Zasiedzenie a roszczenia uzupełniające byłego właściciela

Zasiedzenie stanowi pierwotny sposób nabycia prawa własności. Oznacza to, że podmiot, który zasiedział rzecz (w omawianym przypadku nieruchomość) nie jest następcą prawnym poprzedniego właściciela. Nabycie własności następuje ex lege już przez sam fakt zaistnienia przesłanek ustawowych i nie jest ono związane z obowiązkiem świadczenia wzajemnego jak ma to miejsce przy sprzedaży. Podstawowym celem zasiedzenia jest usunięcie długotrwałych rozbieżności pomiędzy faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich a istniejącym „na papierze” stanem prawnym.

Pojawia się jednak pytanie, co dzieje się z tzw. roszczeniami uzupełniającym za okres poprzedzający zasiedzenie przysługującymi jej dotychczasowemu właścicielowi.

Stan faktyczny sprawy

Uniwersytet (dalej także powód) wystąpił z żądaniem wydania nieruchomości oraz o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości i zwrot pobranych z niej pożytków za okres od października 1996 r. do października 2006 r. Sąd Okręgowy jednak oddalił powództwo w całości.

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia Sąd wskazał, że zgodnie z decyzją Wojewody Mazowieckiego z października 2007 r. (wydana w oparciu o przepisy ustawy – Prawo o szkolnictwie wyższym) z dniem 1 września 2005 r. nieruchomość stała się własnością powoda. Sąd zwrócił również uwagę, że zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego z marca 2016 r. pozwane przez Uniwersytet osoby z dniem 1 października 2005 r. nabyły przez zasiedzenie prawo własności spornej nieruchomości. Wobec późniejszego nabycia przez pozwanych własności nieruchomości w drodze zasiedzenia (październik 2005 r.), Sąd Okręgowy stwierdził, że powód nie miał legitymacji czynnej do wystąpienia z roszczeniami za okres poprzedzający upływ terminu zasiedzenia.

Także Sąd Apelacyjny nie przychylił się do stanowiska Uniwersytetu i oddalił jego apelację. Sąd II instancji uznał, że w związku z zasiedzeniem nieruchomości przez pozwanych doszło do wygaśnięcia tzw. roszczeń uzupełniających byłego właściciela przewidzianych w przepisach art. 224 i art. 225 kodeksu cywilnego (dalej k.c.).

Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną powoda, powziął poważne wątpliwości co do wykładni ww. przepisów i przedstawił zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi Sądu Najwyższego.

Roszczenia uzupełniające

Wspomniane przepisy art. 224-225 k.c. statuują roszczenia właściciela rzeczy o:

1. wynagrodzenie za (bezumowne) korzystanie z rzeczy,
2. wynagrodzenie za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy,
3. zwrot pożytków, których posiadacz nie zużył i o zwrot wartości tych, które zużył, a także o zwrot wartości pożytków, które nie zostały uzyskane przez posiadacza z powodu złej gospodarki.

Powyższe roszczenia, służące cywilnoprawnej ochronie własności, uzupełniają roszczenia windykacyjne i negatoryjne. Ich celem jest naprawienie uszczerbku powstałego w związku z niemożnością korzystania przez właściciela z rzeczy.

Dwa poglądy

Na wstępie swoich rozważań Sąd Najwyższy odniósł się do dwóch ścierających się w orzecznictwie i doktrynie poglądów dotyczących możliwości dochodzenia tzw. roszczeń uzupełniających.

Zgodnie z pierwszym stanowiskiem, podmiot, który utracił własność rzeczy wobec jej zasiedzenia, nie jest uprawniony do występowania z roszczeniami uzupełniającymi, o których mowa w przepisach art. 224 i 225 k.c. Wskazuje się, że skutek prawny zasiedzenia ma zapewnić stabilizację stosunków odnoszących się do własności nieruchomości – w momencie zasiedzenia wygasają wszystkie roszczenia poprzedniego właściciela.

Z kolei drugi pogląd zakłada samodzielność roszczeń uzupełniających względem roszczenia windykacyjnego z art. 222 k.c. Tym samym możliwe jest ich dochodzenie także po upływie terminu zasiedzenia.

Przysługują czy nie?

W uchwale 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2024 r.^[1] stwierdzono, że utrata prawa własności nieruchomości w wyniku jej zasiedzenia nie prowadzi do wygaśnięcia przysługujących poprzedniemu właścicielowi roszczeń uzupełniających w okresie poprzedzającym zasiedzenie.

W ocenie składu orzekającego roszczenia te mają charakter zobowiązaniowy. W konsekwencji zmiana właściciela czy posiadacza nie mają wpływu na zmianę podmiotu będącego uprawnionym lub zobowiązanym z takiego stosunku obligacyjnego. Roszczenia uzupełniające są więc niezależne od roszczeń chroniących prawo własności.

Ponadto roszczenia uzupełaniające mają samodzielny charakter. Przede wszystkim ich dochodzenie nie jest uzależnione od wystąpienia z roszczeniem windykacyjnym – przesłanką do wystąpienia z roszczeniami uzupełniającymi jest już sam fakt pozbawienia właściciela władztwa nad rzeczą. Ponadto, roszczenia uzupełniające mogą być odrębnym przedmiotem obrotu. Uprawniony może przenieść je na inny podmiot w drodze przelewu wierzytelności. Powyższe potwierdza, że związek pomiędzy roszczeniami uzupełniającymi a roszczeniem windykacyjnym nie jest ścisły.

Sąd Najwyższy, mając na względzie zobowiązaniowy charakter roszczeń uzupełniających, zwrócił uwagę na możliwość rozdzielenia legitymacji (zarówno czynnej, jak i biernej) do ich dochodzenia od legitymacji w sprawie o roszczenia windykacyjne.

W zakresie legitymacji czynnej podkreślić należy, że roszczenia uzupełniające nie przechodzą z mocy prawa wraz z przeniesieniem własności rzeczy na nowego właściciela. Tym samym do wystąpienia z roszczeniem windykacyjnym jest legitymowany nowy właściciel, zaś z roszczeniami uzupełniającymi może wystąpić jedynie poprzedni właściciel rzeczy.

Z kolei w przypadku legitymacji biernej możliwa jest zmiana posiadaczy rzeczy w okresie, kiedy właściciel był pozbawiony władztwa nad nią. W takiej sytuacji właściciel może dochodzić roszczeń uzupełniających od każdego z posiadaczy za okres, w którym byli oni w posiadaniu rzeczy, podczas gdy legitymowanym biernie w zakresie roszczenia windykacyjnego będzie tylko jej aktualny posiadacz.

Podsumowanie

Choć zasiedzenie ma na celu stabilizację stanu prawnego, to nie prowadzi ono automatycznie do wygaśnięcia wszystkich roszczeń byłego właściciela. Zgodnie z analizowanym orzeczeniem, dochodzenie roszczeń uzupełniających nie jest uzależnione od odzyskania własności, a jedynie od faktycznego pozbawienia władztwa nad rzeczą. Uchwała ta, mająca moc zasady prawnej, istotnie zmienia praktykę orzeczniczą. Ma ona szczególne znacznie dla jednostek samorządu terytorialnego, będących często uczestnikiem postępowań w sprawach o zasiedzenie nieruchomości – otwiera im furtkę do dochodzenia roszczeń uzupełniających za okres poprzedzający zasiedzenie.

^[1] III CZP 103/22