Prawo Dla Samorządu

Zakończono etap konsultacji publicznych nad projektem ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, którego głównym założeniem jest zrewolucjonizowanie sposobu przyznawania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości. Po weryfikacji wniesionych uwag uwzględniono część z nich, jednak projektodawca pozostał nieugięty co do zamiaru likwidacji tzw. zasady korzyści.

Czym jest zasada korzyści?

Aktualnie kluczową regulacją dotyczącą ustalenia wysokości odszkodowania jest przepis art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami [dalej jako: „ugn”], definiujący sposób określania wartości rynkowej nieruchomości jako podstawy ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie. Zawarta w tym przepisie tzw. zasada korzyści nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu dokonać wyceny nieruchomości wywłaszczanej na cele publiczne z uwzględnieniem przeznaczenia korzystniejszego z punktu widzenia podmiotu wywłaszczanego, tj. przeznaczenia wynikającego z celu wywłaszczenia, bądź też przeznaczenia dotychczasowego.

Jest to tyle uzasadnione, że gdy nieruchomość posiada większą wartość według przeznaczenia na cel wywłaszczenia, to także nabycie jej w drodze umowy dla zrealizowania celu wywłaszczenia skutkowałoby możliwością uzyskania za nią wyższej ceny. W doktrynie wskazuje się, że z tego też powodu osoby wywłaszczane mają prawo uzyskać odszkodowanie adekwatne do istniejących możliwości zagospodarowania nieruchomości, skoro wartość nieruchomości determinowana jest nie tylko aktualnym sposobem korzystania z niej, ale także całym zakresem możliwości korzystania z niej w ramach obowiązującego prawa. Wartość nieruchomości jest w tym przypadku pochodną jej inwestycyjnej atrakcyjności.[1]

Proponowane zmiany i uwagi społeczeństwa

Jednym z głównych celów nowelizacji ugn jest likwidacja zasady korzyści. Zakłada się bowiem, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania na potrzeby wywłaszczenia nie będą uwzględniane ustalenia aktu określającego przeznaczenie nieruchomości na cel publiczny, w szczególności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji administracyjnej. Oznacza to, że zasadą w przypadku szacowania wartości nieruchomości na potrzeby wywłaszczenia ma być pominięcie celu, dla którego wywłaszczenie następuje.

Powyższe wzbudziło sporo kontrowersji – na etapie konsultacji publicznych do projektu wpłynęło ponad sto uwag. Głównym postulatem wnoszących uwagi było odstąpienie od likwidacji zasady korzyści. Uzasadniając taki wniosek przedstawiono szereg trafnych argumentów. Wskazywano przede wszystkim, iż wyłączenie stosowania zasady korzyści doprowadzi do istotnego pokrzywdzenia właścicieli nieruchomości rolnych. W warunkach rynkowych działki użytkowane rolniczo, ale przeznaczone w planie miejscowym pod zabudowę uzyskują ceny zbliżone do gruntów budowlanych przy podobnych innych cechach wpływających na wartość. Tymczasem proponowane pominięcie celu, dla którego wywłaszczenie następuje, niezasadnie zaniży wartość nieruchomości rolnych.

Nadto, często wskazywano, że przy rynkowych realiach właściciel nieruchomości może sam podjąć decyzję o tym komu i kiedy sprzeda należącą do niego nieruchomości. W sytuacji, gdy dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości na cele publiczne jest on tego przywileju pozbawiany, a tym samym nie może przykładowo poczekać na wzrost wartości sprzedawanej nieruchomości. Pierwotnie utratę tego przywileju rekompensowała zasada korzyści.

Kształt projektu po etapie opiniowania i konsultacji

Pomimo trafności zgłoszonych uwag projektodawca nie zrezygnował z przepisów stanowiących clou nowelizacji, argumentując że takie działanie oznaczałoby w istocie zaprzestanie dalszych prac nad projektem. W nowelizacji nadal widnieje propozycja usunięcia zasady korzyści i zastąpienia jej nową metodą ustalania odszkodowania za wywłaszczenie – zgodnie z nowoprojektowanym art. 134a ugn, wysokość odszkodowania ustala się jako sumę wartości nieruchomości i:

10% wartości gruntu oraz 20% różnicy pomiędzy wartością całej nieruchomości i wartością gruntu, albo
20% wartości nieruchomości lokalowej albo wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Z projektu przekazanego do komisji prawniczej wynika, że nie uwzględniono także innych uwag wielokrotnie zgłaszanych na etapie konsultacji.

W nowelizacji ustalono bowiem minimalną wysokość odszkodowania w przypadku nieruchomości zamieszkałej, niezależnie od jej wartości rynkowej. Wysokość odszkodowania ma być proporcjonalnie zwiększana w przypadku kolejnych osób zameldowanych na nieruchomości na pobyt stały w określonym czasie. Zgłaszający uwagi sugerowali zmianę kryterium z „zameldowania” na „zamieszkanie” (argumentowano to m.in. poważnymi rozbieżnościami pomiędzy stanem faktycznym a danymi zwartymi w ewidencji ludności). Uwagi te nie zostały uwzględnione – pozostawiono kryterium zameldowania, wskazując iż prawodawca nie ma wpływu na poziom przestrzegania obowiązku meldunkowego. Projektodawca odnosząc się do tych uwag wprost wskazał, że kryterium zamieszkania uznano za zbyt skomplikowane, wymagające postępowania dowodowego na masową skalę – biorąc pod uwagę liczbę wywłaszczeń.

Zgłaszający uwagi wskazywali także na potrzebę wprowadzenia definicji legalnej pojęcia „nieruchomości zabudowanej” – w pierwotnej wersji projektu art. 134a ust. 1 ugn określał m.in. sposób ustalenia odszkodowania w przypadku nieruchomości zabudowanej. Projektodawcy nie zdecydowali się na wprowadzenie definicji tego pojęcia, jednak zmieniono redakcję powołanego przepisu (w brzmieniu przytoczonym powyżej), by uniknąć nieścisłości.

Dostrzeżono także, iż pierwotnie zaproponowane brzmienie art. 134a ugn nie uwzględniało okoliczności, iż w przypadku braku możliwości ustalenia wartości rynkowej nieruchomości ustala się jej wartość odtworzeniową. W konsekwencji, wszelkie rozwiązania przedstawione w projekcie mogłyby być stosowane jedynie wówczas, gdy rzeczoznawca byłby w stanie określić wartość rynkową nieruchomości. Autorzy nowelizacji zmienili redakcję powołanego przepisu, poprzez usunięcie w art. 134a ust. 1 ugn określeń „wartość rynkowa” i zastąpienie ich określeniami „wartość” – w ten sposób opisane w ww. przepisie bonusy dotyczą wartości nieruchomości niezależnie od sposobu jej określenia (rynkowa, odtworzeniowa).

Na obecnym etapie projekt został skierowany do rozpatrzenia przez komisję prawniczą.

Szczegółowy przebieg prac dostępny jest pod poniższym adresem: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12352801

[1] M. Wolanin, Komentarz do art. 134 ustawy [w:] J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2021.

TAGI: Gospodarka nieruchomościami, Legislacja, Nowelizacja, Odszkodowanie, Samorząd, Wywłaszczenie,

Co dalej z zasadą korzyści? Spór o nowe zasady odszkodowania za wywłaszczenie