Prawo Dla Samorządu

Żądanie przywrócenia stanu poprzedniego dzierżawionej (odpowiednio najmowanej) rzeczy powinno być stosowane w wyjątkowych wypadkach. Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 września br. (sygn. akt: IV CSK 44/13).

Omawiany wyrok ma istotne znaczenie dla jednostek samorządu terytorialnego, które to niejednokrotnie stają się stroną stosunku najmu (tudzież dzierżawy) i to zarówno po stronie wynajmującego (wydzierżawiającego) jak i najemcy (dzierżawcy).

Spór dotyczył niebagatelnej kwoty ponad 1 mln złotych. Powód, prowadzący działalność gospodarczą w związku z podjęciem budowy przystani i wypożyczalni sprzętu sportowego, wydzierżawił od Gminy na okres lat 10 teren o powierzchni 1,2 ha, położony nad rzeką Narwią, na obszarze zalewowym i podmokłym. Przedmiotowa działka była zarośnięta i zaniedbana. Dzierżawca, zatem celem podjęcia realizacji zamierzonych planów inwestycyjnych, dokonał uporządkowania terenu i innych stosownych nakładów na nieruchomości m.in. wyrównał i uporządkował teren. Po pięciu latach dzierżawy Gmina rozwiązała umowę z przedsiębiorcą w trybie natychmiastowym z uwagi na wystawienie przez niego na terenie działki banerów reklamowych.

Gmina, powołując się na 678 Kc zażądała przywrócenia na dzierżawionej działce stanu sprzed nawiązania przedmiotowego stosunku. Stosownie bowiem do powołanej powyżej regulacji w razie rozwiązania stosunku, wynajmującemu (odpowiednio wydzierżawiającemu) przysługuje upoważnienie przemienne w zakresie:

prawa do zatrzymania ulepszeń za zapłatą kwoty w wysokości ustalonej wspólnie przez strony albo
prawo do żądania usunięcia dokonanych nakładów celem przywrócenia stanu poprzedniego (pierwotnego).

W praktyce złożone przez jednostkę żądanie oznaczało dla przedsiębiorcy konieczność poniesienia niemałych środków finansowych m.in. na rozebranie usypanych wałów i wywózkę ziemi oraz gruzu użytego uprzednio do jego wyrównania.

Przedsiębiorca, nie zgadzając się zatem z takim żądaniem, wniósł sprawę do Sądu. Spór znalazł swój finał w Sądzie Najwyższym (dalej: SN).

SN przyznał rację przedsiębiorcy. Prawo wyboru wydzierżawiającego, co do sposobu rozliczania nakładów dokonanych przez dzierżawcę, jako prawo podmiotowe, podlega ocenie z punktu widzenia zasad współżycia społecznego i ewentualnego ich naruszenia poprzez skorzystanie przez drugą stronę z przysługującego jej prawa podmiotowego (art. 5 Kc).

W analizowanym przypadku, przywrócenie stanu poprzedniego działki było sprzeczne z zasadami racjonalnej gospodarki i nieuzasadnione ekonomicznie - mogło kosztować więcej niż sama działka. Takie żądanie, z uwagi na zakres czynności zawartych w przywróceniu stanu poprzedniego obejmujących m.in. wywiezienie gruzu, obniżenie gruntu, przywrócenie nierówności terenu i wjazdu, zlikwidowanie nasypu czy sztucznego zbocza i traw, mogło również doprowadzić do zmiany uzyskanego – dzięki wyżej wskazanym nakładom - charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Tego rodzaju zmiany – w ocenie SN – niewątpliwie naruszają zasady prawidłowej (racjonalnej) gospodarki nieruchomością i są sprzeczne z obecnym jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym.

Warto dodać, że SN pochylił się również nad drugą istotną kwestią. Wskazał on bowiem, że zwrotowi podlegają nie wydatki na nakłady, ale wartość ulepszeń, czyli nakłady, które powiększyły wartość użytkową rzeczy w chwili jej zwrotu przez dzierżawcę.

Wyrok jest prawomocny.

Przywrócenie stanu poprzedniego – tylko w wyjątkowych przypadkach