Obserwuj

Bądź na bieżąco z prawem samorządowym. Zamów bezpłatny cotygodniowy newsletter.






Działy:
  • Gospodarka komunalna

    W dziale "GOSPODARKA KOMUNALNA" publikowane są artykuły dotyczące spółek komunalnych oraz zakładów budżetowych, jak również artykuły dotyczące poszczególnych działów gospodarki komunalnej, w tym gospodarki odpadami komunalnymi, gospodarki wodno-ściekowej, transportu publicznego.

  • Podatki

    W dziale "PODATKI" publikowane są artykuły dotyczące podatków i opłat publicznoprawnych, m.in. dotyczące podatku VAT, podatku od nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i innych.

  • Finanse publiczne

    W dziale "FINANSE PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące szeroko pojmowanych zagadnień związanych z finansami publicznymi, m.in. artykuły dotyczące dochodów jednostek samorządu terytorialnego oraz dyscypliny finansów publicznych.

  • Zamówienia publiczne

    W dziale "ZAMÓWIENIA PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące problematyki zamówień publicznych, m.in. dotyczące sytuacji podmiotów komunalnych w toku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Prezentowane są także najnowsze orzeczenie KIO oraz sądów w zakresie prawa zamówień publicznych.

  • Prawo cywilne

    W dziale "PRAWO CYWILNE" publikowane są artykuły dotyczące zagadnień cywilnoprawnych, m.in. umów oraz sporów przed sądami powszechnymi, których stroną są podmioty komunalne.

  • Nieruchomości

    W dziale "NIERUCHOMOŚCI" publikowane są artykuły dotyczące nieruchomości komunalnych oraz spraw związanych z innymi nieruchomościami, w których występują organy samorządu terytorialnego. Artykuły dotyczą w szczególności gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

  • Procedury administracyjne

    W dziale "PROCEDURY ADMINISTRACYJNE" publikowane są artykuły dotyczące procedur, które prowadzone są przez organy samorządu terytorialnego. W szczególności artykuły dotyczą ogólnej procedury administracyjnej (KPA - Ordynacja podatkowa), procedury sądowoadministracyjnej, procedury uchwałodawczej oraz dostępu do informacji publicznej.

  • Ustrój

    W dziale "USTRÓJ" publikowane są artykuły dotyczące ustroju podmiotów komunalnych, w tym zagadnienia dotyczące statusu prawnego organów jednostek samorządu terytorialnego, związków międzygminnych czy radnych.

  • Inne

    W dziale "INNE" publikowane są artykuły związane z funkcjonowaniem podmiotów komunalnych, które ze względu na swoją tematykę nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii.

15.09.2021

Prywatny akademik z najwyższymi stawkami podatku od nieruchomości

drukuj mail Share

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uznał w niedawnym wyroku, że budynek mieszkalny wykorzystywany jako dom studencki jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej dla celów podatku od nieruchomości.

Sprawa dotyczyła interpretacji podatkowej wydanej w odniesieniu do następującego zdarzenia przyszłego:

Wnioskodawca (spółka) wskazał, iż będzie właścicielem budynku, który będzie pełnił rolę domu studenta. Przeważającą część powierzchni budynku (ok. 85%) będzie stanowiła powierzchnia pokoi mieszkalnych oraz powiązane z nimi zaplecze, tj. w szczególności kuchnie i toalety dla mieszkańców oraz przestrzeń komunikacyjna (korytarze i klatki schodowe). Głównym i zasadniczym przeznaczeniem budynku będzie zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych studentów uczelni wyższych (funkcja mieszkalna), przy czym, że dla pełniejszej realizacji funkcji mieszkalnej, budynek będzie obejmował także: pomieszczenia zajmowane przez administrację obiektu, pomieszczenia techniczne i magazyny materiałów zużywanych w bieżącym utrzymaniu budynku, pomieszczenia przeznaczone na wynajem dla podmiotów komercyjnych, w szczególności dla sklepów, kawiarni, siłowni i innych rodzajów działalności, których funkcjonowanie w pobliżu zwiększa komfort zamieszkiwania w obiekcie.

Dalej spółka wskazała, że podstawowym przeznaczeniem pomieszczeń innych niż mieszkalne (w tym obiektów komercyjnych) jest zwiększenie komfortu zamieszkiwania w budynku, choć nie wyklucza, że w sytuacji, w której będzie dysponować wolnymi lokalami komercyjnymi, będzie je wynajmowała podmiotom, których przedmiot działania nie jest związany z zapewnieniem mieszkańcom komfortu (np. na biuro kancelarii prawnej). Jednocześnie, konstrukcja budynku powoduje, że przekwalifikowanie go do zastosowań innych niż mieszkalne (np. na budynek biurowy lub siedzibę instytucji) wymagałoby przeprowadzenia przebudowy o bardzo szerokim zakresie, obejmującej m.in. całkowitą zmianę układu pomieszczeń. Budynek jest przedmiotem opinii klasyfikacyjnej Urzędu Statystycznego, zgodnie z którą budynek mieści się w sekcji 1 Dziale 11 - "Budynki mieszkalne", w grupie 113 klasie 1130 - "Budynki zbiorowego zamieszkania" Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych ("PKOB"). Analogiczna będzie także klasyfikacja w zakresie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT 2016), tj. jako budynek mieszkalny. Główną funkcją budynku wskazaną w Ewidencji gruntów i budynków będzie "dom studencki".

