Społeczne agencje najmu – część 1

Od kilku miesięcy obowiązują znowelizowane przepisy dotyczące tworzenia i funkcjonowania społecznych agencji najmu. Jak uregulowano tę formułę wsparcia mieszkańców gmin w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych? Jakimi kompetencjami dysponują organy gminy? Co jeszcze zmienić ma się w finansowaniu działalności SAN?

Wprowadzenie

Rosnące ceny nieruchomości i czynsze za lokale mieszkalne należą do palących problemów społecznych. Podejmowane są kolejne próby poprawy sytuacji. Jedną z nich jest nowelizacja przepisów o społecznych agencjach najmu (SAN).

SAN-y zostały po raz pierwszy uregulowane ponad dwa lata temu. Mają stanowić kolejną – obok społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM) – formę wsparcia w pozyskiwaniu odpowiedniego lokum przez osoby, które co prawda są w stanie uiszczać czynsz i inne opłaty „mieszkaniowe”, lecz niekoniecznie na warunkach stawianych przez komercyjny rynek nieruchomości. Jednak o ile SIM-y mają na celu co do zasady budowę i eksploatację mieszkań dla tzw. osób o średnich dochodach (przy ich udziale finansowym, przekazywanym w formie partycypacji), to rola SAN-ów jest zdecydowanie inna.

Czym są społeczne agencje najmu?

Ujmując najprościej: SAN-y są rodzajem pośrednika, który – we współpracy z gminą – łączy osoby zainteresowane najmem mieszkania z podmiotami dysponującymi odpowiednimi mieszkaniami. Nie są zatem co prawda „społecznymi” deweloperami (jak w przypadku SIM-ów), lecz prowadzą swą działalność z wykorzystaniem obiektów już istniejących.

Zgodnie z ustawową definicją SAN to podmiot prowadzący, w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub tych budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę na zasadach określonych rozdziale 3a ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa[1]. SAN-y, w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, mogą ponadto:

1. wynajmować osobom fizycznym wskazanym przez gminę (na zasadach określonych w rozdziale 3a u.s.f.r.m.) lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, których jest właścicielem (nie dotyczy to spółek gminnych[2]);
2. dzierżawić budynki inne niż mieszkalne albo części takich budynków i dokonywać ich remontu lub przebudowy, w wyniku której utworzone zostaną lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne wynajmowane osobom fizycznym wskazanym przez gminę na zasadach określonych w rozdziale 3a u.s.f.r.m.[3].

Dochody z wyżej określonej działalności SAN przeznacza w całości na tę działalność[4].

W umowie dzierżawy SAN może zobowiązać się do przeprowadzania remontów lub przebudowy dzierżawionego lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku innego niż mieszkalny albo części takiego budynku[5].

SAN-ami mogą być:

1. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, w których gmina lub gminy dysponują odpowiednio ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu;
2. podmioty, o których mowa w art. 3 ust. 2 lub 3 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie[6].

Oznacza to, że jako SAN-y mogą funkcjonować zarówno podmioty typowo samorządowe (np. spółki gminne), jak i niepubliczne organizacje pozarządowe lub inne podmioty realizujące działalność pożytku publicznego. Forma prawna SAN będzie miała jednak bezpośredni wpływ na opisane poniżej zasady współpracy z gminą.

Uwarunkowania prawne funkcjonowania SAN na terenie gminy

Przepisy wskazują wprost, że gmina może wykorzystać SAN do realizacji zadania własnego polegającego na tworzeniu warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej[7].    

Warunkiem prowadzenia przez SAN działalności, o której mowa w art. 22a ust. 1 lub 1a u.s.f.r.m. (opisanej powyżej), na terenie gminy jest zawarcie przez tę gminę na okres 5 lat umowy z SAN ("umowy o współpracy"), określającej co najmniej elementy wskazane w ustawie:

1. liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych przeznaczonych do wynajęcia przez SAN osobom fizycznym wskazanym przez gminę, w tym liczbę tych lokali lub tych budynków przeznaczonych do wynajęcia osobom o specjalnych potrzebach mieszkaniowych, w szczególności osobom niepełnosprawnym lub osobom wychowującym co najmniej troje dzieci;
2. zasady współfinansowania przez gminę działalności, o której mowa w art. 22a ust. 1 i 1a u.s.f.r.m.;
3. zasady sprawozdawczości, z uwzględnieniem obowiązków gminy, o których mowa w art. 22h u.s.f.r.m.[8];
4. zasady podziału odpowiedzialności za nieuregulowane należności czynszowe najemcy względem SAN w przypadku zakończenia stosunku najmu;
5. zasady kwalifikowania przez SAN osób fizycznych ubiegających się o zawarcie umowy najmu z SAN, o ile rada gminy dopuszcza taką możliwość[9].

Ponadto gmina w umowie z SAN gmina może powierzyć tej pierwszej realizację innych usług społecznych na rzecz najemców SAN[10].

W przypadku umowy o współpracy z SAN będącą organizacją pozarządową lub innym podmiotem mogącym prowadzić działalność pożytku publicznego jest ona zawierana w trybie określonym w dziale II rozdziale 2 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie jako umowa o wsparcie realizacji zadania publicznego lub jako umowa o powierzenie realizacji zadania publicznego.

Umowa o współpracy między gminą i SAN może być przedłużana, przy czym w przypadku organizacji pozarządowych i innych podmiotów mogących prowadzić działalność pożytku publicznego powinno to nastąpić na podstawie przepisów działu II rozdziału 2 u.dz.p.p. (stanowiącego m.in. o otwartych konkursach ofert w sprawach wspierania lub powierzania realizacji zadań publicznych).

Oznacza to, że ustawa nie gwarantuje tego rodzaju SAN-om szczególnie stabilnych warunków funkcjonowania[11]. Warto też zauważyć, że nie ma w tym przypadku znaczenia kto utworzył daną organizację społeczną (lub inny podmiot prowadzący działalność pożytku publicznego) albo jego struktura własnościowa. W konsekwencji np. utworzona przez dwie gminy spółdzielnia socjalna, mająca zamiar prowadzić działalność jako SAN, zgodnie z u.s.f.r.m. byłaby traktowana mniej korzystnie (z punktu widzenia zasad zawierania i przedłużania umów z gminami) niż międzygminna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością działająca jako SAN.

W kolejnym artykule omówione zostaną kwestie uchwał rad gmin w sprawie kryteriów zawierania umów z SAN oraz wsparcia udzielanego na funkcjonowania SAN.

[1] Art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790 ze zm.), dalej jako: u.s.f.r.m.

[2] Zgodnie z art. 22a ust. 1b u.s.f.r.m. nie dotyczy to spółek z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółek akcyjnych, w których gmina lub gmi ny dysponują odpowiednio ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu.

[3] Art. 22a ust. 1a u.s.f.r.m.

[4] Art. 22a ust. 3 u.s.f.r.m.

[5] Art. 22d ust. 1 u.s.f.r.m.

[6] Art. 22a ust. 3 u.s.f.r.m. A więc m.in. organizacji pozarządowych i spółdzielni socjalnych.

[7] Art. 4 ust. 1a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725)

[8] Przepis stanowi o obowiązkach informacyjnych gminy wobec ministra właściwego do spraw budownictwa.

[9] Art. 22b ust. 1 u.s.f.r.m.

[10] Art. 22b ust. 7 u.s.f.r.m.

[11] Zob. również E. Bończak-Kucharczyk, Art. 22(b) [w:] Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz, WKP 2023, SIP Lex.