Prawo Dla Samorządu

W sierpniu weszła w życie ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018r., poz. 1496) zwana dalej także „specustawą mieszkaniową”. Można się spodziewać, iż na podstawie przepisów tej ustawy w najbliższym czasie do urzędów miast i gmin zaczną wpływać wnioski inwestorów zainteresowanych skorzystaniem z nowego trybu realizacji inwestycji.

Przybędzie nowych obowiązków wójtom, burmistrzom, prezydentom miast

Po wejściu w życie specustawy inwestycje mieszkaniowe będzie można realizować nie tylko na podstawie przepisów planu miejscowego czy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy lecz również na podstawie uchwały rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji, jeśli inwestycja ta będzie spełniać standardy w zakresie odległości od szkół, przedszkoli, przystanków itp. Wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej będą kierowane przez inwestorów do rady gminy, lecz specustawa mieszkaniowa wskazuje, iż mają być składane za pośrednictwem wójta, burmistrza, prezydenta miasta. To organ wykonawczy będzie zatem zajmował się „wstępną obróbką” wniosku. W pierwszej kolejności zobowiązany będzie zweryfikować kompletność wniosku (spełnianie wymogów o których mowa w art. 7 ust. 7 i 8 specustawy), a w razie uznania, iż posiada on braki formalne, wezwać inwestora do ich usunięcia w terminie nie dłuższym niż 14 dni pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia. Jeśli wniosek inwestora jest kompletny albo został uzupełniony, organ wykonawczy ma 3 dni na zamieszczenie wniosku wraz z dołączonymi do niego dokumentami w Biuletynie Informacji Publicznej lub na stronie gminy, a także na podanie informacji o zamieszczeniu tam wniosku do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty.

W dalszej kolejności, nie później niż w terminie 3 dni od zamieszczenia wniosku na stronie internetowej, organ ma obowiązek powiadomić wskazane w ustawie organy o możliwości przedstawiania opinii bądź wystąpić do właściwych organów o uzgodnienie wniosku.

W terminie 3 dni od otrzymania opinii lub uzgodnień organ wykonawczy ma je przekazać inwestorowi do wiadomości.

Organ wykonawczy jest również właściwy do zawarcia z inwestorem porozumienia w sprawie realizacji inwestycji towarzyszących służących do obsługi mieszkańców.

Z ustawy nie wynika, który z organów (wójt, czy rada) dokonuje oceny spełniania przez projektowaną inwestycję przesłanek określonych w ustawie (tj. niesprzeczność ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, brak kolizji z inwestycjami celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym itp.).

Z art. 7 ust. 17 w zw. z art. 7 ust. 4 specustawy wynika natomiast, iż obowiązkiem organu wykonawczego jest przygotowanie projektu uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji.

Otwartym pozostaje pytanie, czy już organ wykonawczy powinien zweryfikować spełnianie ustawowych przesłanek lokalizacji inwestycji i w zależności od rezultatu przedłożyć radzie projekt uchwały pozytywnej (o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej) albo projekt uchwały negatywnej (o odmowie ustalenia lokalizacji tejże inwestycji np. gdy projektowana inwestycja nie spełnia standardów ustawowych), czy też powinien przedłożyć radzie dwa projekty (o ustaleniu lokalizacji inwestycji i o odmowie ustalenia lokalizacji), a może każdorazowo powinien przygotować projekt uchwały pozytywnej?

Nie ulega jedynie wątpliwości, iż organ wykonawczy ma obowiązek przedłożyć radzie projekt uchwały wraz z opiniami, uwagami społeczeństwa oraz wynikiem dokonanych uzgodnień, a w przypadku gdy wniosek, dotyczy terenu, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przedłożyć również opracowanie ekofizjograficzne oraz prognozę oddziaływania na środowisko, sporządzone na potrzeby tego planu.

Kolejnym obowiązkiem organu wykonawczego będzie przekazanie uchwały nie później niż w terminie 3 dni od dnia jej podjęcia przez radę inwestorowi wraz z informacją o nieprzedstawieniu przez organy współdziałające opinii lub stanowiska w wyznaczonym terminie.

Nowe obowiązki rady gminy

Specustawa mieszkaniowa stanowi w art. 7 ust. 4, iż rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku.

Na przewodniczącego rady nałożono obowiązek powiadomienia inwestora o tym, że w terminie 60 dni nie może zostać podjęta uchwała. Zawiadomienie powinno wskazywać powody opóźnienia oraz nowy termin podjęcia uchwały nie dłuższy niż 30 dni.

W razie wpłynięcia skargi na uchwałę, rada gminy ma 15 dni od jej otrzymania na przekazanie akt i odpowiedzi na skargę sądowi.

Warto również wspomnieć (choć nie jest to obowiązkiem rady gminy), iż w świetle ustawy rada gminy może określić w drodze uchwały lokalne standardy urbanistyczne, które będą musiały spełniać projektowane w danej gminie inwestycje mieszkaniowe.

Reasumując, specustawa mieszkaniowa nakłada na organy gmin szereg obowiązków i co więcej stawia wymóg, by były one realizowane w stosunkowo krótkich terminach, co z pewnością przysporzy urzędom gmin trudności organizacyjnych.

Nowe obowiązki gmin wynikające ze specustawy mieszkaniowej