Prawo Dla Samorządu

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że to od okoliczności danej sprawy zależy, czy konieczna jest analiza wszystkich czynników wpływających na wartość poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

W wyroku z dnia 29 maja 2019 roku Naczelny Sąd Administracyjny[1] oddalił skargę kasacyjną Rzecznika Praw Obywatelskich od Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w sprawie ze skargi na decyzję Wojewody w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania na rzecz współwłaścicieli nieruchomości rolnych za szkody powstałe w związku z założeniem i przeprowadzeniem linii elektroenergetycznej. Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił zarzutów skarżącego, że operat szacunkowy na podstawie którego ustalono wartość odszkodowania, nie uwzględnia wszystkich czynników wpływających na obniżenie wartości nieruchomości.

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym.

Starosta ograniczył sposób korzystania z nieruchomości poprzez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie przez działki dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej. Następnie ustalił na rzecz współwłaścicieli odszkodowanie z tytułu szkód tymczasowych w produkcji rolniczej, posadowienia dwóch słupów elektroenergetycznych na działkach oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. Wysokość odszkodowania ustalono według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu ograniczenia praw do nieruchomości oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

Decyzja ustalająca wysokość odszkodowania została wydana na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, w którego ocenie zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek budowy linii elektroenergetycznej nastąpiło w wyniku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w pasie gruntu wskazanym w decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości i zależy od czynników, które zostały wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego tj.: zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości, trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do wycenianych działek rzeczoznawca wskazał, że pierwszy i drugi czynnik należy pominąć, gdyż sprawa dotyczy gruntów rolnych. Analizując trzeci czynnik stwierdził, że lokalizacja linii elektroenergetycznej wpływa na sposób korzystania z gruntu rolnego tylko w strefie oddziaływania linii, a więc dotyczy tylko części działki. Przechodząc do czwartego czynnika, rzeczoznawca uznał, iż skutki udostępnienia są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi.

Odwołanie od decyzji Starosty wnieśli współwłaściciele nieruchomości. Wojewoda utrzymał jednak decyzję w mocy. Następnie decyzja Wojewody została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądy Administracyjnego. Udział w sprawie zgłosił Rzecznik Praw Obywatelskich, który zarzucił m.in. ustalenie odszkodowania nieodpowiadającego wartości poniesionych szkód na skutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej oraz błędną ocenę wartości dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego pod kątem kompletności, pomimo że nie uwzględnia wszystkich czynników określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., które wpływają na zmniejszenie wartości nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę. Wyrok został zaskarżony do Naczelnego Sądu Administracyjnego, ten jednak nie uwzględnił zarzutów skarżących.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, rację ma Sąd I instancji, który uznał, że „operat szacunkowy jako dowód z opinii biegłego jest istotnym dowodem w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Sąd nie może zatem ingerować w merytoryczną część operatu”. W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do której może wystąpić każdy, kto kwestionuje sporządzony operat. Mogli o nią wystąpić także skarżący. Dalej Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że nie można przyjąć, iż obowiązek taki obciąża każdorazowo organ w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów”. Naczelny Sąd Administracyjny nie dopatrzył się uchybień w zakresie nieuwzględnienia wszystkich czynników określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. uznając, że rzeczoznawca majątkowy odniósł się do wszystkich czynników i logicznie wyjaśnił dlaczego pominął niektóre z nich przy określaniu wysokości szkody. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie można także zgodzić się ze skarżącymi, że przy wyliczeniu wartości nieruchomości i szkody w postępowaniu odszkodowawczym, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy uwzględnić ograniczenie wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodził się z poglądem wyrażonym w orzecznictwie sądowym, że „zmniejszenie tej wartości może nastąpić tylko w wyniku zrealizowanej inwestycji, a nie ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego, które niezależnie od tego, kiedy zostanie zrealizowany, może ograniczać możliwość korzystania z danej nieruchomości, a co za tym idzie zmniejsza jej wartość.”

W tym zakresie przysługuje inne roszczenie, którego podstawą jest art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nadto Naczelny Sąd Administracyjny zaakceptował stanowisko zgodnie z którym, trwałe zmniejszenie wartości nieruchomości powinno dotyczyć wyłącznie obszaru posadowienia słupów urządzenia przesyłowego, gdyż w pozostałym zakresie, ze względu na charakter prowadzonej produkcji rolnej, obszaru pod linią wysokiego napięcia nie można uznać za trwale wyłączonego z produkcji.

Należy zaznaczyć, że jest to na razie pierwszy wyrok w sprawie spośród czterech o zbliżonym stanie faktycznym, w których Rzecznik Praw Obywatelskich zgłosił swój udział. W każdej ze spraw Rzecznik Praw Obywatelskich kwestionuje dokonaną przez organy i sądy administracyjne wykładnię rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września z 2004 roku, która pozwala na pominięcie niektórych wytycznych przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Zastrzeżenia jego zdaniem budzi także niezgodne z zasadami postępowania administracyjnego, w przypadku kwestionowania operatu szacunkowego, przerzucanie na obywatela uzyskania pozaprocesowej i kosztownej opinii sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

[1] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2019 r. sygn. akt I OSK 1954/17, LEX nr 2700057

Kryteria ustalania odszkodowania za umieszczenie urządzeń przesyłowych.