Obserwuj

Bądź na bieżąco z prawem samorządowym. Zamów bezpłatny cotygodniowy newsletter.






Działy:
  • Gospodarka komunalna

    W dziale "GOSPODARKA KOMUNALNA" publikowane są artykuły dotyczące spółek komunalnych oraz zakładów budżetowych, jak również artykuły dotyczące poszczególnych działów gospodarki komunalnej, w tym gospodarki odpadami komunalnymi, gospodarki wodno-ściekowej, transportu publicznego.

  • Podatki

    W dziale "PODATKI" publikowane są artykuły dotyczące podatków i opłat publicznoprawnych, m.in. dotyczące podatku VAT, podatku od nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i innych.

  • Finanse publiczne

    W dziale "FINANSE PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące szeroko pojmowanych zagadnień związanych z finansami publicznymi, m.in. artykuły dotyczące dochodów jednostek samorządu terytorialnego oraz dyscypliny finansów publicznych.

  • Zamówienia publiczne

    W dziale "ZAMÓWIENIA PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące problematyki zamówień publicznych, m.in. dotyczące sytuacji podmiotów komunalnych w toku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Prezentowane są także najnowsze orzeczenie KIO oraz sądów w zakresie prawa zamówień publicznych.

  • Prawo cywilne

    W dziale "PRAWO CYWILNE" publikowane są artykuły dotyczące zagadnień cywilnoprawnych, m.in. umów oraz sporów przed sądami powszechnymi, których stroną są podmioty komunalne.

  • Nieruchomości

    W dziale "NIERUCHOMOŚCI" publikowane są artykuły dotyczące nieruchomości komunalnych oraz spraw związanych z innymi nieruchomościami, w których występują organy samorządu terytorialnego. Artykuły dotyczą w szczególności gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

  • Procedury administracyjne

    W dziale "PROCEDURY ADMINISTRACYJNE" publikowane są artykuły dotyczące procedur, które prowadzone są przez organy samorządu terytorialnego. W szczególności artykuły dotyczą ogólnej procedury administracyjnej (KPA - Ordynacja podatkowa), procedury sądowoadministracyjnej, procedury uchwałodawczej oraz dostępu do informacji publicznej.

  • Ustrój

    W dziale "USTRÓJ" publikowane są artykuły dotyczące ustroju podmiotów komunalnych, w tym zagadnienia dotyczące statusu prawnego organów jednostek samorządu terytorialnego, związków międzygminnych czy radnych.

  • Inne

    W dziale "INNE" publikowane są artykuły związane z funkcjonowaniem podmiotów komunalnych, które ze względu na swoją tematykę nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii.

13.03.2023

Umowa urbanistyczna w nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

UWAGA: TEN ARTYKUŁ MA WIĘCEJ NIŻ 3 MIESIĄCE.
SPRAWDŹ AKTUALNY STAN PRAWNY LUB SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM.
drukuj mail Share
"

Właściwa organizacja przestrzeni i racjonalne wykorzystanie lokalnych zasobów nieruchomości stanowi klucz do rozwoju każdej gminy.

"

Dowiedz się więcej:

Gospodarka nieruchomościami i planowanie przestrzenne

Opracowywany przez rząd projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje szereg istotnych zmian w regulacjach planowania przestrzennego. Jedną z takich nowości jest zaplanowana możliwość zawierania pomiędzy gminą, a inwestorem planującym zrealizowanie inwestycji na terenie gminy umowy urbanistycznej.

Artykuł dostępny jest dla zarejestrowanych użytkowników

Opracowywany przez rząd projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej także jako: projekt ustawy[1]) przewiduje szereg istotnych zmian w regulacjach planowania przestrzennego. Jedną z takich nowości jest zaplanowana możliwość zawierania umowy urbanistycznej pomiędzy gminą a inwestorem planującym zrealizowanie inwestycji na terenie gminy. Umowa taka zawierana byłaby dla uściślenia praw i obowiązków inwestora przy realizacji inwestycji objętych przewidzianą w nowelizacji szczególną formą miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni – zintegrowanym planem inwestycyjnym. Ideą, która przyświeca w tym wypadku autorom nowelizacji jest zwiększenie i sformalizowanie roli inwestora w pracach planistycznych w gminie oraz zapewnienia formuły współpracy potencjalnych inwestorów przy wypracowywaniu i wdrażaniu lokalnych koncepcji zagospodarowana przestrzennego.

