Obserwuj

Bądź na bieżąco z prawem samorządowym. Zamów bezpłatny cotygodniowy newsletter.






Działy:
  • Gospodarka komunalna

    W dziale "GOSPODARKA KOMUNALNA" publikowane są artykuły dotyczące spółek komunalnych oraz zakładów budżetowych, jak również artykuły dotyczące poszczególnych działów gospodarki komunalnej, w tym gospodarki odpadami komunalnymi, gospodarki wodno-ściekowej, transportu publicznego.

  • Podatki

    W dziale "PODATKI" publikowane są artykuły dotyczące podatków i opłat publicznoprawnych, m.in. dotyczące podatku VAT, podatku od nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i innych.

  • Finanse publiczne

    W dziale "FINANSE PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące szeroko pojmowanych zagadnień związanych z finansami publicznymi, m.in. artykuły dotyczące dochodów jednostek samorządu terytorialnego oraz dyscypliny finansów publicznych.

  • Zamówienia publiczne

    W dziale "ZAMÓWIENIA PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące problematyki zamówień publicznych, m.in. dotyczące sytuacji podmiotów komunalnych w toku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Prezentowane są także najnowsze orzeczenie KIO oraz sądów w zakresie prawa zamówień publicznych.

  • Prawo cywilne

    W dziale "PRAWO CYWILNE" publikowane są artykuły dotyczące zagadnień cywilnoprawnych, m.in. umów oraz sporów przed sądami powszechnymi, których stroną są podmioty komunalne.

  • Nieruchomości

    W dziale "NIERUCHOMOŚCI" publikowane są artykuły dotyczące nieruchomości komunalnych oraz spraw związanych z innymi nieruchomościami, w których występują organy samorządu terytorialnego. Artykuły dotyczą w szczególności gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

  • Procedury administracyjne

    W dziale "PROCEDURY ADMINISTRACYJNE" publikowane są artykuły dotyczące procedur, które prowadzone są przez organy samorządu terytorialnego. W szczególności artykuły dotyczą ogólnej procedury administracyjnej (KPA - Ordynacja podatkowa), procedury sądowoadministracyjnej, procedury uchwałodawczej oraz dostępu do informacji publicznej.

  • Ustrój

    W dziale "USTRÓJ" publikowane są artykuły dotyczące ustroju podmiotów komunalnych, w tym zagadnienia dotyczące statusu prawnego organów jednostek samorządu terytorialnego, związków międzygminnych czy radnych.

  • Inne

    W dziale "INNE" publikowane są artykuły związane z funkcjonowaniem podmiotów komunalnych, które ze względu na swoją tematykę nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii.

06.05.2022

Powrót eksmisji lokatorów?

drukuj mail Share

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Już od ponad 2 lat w Polsce obowiązywało wstrzymanie wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych oraz ograniczenie prowadzenia licytacji nieruchomości - uzasadniane trwającym stanem epidemii. Pomimo stopniowego znoszenia obostrzeń, dopiero niedawno zdecydowano się na zniesienie tak poważnego w skutkach rozwiązania.

Wynajmujący z pewnością w ostatnich dniach mieli okazję usłyszeć medialne doniesienia o powrocie możliwości eksmisji z lokali mieszkalnych. Czy tak jest w istocie? Poniżej przedstawię odpowiedź na to pytanie.

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela mieszkania jest obwarowane szeregiem ograniczeń uregulowanych w ustawie o ochronie praw lokatorów[1]. Dodatkowo, nawet po wypowiedzeniu umowy najmu, właściciel nie może tak po prostu zmusić eks-lokatora do opuszczenia i wydania zajmowanego bez tytułu prawnego lokalu. Konieczne jest wszczęcie procesu sądowego w celu uzyskania tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu. W praktyce, w sytuacjach, gdy spełnione są przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu, od wypowiedzenia umowy do eksmisji byłego lokatora mogło upłynąć nawet kilka lat.

