościami

Tekst pochodzi z portalu Prawo Dla Samorządu