Michał Kostrzewa Partner, radca prawny w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, specjalizuje się w zakresie optymalnych zasad rozliczeń podatku od towarów i usług, a także w funduszach unijnych.
19.04.2018
KATEGORIA: Wokanda
Zwolnieniem z VAT nie jest objęte zawarcie przez gminę umowy najmu (dzierżawy) nieruchomości ze spółką, w wyniku której nie następuje realizacja celów mieszkaniowych spółki, a nieruchomość jest wykorzystana przez spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie lokali na cele mieszkaniowe.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Na gruncie powyższej regulacji, w praktyce pojawiają się wątpliwości czy w przypadku najmu przez gminę całej nieruchomości mieszkalnej spółce (lub innemu przedsiębiorcy), w perspektywie późniejszego oddania w najem podmiotom prywatnym lokali mieszkalnych przez spółkę, gmina świadczy (na rzecz spółki) usługę opodatkowaną VAT według stawki 23%, czy też usługę zwolnioną przedmiotowo z VAT?
W wyroku z dnia 4 października 2017 r. Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. I FSK 501/16) uznał, że skutki podatkowe takiej sytuacji należy oceniać wyłącznie przez pryzmat zawartej umowy pomiędzy gminą a spółką.
W tym kontekście nie budzi wątpliwości, że gmina nie będzie stroną umów najmu mieszkań komunalnych, lecz stroną umowy najmu całego budynku. Łącząca gminę ze spółką umowa nie będzie zawarta w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych najemcy (w tym np. jego pracowników), lecz spółka wykorzysta przedmiot najmu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.
Jak zauważył NSA przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie dotyczy natomiast wynajmu lub dzierżawy na tego typu cele i to nawet, gdy przedmiot działalności gospodarczej najemcy stanowi wyłącznie najem lub dzierżawa na cele mieszkaniowe. Z punktu widzenia analizowanego zwolnienia istotny jest bowiem sposób rozporządzania mieniem przez usługobiorcę (spółkę), który musi realizować jego własne cele mieszkaniowe (w tym cele mieszkaniowe swoich pracowników). Stąd cel, dla którego gmina zawiera umowę ze spółką trudno uznać za cel mieszkaniowy spółki i to nawet przy założeniu, że zostało z góry ustalone, iż mieszkania zostaną ostatecznie oddane podmiotom prywatnym w najem o charakterze mieszkaniowym.
W analizowanym przypadku realizacja celu mieszkaniowego będzie cechowała wyłącznie stosunki prawne łączące spółkę z najemcami lokali, a nie stosunek prawny łączący spółkę z gminą. Preferencją w postaci zwolnienia nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych.
Michał Kostrzewa Partner, radca prawny w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, specjalizuje się w zakresie optymalnych zasad rozliczeń podatku od towarów i usług, a także w funduszach unijnych.
TAGI: Najem, Podatek VAT,