Sytuacja znacząco zmieniła się 31 marca 2020 r., kiedy to wraz z rządowym pakietem pomocowym na czas epidemii wprowadzono wstrzymanie eksmisji z lokali mieszkalnych – ustanowione na podstawie art. 15zzu § 1 ustawy covidowej[2]. Przepis ten stanowił, że od dnia 31 marca 2020 r., w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Wyjątki ustanowione zostały w art. 15zzu ust. 2 wspomnianej ustawy i dotyczą orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie oraz decyzji o zezwoleniu na realizację m.in. inwestycji drogowej lub inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego, wydawanych na podstawie tzw. „specustaw”. Dotychczas brak było podstaw prawnych do podejmowania czynności zmierzających do wyegzekwowania obowiązku wynikającego z prawomocnego orzeczenia sądowego lub ostatecznej decyzji administracyjnej (innych niż objęte dyspozycją art. 15zzu ust. 2 ustawy covidowej). Zakaz eksmisji dotyczył wszystkich lokali mieszkalnych, tj. znajdujących się w zasobach zarówno spółdzielni mieszkaniowych, samorządów, towarzystw budownictwa społecznego i innych osób prawnych, a także mieszkań będących własnością osób fizycznych.

Według rządowych przekazów medialnych, rozwiązanie to miało wspierać osoby najbardziej poszkodowane przez skutki epidemii, które utraciły źródło dochodu. Jednak każdy, nawet najlepszy pomysł, w praktyce może zostać nadużywany. W efekcie wprowadzonego zakazu eksmisji, wynajmujący pozostawali właściwie bezradni wobec lokatorów zalegających z czynszem. Nawet formalne i zgodne z przepisami wypowiedzenie umowy często w żaden sposób nie rozwiązywało problemu. Właściciele nieruchomości w skrajnych sytuacjach musieli utrzymywać mieszkania zajęte bez tytułu prawnego oraz bez zapłaty czynszu, nie mając przy tym możliwości eksmitowania osób zajmujących lokal. Wprowadzenie zakazu eksmisji w początkowych etapach epidemii, okraszonych dużą dozą niepewności, spowolnienia gospodarczego i częstych lockdownów, łatwiej znajdowało uzasadnienie. Jednak przedłużające się obowiązywanie tego zakazu, pomimo licznych wezwań ze strony wynajmujących nieruchomości, budziło sporo wątpliwości.

Nawet wobec stopniowego znoszenia obostrzeń związanych z COVID-19, rządzący wstrzymywali się ze zniesieniem zakazu eksmisji aż do początku kwietnia 2022 r. Aktualnie zniesienie wspomnianego zakazu zostało wprowadzone przy okazji zmian w ustawie o pomocy obywatelom Ukrainy[3]. Umiejscowienie tej zmiany w ustawie zmieniającej[4] może na pierwszy rzut oka wydawać się przypadkowe. Istnieje jednak związek faktyczny między obiema kwestiami – początkowo obywateli Ukrainy wyłączono spod obowiązywania zakazu eksmisji (w przypadku użyczenia lokalu mieszkalnego) w art. 68 ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy. Wobec tego aktualne zniesienie zakazu eksmisji stanowi zrównanie zasad obowiązujących lokatorów niezależnie od narodowości oraz dalszy krok w kierunku powrotu do sytuacji prawnej sprzed wprowadzenia stanu epidemii.

Wobec dość powszechnej wiedzy o wstrzymaniu wykonywania eksmisji w czasie pandemii, ilość spraw sądowych o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu mogła ulec zmniejszeniu. Aktualnie należy spodziewać się ponownego zwiększenia ilości tego typu spraw, a wraz z nimi zwiększenia zapotrzebowania na lokale przeznaczone do najmu socjalnego w gminach. Jeżeli sąd w wyroku eksmisyjnym orzekł o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego - gmina jest obowiązana zapewnić eksmitowanym najem socjalny. Obowiązek ten ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Omawiane uchylenie art. 15zzu ustawy covidowej, dotyczącego wstrzymania wykonywania eksmisji z lokali mieszkalnych, nastąpiło na mocy art. 20 ustawy zmieniającej.

Dodatkowo art. 2 ustawy zmieniającej stanowi, że w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1805, z późn. zm.3)  w art. 9521 uchyla się § 5. W efekcie zniesiono ograniczenie dotyczące prowadzenia licytacji z lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej. Uchylony bowiem został przepis stanowiący, że licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu.

Ustawa została podpisana przez Prezydenta i opublikowana w Dzienniku Ustaw.

Oceny takiego rozwiązania mogą być niezwykle różnorodne, jednak jedno jest pewne – wynajmujący mogą znowu poczuć się bezpieczniej.

 


[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 172).

[2] Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2095 z późn. zm.).

[3] Ustawa z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (Dz. U. poz. 583 z późn. zm.).

[4] Ustawa z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 830)

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Autor artykułu

Natalia Gwiazda

radca prawny w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu. Specjalizuje się w prawie cywilnym.

Więcej z Przepisów §

Wydarzenia PDS

Więcej wydarzeń

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj