Prawo Dla Samorządu

Zdaniem Wojewody Mazowieckiego rada gminy nie jest uprawniona do regulowania kwestii odstąpienia od przetargowego trybu zawarcia umowy najmu lub dzierżawy w sposób generalny.

Rozstrzygnięciem nadzorczym z dnia 29 marca 2017 roku Wojewoda Mazowiecki stwierdził nieważność § 3 ust. 3 uchwały rady gminy w sprawie określenia zasad nabywania i obciążania nieruchomości wchodzących w skład zasobu gminy oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony.

Powyższe rozstrzygnięcie nadzorcze zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Rada gminy [dalej także: „rada” lub „organ uchwałodawczy”] podjęła uchwałę w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości wchodzących w skład zasobu gminy oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony [dalej także: „uchwała”]. Jako podstawę prawną kwestionowanej uchwały wskazała art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a, art. 40 ust. 1 i 2 pkt 3 i art. 41 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym [dalej także: „u.s.g.”] oraz art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15 i art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami [dalej także: „u.g.n”].

Rada gminy w § 6 ust. 3 uchwały wskazała, że „Można odstąpić od trybu przetargowego zawarcia umowy dzierżawy/najmu na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na nieoznaczony w przypadku jeżeli umowa dzierżawy/najmu jst zawierana z dotychczasowymi dzierżawcami/najemcami nieruchomości, których umowy wygasają pod warunkiem, że ”:

nieruchomość jest wykorzystywana na cele związane z działalnością usługowo-handlową,
nieruchomość jest wykorzystywana jako garaż/komórka,
nieruchomość jest zagospodarowana zielenią, drobnymi uprawami warzywniczymi i kwiatowymi, podwórzami,
nieruchomość stanowi grunty rolne i wykorzystywana jest pod uprawy rolne,
nieruchomość wykorzystywana jest na cele rekreacyjno-wypoczynkowe oraz drobne uprawy ogrodowe,
nieruchomość wykorzystywana jest jako parking”.

Organ nadzoru uznał, że rada gminy, regulując w przytoczonym powyżej przepisie przypadki odstąpienia od przetargowego trybu zawarcia umowy dzierżawy i najmu, ustanowiła generalną zgodę na zawieranie takich umów bez przetargu, czym tym samym w istotny sposób naruszyła przepis art. 37 ust. 4 u.g.n.

Wojewoda Mazowiecki podkreślił, że zgodnie z art. 37 ust. 4 zdanie pierwsze u.g.n., zawarcie umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu, natomiast zdanie drugie tegoż przepisu wskazuje na wyjątek, iż wojewoda albo odpowiedni organ uchwałodawczy jst może wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów.

Powołując się na głosy doktryny i orzecznictwa sądów administracyjnych, wojewoda dodał, iż przepis art. 37 ust. 4 u.g.n. wprowadza formę przetargowego zawierania umów. Wyjątkiem od tej zasady jest regulacja zawarta w zdaniu drugim przytoczonego przepisu. Przy czym, jak podkreślił organ nadzoru, sytuacje w których odstępuje się od zasady przetargowego zawierania umów, należy traktować jako wyjątek i nie daje podstaw, aby rada regulowała tego typu kwestie w sposób generalny, abstrakcyjny, na przyszłość i w stosunku do nieskonkretyzowanych przypadków. W ocenie wojewody, generalna uchwała o odstąpieniu od przetargowego trybu zawierania umów dzierżawy lub najmu prowadziłaby do utraty przez rade funkcji organu kontrolnego. Tym samym organ stanowiący jst byłby pozbawiony możliwości wglądu i monitorowania działań organu wykonawczego w zakresie gospodarki nieruchomościami, w szczególności ich zasadności i racjonalności.

Organ nadzoru wskazał również, że odstąpienie od przetargowego trybu zawarcia omawianych umów wymaga indywidualnej zgody organu uchwałodawczego gminy, w postaci podjętej uchwały na wniosek organu wykonawczego gminy. Co za tym idzie, to w gestii organu wykonawczego gminy leży podjęcie decyzji o celowości odstąpienia od przetargowego trybu zawarcia umowy i uzyskanie niezbędnej zgody rady gminy. W powyższym zakresie wypowiedziały się również sądy administracyjny m.in.: w wyroku WSA z Gliwicach z dnia 23 października 2006 r., sygn. II SA/Lu 74/11; wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 4 listopada 2014 r., sygn. II SA/Rz 1034/14; wyroku WSA w Olsztynie z dnia 24 lutego 2015 r., sygn. II SA/Ol 1365/14.

Mając powyższe na uwadze, Wojewoda Mazowiecki stwierdził nieważność uchwały rady gminy w zakresie § 3 ust. 3 uchwały.

TAGI: Gminny zasób nieruchomości, Rada gminy, Rozstrzygnięcie nadzorcze, Samorząd,

Prawidłowe odstąpienie od przetargowego trybu zawarcia umowy najmu lub dzierżawy