Porozumienie z organem wykonawczym gminy nie stanowi ważnej podstawy nabycia lokalu mieszkalnego z jej zasobów

Zdaniem Sądu Okręgowego w Olsztynie prawo pierwszeństwa nabycia lokalu mieszkalnego nie jest prawem podmiotowym, z którego wynika roszczenie o złożenie zastępczego oświadczenia woli. Porozumienie z organem wykonawczym w sprawie nabycia lokalu nie daje podstaw do dochodzenia zawarcia umowy. Wyrok zapadł na tle następującego stanu prawnego i faktycznego.

 Powodowie J.K.  i I.K. wnieśli o zobowiązanie Gminy O. do złożenia oświadczenia woli ustanowienia na ich rzecz odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w prawie własności części wspólnych w budynku wielorodzinnym i gruntu, na którym posadowiony jest budynek za cenę 10 tys. zł. W uzasadnieniu swojego żądania powodowie wskazali, że posiadają lokal od wielu lat i poczynili wysokie nakłady na przywrócenie go do stanu pozwalającego na normalne zamieszkiwanie. Wycena lokalu, która odbyła się po złożeniu wniosku o wykup mieszkania, była, zdaniem powodów, znacznie zawyżona. Uważali oni, że z ceny lokalu powinny być odliczone nakłady, jakie ponieśli na lokal. W związku z istniejącym w tym zakresie sporem, J.K. i I.K. spotkali się z Prezydentem miasta O., który oświadczył, że sprzeda powodom przedmiotowy lokal mieszkalny za 10 tys. zł. Pomimo tej deklaracji nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży.

Sąd Rejonowy oddalił powództwo. W ocenie Sadu, w trakcie spotkania z Prezydentem miasta O. nie doszło do wiążącego porozumienia. Wobec powyższego nie istniały na gruncie prawa materialnego podstawy do stwierdzenia obowiązku złożenia oświadczenia woli o oznaczonej treści. Powyższy wyrok powód zaskarżył w całości i wniósł o jego  uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. 

Sąd Okręgowy uznał apelację powoda za pozbawioną podstaw prawnych i ją oddalił. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie wskazał, że uprawnienie wierzyciela do żądania określonego zachowania od dłużnika musi wynikać z istnienia stosunku zobowiązaniowego. Jego źródłem mogą być następujące zdarzenia prawne: czynność prawna, czyny niedozwolone, bezpodstawne wzbogacenie, akty administracyjne o skutkach bezpośrednich oraz konstytutywne orzeczenia sądów. Analiza stanu faktycznego wskazuje, że nie istniała możliwość zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia woli, dlatego że na stronie pozwanej nie ciążył jakikolwiek obowiązek ustanowienia na rzecz powodów odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Powodowie wywodzili swoje roszczenie z treści art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, który stanowi, że do zadań wójta (burmistrza, prezydenta miasta) należy gospodarowanie mieniem komunalnym. Sąd zaznaczył, że nie sposób przyjąć, aby Prezydent miasta O. składał w imieniu Gminy wiążące dla niej oświadczenia woli, jako że nie miał on uprawnień do ingerencji w procedurę sprzedaży nieruchomości gminnych oraz zmiany zasad, wynikających z powszechnie wiążących przepisów prawa. Prezydent miasta był w przedmiotowej sprawie związany uchwałą  Rady Gminy regulującą sprzedaż mieszkań gminnych.

Sąd Okręgowy w Olsztynie podkreślił  autonomię Gminy w zakresie decydowania o sprzedaży lokali. Zaakcentował, że nieruchomości gminne są mieniem publicznym, którymi gmina gospodaruje i w związku z tym przysługują jej określone uprawnienia. Mogą one  polegać na wycofaniu określonych lokali z zamiaru ich sprzedaży oraz określeniu dodatkowych wymogów dotyczących warunków sprzedaży. Uprawnienia te są związane z obowiązkiem racjonalnego gospodarowania mieniem gminy, w tym zasobem mieszkaniowym. Fakt, iż stronie powodowej przysługiwało na mocy art. 34 ust.1 pkt 3  ustawy o gospodarce nieruchomościami prawo pierwszeństwa w nabyciu lokalu mieszkalnego, nie zobowiązuje Gminy do jego sprzedaży. Wskazane wyżej uprawnienie nie stanowi prawa podmiotowego, z którego wynikałoby roszczenie przymuszające właściciela do sprzedaży nieruchomości. Sąd zaznaczył, że podstawę takiego roszczenia mogłoby stanowić skierowanie stosownej oferty do najemców, którzy skorzystać mogą z prawa pierwokupu. Samo natomiast nieformalne porozumienie w sprawie sprzedaży lokalu z Prezydentem miasta O. nie mogło stanowić ważnej podstawy jego nabycia, gdyż może do niego dojść  tylko w drodze procedury przewidzianej przez przepisy prawa.

Piotr Kołodziejczak

radca prawny w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, Partner, specjalizuje się w zakresie realizacji projektów inwestycyjnych, sporach sądowych, opracowywania i opiniowania umów

Maciej Szczubełek

asystent w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, interesuje się prawem cywilnym

Tekst pochodzi z portalu Prawo Dla Samorządu