Prawo Dla Samorządu

Z końcem października do konsultacjach publicznych przekazany został projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), mający na celu zmianę w zakresie odszkodowań przyznawanych za wywłaszczenia.

Aktualny stan prawny

Zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi co do zasady wartość rynkowa nieruchomości, zaś przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Przepisy ust. 3 i 4 ustanawiają tzw. zasadę korzyści, zgodnie z którą w procesie określania odszkodowania wartość nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości – jeżeli jednak przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Regulacje te są kontrowersyjne głównie ze względu na fakt, iż uzyskane w ten sposób odszkodowania mogą znacząco odbiegać od właściwych cen rynkowych. Przykładem takiej sytuacji może być wywłaszczenie działek o przeznaczeniu rolniczym, na których powstać ma droga publiczna. Wedle aktualnych przepisów ekwiwalent pieniężny ustalony zostałby nie na podstawie cen dość tanich działek rolniczych, ale droższych – rolniczych.

Propozycje zmian

Projektowana zmiana usuwa zasadę korzyści, uchylając ust. 3 i 4 w art. 134 u.g.n. oraz wprowadzając w art. 130 dodatkowy ust. 1a wskazujący, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania na potrzeby wywłaszczenia nie uwzględnia się ustaleń aktu określającego przeznaczenie nieruchomości na cel publiczny, w szczególności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji administracyjnej. Oznacza to, że zasadą w przypadku szacowania wartości nieruchomości na potrzeby wywłaszczenia jest pominięcie celu, dla którego wywłaszczenie następuje. Projekt wprowadza jednocześnie nowe zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, w zakresie wykraczającym poza wartość rynkową określaną z pominięciem przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia.

Podsumowując, wysokość odszkodowania ma być powiązana z wartością rynkową nieruchomości. Kolejną zmianą ma być fakt dodawania, w każdym przypadku bonusu pieniężnego, stanowiącego zryczałtowany ekwiwalent kosztów przeprowadzki, czynności prawnych itp. Bonus wyniesie bazowo 10% wartości nieruchomości. Możliwe będzie również przyznanie go w wysokości 20%, w przypadku, gdy wywłaszczenie dotyczyć będzie nieruchomości mieszkalnych. Pojawi się także możliwość zgłoszenia roszczenia do sądu cywilnego o wyższe odszkodowanie, jeżeli to wypłacone nie pokryje rzeczywistej szkody.

Warto zaznaczyć, że projekt jest aktualnie na etapie opiniowania i nie została jeszcze rozpoczęta właściwa droga legislacyjna, zatem przedstawione przepisy są propozycją, która może ulec zmianie do czasu poddania jej pod obrady w parlamencie.

Nowy sposób wyliczania odszkodowań za wywłaszczenie