Razem czy osobno? Czynsz najmu i opłaty za media na gruncie VAT

Powiat występując o interpretację podatkową w zakresie opodatkowania VAT usługi najmu i odsprzedaży mediów wskazał, że na podstawie umów wynajmuje lokale osobom prowadzącym działalność gospodarczą. Zgodnie z umownymi zasadami odpłatności, najemcy zobowiązani są niezależnie od czynszu najmu płacić również opłaty eksploatacyjne za udostępnione „media” (m.in. zużycie wody, prądu, gazu). Przy czym należności te są odrębnie fakturowane. Najemca na początku miesiąca otrzymuje fakturę dokumentującą czynsz, a pod koniec opłaty eksploatacyjne. Dodatkowo powiat wskazał, że nie ma możliwości doliczenia opłat za media do czynszu najmu z uwagi na różnorodne miesięczne zużycie przez poszczególnych najemców.

Powiat przedstawiając swoje stanowisko wskazał, że skoro w umowie najmu przewidziano odrębny sposób regulowania należności z tytułu czynszu i z tytułu mediów (wg rzeczywistego zużycia) to taka regulacja jest postawą do odrębnego ich rozliczania i fakturowania na gruncie VAT. W konsekwencji w takiej sytuacji refakturowanie mediów powinno odbywać się odrębnie przy zastosowaniu stawek VAT właściwych dla danej usługi.

Fiskus nie przychylił się do stanowiska wnioskodawcy, wskazując, że jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów jako odrębnego świadczenia, gdyż obrotem podatnika jest ustalona kwota za wykonanie określonej usługi bez względu na jej poszczególne elementy. Wyliczenie elementów składowych wykonanej usługi ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny jednak nie stanowi podstawy do odrębnego ich kwalifikowania dla celów podatkowych. Dlatego też - jak podkreślił organ w interpretacji - otrzymywane przez powiat od najemców opłaty za media oraz czynsz najmu stanowią obrót z tytułu jednego kompleksowego świadczenia i są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonej usługi najmu tj. w przypadku lokali użytkowych - 23 %.

Powiat zaskarżył interpretację do sądu. WSA rozpatrując sprawę przyznał rację powiatowi, wskazując, że jeżeli z umowy najmu wynika, iż strony odrębnie fakturują czynsz najmu i opłaty z tytułu udostępnienia „mediów” to nie ma podstaw, aby przyjąć, że wynajmujący świadczy na rzecz najemcy jednolitą kompleksową usługę najmu. Zdaniem WSA – konsekwencją powyższego – jest brak możliwości wliczania do podstawy opodatkowania usługi najmu kwoty czynszu łącznie ze świadczeniami obejmującymi media. WSA przywołując orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazał, że istnieje możliwość kwalifikowania świadczeń odsprzedaży dostawy towarów i świadczenia usług związanych z udostępnieniem mediów najemcom lokali jako kompleksowego świadczenia w sytuacji, gdy strony umownie postanowią, że w cenę usługi najmu wliczane są opłaty za „media”. Z uwagi na to, że w stanie faktycznym wniosku o interpretację wskazano, iż czynsz najmu nie obejmuje opłat za inne świadczenia, brak było podstaw – zdaniem WSA - do przyjęcia, że powiat jako wynajmujący świadczy na rzecz najemców lokali jednolitą usługę najmu.

Na zakończenie warto dodać, że wykładnia prezentowana w wyroku jest zgodna z wydanym przez TSUE orzeczeniem w sprawie C-392/11, w którym wskazano, że rozliczenie VAT przy usłudze najmu winno uwzględniać okoliczności konkretnego przypadku, dla oceny których pomocna może okazać się umowa łącząca strony. Możliwe jest zatem, traktowanie usługi najmu i towarzyszących jej usług udostępnienia mediów jako odrębnych świadczeń, jak również jednolitej (kompleksowej) usługi - w zależności od okoliczności umownego świadczenia.

Wyrok WSA w Gdańsku nie jest prawomocny.

Sylwia Józwik

Tekst pochodzi z portalu Prawo Dla Samorządu