Prawo Dla Samorządu

Kiedy polskie osiedla będą przypominały ich brytyjskie odpowiedniki? Prawdopodobnie nigdy, ale reforma planowania przestrzennego może być dobrym krokiem do ograniczenia chaosu zabudowy w Polsce. W dzisiejszym artykule przedstawimy założenia zmian przedstawionych przez resort rozwoju.

Reforma planowania przestrzennego jest jednym z zadań przewidzianych w tzw. Polskim Ładzie. Obecnie obowiązująca ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[1] wywołuje wiele dyskusji co do skutków jej stosowania. Suburbanizacja, betonoza, rozlewanie zabudowy – to tylko niektóre hasła będące motywem zmian w ładzie przestrzennym. Za przygotowanie nowej ustawy odpowiada Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii.

Dwustopniowy system planowania przestrzennego

Pierwszą z nowości jest wprowadzenie planu ogólnego (sporządzanego w oparciu o strategię rozwoju) zamiast obecnego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W przeciwieństwie do studium, plan ogólny ma zawierać przepisy powszechnie obowiązujące. Podobnie zaś do studium, regulacje planu ogólnego obejmą obszar całej gminy i będą podstawą do sporządzenia…

planów zabudowy, czyli aktów odpowiadających obecnym miejscowym planom zagospodarowania przestrzennego. Podobnie jak mpzp, plany zabudowy będą ustalać konkretne przeznaczenie terenu. Sporządzenie planów zabudowy ma być obligatoryjne. Co dalej z obowiązującymi miejscowymi planami? Resort wyjaśnia, że dojdzie do ich przekształcenia właśnie na plany zabudowy.

Reforma zakłada również wprowadzenie standardów urbanistycznych – kolejnego aktu zawierającego przepisy powszechnie obowiązujące, gwarantującego dostęp do podstawowych usług społecznych i infrastruktury. Ma on chronić przed wydawaniem decyzji lokalizacyjnych dla obszarów niedostosowanych do potrzeb przyszłych mieszkańców. Warto zauważyć, że podobny instrument – uchwała o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych funkcjonuje już w tzw. specustawie mieszkaniowej[2].

Novum stanowią również Zintegrowany Projekt Inwestycyjny (ZIP) oraz decyzje lokalizacyjne, które mają pełnić funkcję uzupełniającą dla planów zabudowy. Podstawą ZIP będzie umowa urbanistyczna zawierana pomiędzy inwestorem, a gminą, w której odzwierciedlone zostaną prawa i obowiązki obu stron względem projektu. Decyzje będą zaś wydawane wyłącznie celem uzupełnienia już istniejącej zabudowy.

Koniec z warunkami zabudowy

Wprowadzenie ww. instrumentów będzie oznaczało odejście od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Od lat jest to chętnie wykorzystywana instytucja – zarówno przez gminy, jak i inwestorów. Dla tych pierwszych jest to sposób na realizowanie polityki przestrzennej nie przeznaczając na ten cel wysokich środków z budżetu. Zamiast drogiej i długotrwałej procedury planistycznej, gminy chętnie korzystają z warunków zabudowy. Obecny system jest przyjazny także dla inwestorów, bowiem w przypadku spełnienia przez nich ustawowych przesłanek do wydania decyzji (art. 61 ust. 1 pkt 1-5 upzp), organ jest zobligowany wydać pozytywną decyzję. Efektem jest powstawanie zabudowy w sposób nie do końca kontrolowany przez gminę.

Podsumowanie

Warto pamiętać, że przedstawione założenia mają charakter bardzo ogólny. Do końca maja br. prowadzone będą prekonsultacje, a projekt ustawy ma pojawić się w przyszłym roku. Niewątpliwie warto śledzić losy tej reformy. Prawidłowo przeprowadzone zmiany mogą przynieść wymierne skutki w zakresie kształtowania zabudowy na terenie kraju. Z drugiej strony, biorąc pod uwagę rozprzestrzenienie regulacji planistycznych po rozmaitych aktach prawnych może warto byłoby jednak wrócić do prac nad ich skodyfikowaniem?

[1] Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm.).

[2] Zob. art. 19 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 219 z późn. zm.).

Reforma planowania przestrzennego - podstawowe założenia