Umowa urbanistyczna ze względu na specyficzną rolę podmiotów, które taką umowę miałyby zawierać, to ciekawy przykład swoistego modelu współpracy publiczno-prywatnej. W prawodawstwie podobną instytucją jawi się tzw. umowa partycypacyjna uregulowana w art. 16 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U.2022.1693), gdzie ustawodawca przewiduje uregulowanie obowiązków inwestora w zakresie realizacji inwestycji drogowej (budowa lub przebudowa drogi publicznej), której potrzeba powiązana jest z zaplanowaną i realizowaną przez tego inwestora inwestycją niedrogową. W przypadku umowy urbanistycznej projektowane rozwiązania prawne są jednak bardziej obszerne i określają więcej szczegółów dotyczących tego instrumentu prawnego.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że umowa urbanistyczna miałaby być zawierana w związku z planowanym przyjęciem przez gminę sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. Zgodnie z projektowaną nowelizacją inwestor będzie mógł za pośrednictwem odpowiednio wójta, burmistrza czy prezydenta miasta wystąpić z wnioskiem o uchwalenie przez radę gminy określonego zintegrowanego planu inwestycyjnego. Plan taki z założenia miałby określać sposób zagospodarowania obszaru, gdzie miałaby zostać zaplanowana do realizacji określona przez wnioskodawcę inwestycja (zwana w projekcie ustawy inwestycją główną) oraz potencjalnie obszar, gdzie miałaby powstać ewentualna inwestycja uzupełniająca (np. dla określonej infrastruktury towarzyszącej). Do wniosku o uchwalenie planu powinien zostać dołączony projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego z prognozą oddziaływania na środowisko i prognozą skutków finansowych oraz koncepcją urbanistyczno-architektoniczną, zawierającą w szczególności wizualizację proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzoną w sposób umożliwiający zapoznanie się z nią osobom nieposiadającym wiedzy specjalistycznej.

Jeśli rada gminy wyrazi zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, następuje kolejny etap postępowania, w którym kluczową rolę odgrywają negocjacje treści umowy urbanistycznej.

Przedmiotem negocjacji byłaby zarówno treść praw i obowiązków stron związanych z realizacją inwestycji uregulowana w umowie, jak i sama treść projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego. Zatem na tym etapie zamierzenie inwestycyjne inwestora jest konfrontowane z koncepcją rozwoju gminy i jej ładu przestrzennego ukształtowanego przez gminnych włodarzy. W toku negocjacji nie bez znaczenia pozostaje także zakres zakładanego zaangażowania gminy w inwestycję czy też potencjalne korzyści dla społeczności lokalnej powiązane z planowaną inwestycją. Gmina powinna także uwzględnić, że przyjęcie określonego przeznaczenia w zakresie zagospodarowania obszaru jaki miałby być objęty regulacją planistyczną może wiązać się z roszczeniami właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, jeśli w związku z przyjęciem zintegrowanego planu inwestycyjnego korzystanie z takich nieruchomości czy ich części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stałoby się niemożliwe lub istotnie ograniczone.

Zgodnie z treścią projektu ustawy umowa urbanistyczna miałaby precyzować obowiązki inwestora w zakresie:

  • realizacji inwestycji uzupełniającej; przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
  • pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość nabywaną w celu realizacji inwestycji uzupełniającej;
  • pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji przewidzianych w art. 36 ust. 1 i 3 ustawy roszczeń odszkodowawczych bądź o wykup praw zgłaszanych właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, których prawa do nieruchomości ucierpiałyby na skutek uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Umowa urbanistyczna miałaby także precyzować obowiązki gminy przede wszystkim w zakresie realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy czy też kwestię ewentualnego zwolnienia inwestora z opłaty tytułem tzw. renty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy.

W projekcie ustawy podkreśla się, że jeżeli umowa urbanistyczna miałaby zobowiązywać do zbycia rzeczy, w umowie należałoby określić zasady tego zbycia. Dotyczy to w szczególności przypadku zbywania praw do nieruchomości, na której miałaby być realizowana inwestycja uzupełniająca. Umowa urbanistyczna może regulować zasady takiego zbycia praw nie tylko w przypadku gdy swoje prawa do nieruchomości zbywa inwestor na rzecz gminy. Możliwe jest także uregulowanie zasad zbycia prawa własności takiej nieruchomości czy ustanowionego na nieruchomości prawa użytkowania wieczystego w przypadku gdy dysponentem takich praw jest osoba trzecia. Oczywiście wtedy taka osoba uczestniczy w negocjacjach treści umowy oraz w jej zawarciu.

Wynegocjowaną umowę urbanistyczną strony zawierałyby w formie aktu notarialnego; jej załącznikiem byłby projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego. Co ważne w projekcie ustawy przyjęto, że skutki prawne umowy urbanistycznej powstawałyby z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego w brzmieniu określonym w załączniku do umowy. Warto zauważyć, że autorzy nowelizacji zakładają konieczność swoistego zatwierdzenia przyjętych uzgodnień przez radę gminy. To rada gminy bowiem może dopiero uchwalić zintegrowany plan inwestycyjny w wersji wynikającej z umowy urbanistycznej.

