Podatek od nieruchomości – kiedy organ może przyjąć wartość odtworzeniową budowli?

NSA potwierdził, że przy ustalaniu podstawy opodatkowania budowli organ podatkowy może oprzeć się na opinii biegłego określającej wartość odtworzeniową. Nie jest to jednak metoda, którą można zastosować automatycznie zamiast wartości rynkowej. Biegły musi wykazać, dlaczego w konkretnej sprawie wiarygodne ustalenie wartości rynkowej nie było możliwe.

Spór o sposób wyceny

Sprawa rozpoznana przez NSA dotyczyła ustalenia podstawy opodatkowania budowli, w postaci utwardzenia terenu i ogrodzenia, niewykazanych przez podatnika do opodatkowania. Ich wartość organ ustalił na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, który zastosował podejście kosztowe i określił wartość odtworzeniową. Podatnik zakwestionował zarówno przyjętą metodę, jak i wynik wyceny.

Wartość odtworzeniowa jest dopuszczalna, ale nie dowolna

Treść art. 4 ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych stanowi, że jeżeli podatnik nie określił wartości budowli lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy powoła biegłego, który ustali tę wartość. Na tle tego przepisu prezentowany jest w orzecznictwie pogląd, że jakkolwiek odnosi się on do wartości rynkowej budowli, to mając na uwadze regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami, zasadne jest przyjęcie, iż w określonych okolicznościach pojęcie to może i powinno obejmować także wartość odtworzeniową. Przepisy tej ustawy wskazują, że wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Natomiast wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

NSA dodatkowo wskazał przy tym, że „wartość odtworzeniowa” nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wyjaśnił jednocześnie, że definicja ta zbliżona jest do reguły wyjściowej, dotyczącej ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości w odniesieniu do budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Co do zasady podstawę tę stanowi bowiem wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne. Z przepisów o podatkach dochodowych wynika zaś, że podstawą obliczania amortyzacji jest wartość początkowa środka trwałego, którą – w przypadku jego wytworzenia we własnym zakresie – jest „koszt wytworzenia”

Sąd podkreślił, że wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa nie są wobec siebie konkurencyjne. Na podstawie powyższego wyjaśnił, że wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość odtworzeniowa może natomiast znaleźć zastosowanie, gdy ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nieruchomość nie jest lub nie może być przedmiotem obrotu rynkowego.

Tak właśnie może być np. w przypadku ogrodzenia lub utwardzenia terenu, które zazwyczaj nie są sprzedawane samodzielnie, niezależnie od gruntu.

Brak rynku trzeba wykazać

Dla organów podatkowych podstawowy wniosek z wyroku jest następujący: zastosowanie wartości odtworzeniowej wymaga wykazania, dlaczego wartość rynkowa nie może zostać określona.

Biegły w opinii powinien wyjaśnić jaki rynek zbadał, czy występowały na nim transakcje dotyczące podobnych obiektów, dlaczego dostępnych danych nie można było wykorzystać, a w konsekwencji z jakiego powodu podejście kosztowe było właściwe.

Organ musi sam ocenić opinię

Opinia biegłego nie zastępuje rozstrzygnięcia organu. Organ powinien zweryfikować m.in. czy opinia jest kompletna i logiczna, odpowiada na postawione pytania oraz w sposób kompletny uzasadnia wybór zastosowanej metody.

Wyrok NSA nie daje zatem organom swobody w wyborze wartości odtworzeniowej. Potwierdza natomiast, że może ona stanowić podstawę opodatkowania budowli, jeżeli rynek nie dostarcza danych pozwalających na wiarygodną wycenę rynkową. Zastosowanie tej metody wymaga jednak uprzedniej rzetelnej weryfikacji rynku, należycie uzasadnionej opinii biegłego oraz dokonania jej samodzielnej oceny przez organ podatkowy.