Prawo Dla Samorządu

O lokalizacji stref zabudowy śródmiejskiej, w których obowiązują m.in. złagodzone wymogi w zakresie czasu nasłonecznienia pomieszczeń czy placów zabaw, po 1 stycznia 2018 r. decydują wyłącznie ustalenia planu miejscowego, a w przypadku jego braku- studium.

Z dniem 1 stycznia 2018 r. zamieniona została definicja zabudowy śródmiejskiej zawarta w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zmieniono z dniem 1 stycznia 2018 r. (zmiana wprowadzona Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 14 listopada 2017 r.). To istotna zmiana, ponieważ warunki techniczne budynków i ich usytuowania zostały tak skonstruowane, że w zabudowie śródmiejskiej normy nasłonecznienia, a w konsekwencji odległości projektowanych budynków od budynków istniejących, są zdecydowanie mniej rygorystyczne niż standardowe.

Definicja sprzed nowelizacji mogła otwierać pole do nadużyć

Przed nowelizacją, przez zabudowę śródmiejską, należało rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze funkcjonalnego śródmieścia stanowiącego faktyczne lub przewidywane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego centrum miasta lub dzielnicy miasta. Stosowanie tego przepisu stwarzało spore trudności, a to z tego względu, że na jego podstawie o lokalizacji stref zabudowy śródmiejskiej decydowały nie tylko kryteria prawne (zapisy planu miejscowego), ale również kryteria faktyczne (w orzecznictwie ugruntował się pogląd, że do zabudowy śródmiejskiej zaliczyć należy tereny faktycznie traktowane jako śródmiejskie ze względu na zwartą zabudowę oraz funkcje charakterystyczne dla centrum).

Taka konstrukcja otwierała szerokie pole do dyskusji. Zgodnie bowiem z regułami postępowania dowodowego, na okoliczność położenia nieruchomości na obszarze zabudowy śródmiejskiej dopuszczano wszelkie dowody, które mogły umożliwić wyjaśnienie sprawy. Inwestorzy mogli powołać się w tym zakresie na prywatne opinie biegłych, zapisy decyzji o warunkach zabudowy a nawet zapisy planów miast! Trudności potęgował fakt, że do zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu, do obszarów zabudowy śródmiejskiej wolno było zaliczać nie tylko centra miast ale również centra dzielnic.

Po nowelizacji to Rada zdecyduje o granicach śródmieścia

W nowym stanie prawnym o przynależności do obszaru zabudowy śródmiejskiej zadecydują wyłącznie zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu- zapisy studium. W konsekwencji, to do Rad Gmin będzie należała decyzja jakie obszary miasta, zostaną następnie na potrzeby procesu inwestycyjnego zakwalifikowane do obszarów śródmieścia. Organy administracji architektoniczno- budowlanej będą już tylko interpretować w tym zakresie zapisy planów oraz studiów. Aktualne pozostają natomiast wyrażane w dotychczasowym stanie prawnym stanowiska, że Rada nie może ustanowić obszaru zabudowy śródmiejskiej w innej uchwale niż plan i studium.

Należy zwrócić uwagę, na to, że w „starym” stanie prawnym, zapisy studium nie mogły bezpośrednio decydować o przynależności terenu do zabudowy śródmiejskiej, przypisywano im znaczenie wyłącznie pomocnicze- wynikało to z literalnego brzmienia przepisu sprzed nowelizacji. W efekcie, studia uchwalane w stanie prawnym, w którym nie mogły w sposób wiążący kreować obszarów zabudowy śródmiejskiej, będą obecnie interpretowane pod kątem tego czy takie obszary ustalają i w jakich granicach. Może to stwarzać organom administracji architektoniczno- budowlanej poważne wątpliwości interpretacyjne. Warto tę okoliczność uwzględnić w procedurze zmian uchwał w przedmiocie studium.

O lokalizacji stref zabudowy śródmiejskiej decydują już tylko plan i studium