Z założenia na tym etapie nie przewiduje się już modyfikacji zintegrowanego planu inwestycyjnego. Prawodawca zakłada, że wynegocjowana umowa w tym załączony do niej projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego powinien mieć co do zasady zapewnioną większość głosów w radzie gminy. By tak mogło być przewidziano, że w negocjacjach treści umowy będzie uczestniczyć przedstawiciel rady gminy – wyznaczona przez radę gminy osoba, a w razie jej braku przewodniczący rady gminy. To rozwiązanie ma zapewnić komunikowanie stanowiska większości radnych w toku prowadzonych negocjacji. Zakończenie rozmów co do treści umowy, przy sprzeciwie przedstawiciela rady gminy stanowi zatem jasny sygnał, że tak wynegocjowana umowa urbanistyczna może nigdy nie wejść w życie wobec spodziewanego sprzeciwu rady gminy.

Jeśli rada gminy odrzuci zintegrowany plan inwestycyjny, może podjąć uchwałę o jego zwróceniu odpowiednio do wójta, burmistrza czy prezydenta miasta z propozycjami poprawek do umowy. W takim przypadku strony mogą wrócić do negocjacji i dokonać zmian w umowie. Oczywiście może się zdarzyć, że takie propozycje nie spotkają się z akceptacją inwestora, względnie samych włodarzy gminy i strony nie zdecydują się na kontynuacje rozmów i projekt inwestycyjny upadnie.

Inwestor musi też uwzględnić, że stanowisko gminy w toku negocjacji może ewoluować, względnie zostanie ukształtowane także pod wpływem lub po prowadzonych konsultacjach społecznych czy w związku ze stanowiskiem właściwych organów publicznych uczestniczących w procesie planistycznym. Projekt ustawy zakłada, że uchwała rady gminy wyrażająca zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego otwiera drogę nie tylko do rozpoczęcia negocjacji w sprawie treści umowy urbanistycznej, ale także m.in. do przystąpienia do pozyskania stosownych opinii, uzgodnień oraz do przeprowadzenia konsultacji społecznych (z zastrzeżeniem, że te ostatnie mogą zostać ograniczone do zbierania uwag w okresie do 21 dni od ogłoszenia ich rozpoczęcia).

Jeśli negocjacje nie zmierzają do szczęśliwego końca, względnie nie ma szans na poparcie dla zintegrowanego planu inwestycyjnego przez radę gminy w wersji jaką dopuszcza inwestor, odpowiednio wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy.

Umowa urbanistyczna to z pewnością intrygująca instytucja prawna ze względu na połączenie ze sobą formuły pochodzącej ze sfery prawa cywilnego i stosunków cywilno-prawnych z elementami wykonywania władztwa planistycznego w gminie. Z pewnością wyzwaniem dla teoretyków prawa pozostanie pogodzenie elementów wykonywania władztwa administracyjnego z zagadnieniem odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Już sam problem ewentualnej odpowiedzialności gminy w ramach culpa in contahendo (tj. w uproszczeniu odpowiedzialności za zawinione fiasko negocjacji zmierzających do zawarcia umowy) wydaje się złożonym zagadnieniem wobec sposobu kształtowania się stanowiska gminy w tego typu negocjacjach.

Niezależnie od powyższego nowe regulacje prawne odnoszące się do umowy urbanistycznej i procedury przyjmowania zintegrowanych planów inwestycyjnych – w szczególności z uwagi na przedstawienie swoistej „mapy drogowej” dochodzenia do porozumienia partnerów publicznego i prywatnego – jawi się jako szczególna szansa na ułatwienie realizacji inwestycji w gminach.

 


[1] Na dzień przygotowania artykułu projekt ustawy pozostawał na etapie prac rządowych w komisji prawniczej przed potwierdzeniem projektu przez Stały Komitet Rady Ministrów

https://legislacja.gov.pl/projekt/12359051/katalog/12873837#12873837

"

Właściwa organizacja przestrzeni i racjonalne wykorzystanie lokalnych zasobów nieruchomości stanowi klucz do rozwoju każdej gminy.

"

Dowiedz się więcej:

Gospodarka nieruchomościami i planowanie przestrzenne
DZIAŁY:
Nieruchomości

Autor artykułu

Piotr Kołodziejczak

radca prawny, partner w Kancelarii Prawnej Ziemski & Partners w Poznaniu, specjalizuje się w zakresie realizacji projektów inwestycyjnych, sporach sądowych, opracowywania i opiniowania umów

Więcej z Praktyki §

Wydarzenia PDS

Więcej wydarzeń
"

Właściwa organizacja przestrzeni i racjonalne wykorzystanie lokalnych zasobów nieruchomości stanowi klucz do rozwoju każdej gminy.

"

Dowiedz się więcej:

Gospodarka nieruchomościami i planowanie przestrzenne