Ponadto, jak zaznaczył wnioskodawca, poza budynkiem, spółka jest właścicielem gruntu, który będzie zabudowany budynkiem, oraz gruntu, który będzie przylegał bezpośrednio do budynku i pozostawał z nim w ścisłym związku.

Na dodatkowe pytania organu spółka wyjaśniła, iż prowadziła będzie działalność gospodarczą określoną kodami PKD (m.in.): 68,10, Z, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek; 68.20.Z, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi; 68.31.Z, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami; 68.32.Z, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie; 55, zakwaterowanie; 41, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków; 43.1, rozbiórka i przygotowanie terenu pod budowę; 43.2, wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych; 43.3, wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych; 43.9, pozostałe specjalistyczne roboty budowlane.

Faktycznym, przeważającym i podstawowym przedmiotem działalności i źródłem przychodów spółki będzie odpłatne udostępnianie studentom pomieszczeń mieszkalnych. Pozostałe zakresy działalności mogą mieć charakter incydentalny i pomocniczy wobec podstawowej działalności.

Wnioskodawca wskazał dalej, że studenci korzystali będą z pomieszczeń w budynku akademika odpłatnie, na podstawie zawartej umowy najmu. Płatności z tytułu umowy najmu będą przypadały na spółkę, która będzie występowała w roli wynajmującego. Zawarte umowy najmu będą przewidywały m.in. następujące warunki: (-) najem pomieszczeń jedynie w celach mieszkalnych, (-) brak możliwości prowadzenia przez najemcę działalności gospodarczej w najmowanych pomieszczeniach, (-) brak dodatkowych usług typowych dla hoteli i podobnych placówek, takich jak np. wyżywienie, opieka i utrzymanie porządku w najmowanych pomieszczeniach, (-) możliwość korzystania przez najemcę z powierzchni wspólnych przeznaczonych dla mieszkańców, takich jak m.in. korytarze, hole, itp.

W tych okolicznościach spółka oczekiwała od organu potwierdzenia, że:

1. budynek będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości:

  • jak budynek mieszkalny – w części udostępnianej studentom,
  • jak budynek mieszkalny zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej – w części udostępnianej podmiotom komercyjnym.

2. grunt będzie opodatkowany podatkiem od nieruchomości według stawek właściwych dla gruntów „pozostałych.

Spółka argumentowała, że budynek opisany w jej wniosku stanowi budynek mieszkalny, którego podstawowym i dominującym przeznaczeniem jest zapewnienie studentom i pozostałym mieszkańcom lokali do zamieszkania. Jednocześnie, wszelkie pozostałe sposoby wykorzystywania budynku (np. punkty usługowe) pełnią rolę służebną wobec funkcji mieszkalnej budynku, służąc głównie zwiększeniu komfortu zamieszkujących go osób. Powoływała się na klasyfikację statystyczną budynku wg PKOB i KŚT i zwracała uwagę, że zmiana przeznaczenia budynku wymagałaby istotnej jego przebudowy. Jedynie część budynku mieszkalnego faktycznie zajęta na działalność może być opodatkowana według najwyższych stawek podatku – za taką zdaniem spółki mogła uchodzić część obiektu przeznaczona do wynajmu na rzecz „podmiotów komercyjnych”.

Grunt pod budynkiem i grunt bezpośrednio z nim związany – jako grunt związany z budynkami mieszkalnymi – powinien być zdaniem spółki opodatkowany stawką właściwą dla gruntów pozostałych.

Organ interpretacyjny powyższe stanowisko spółki zakwestionował. Zgodził się – bazując na opisie zdarzenia przyszłego – że budynek będzie budynkiem mieszkalnym w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W podatku od nieruchomości istotna jest klasyfikacja przedmiotu opodatkowania w ewidencji gruntów i budynków, która w zakresie klasyfikacji budynków opiera się na KŚT. Uznał jednak, że zachodzi wyjątek, nakazujący opodatkowanie budynków mieszkalnych najwyższymi stawkami, w przypadku ich zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej. Spółka jest przedsiębiorcą, a jej działalność gospodarcza polega m.in. na udostępnianiu podmiotom trzecim (studentom) opisanej we wniosku części budynku (akademika), odpłatnie. Część budynku mieszkalnego - domu studenta, udostępniana będzie studentom w sposób zorganizowany, zarobkowy, ciągły oraz w ramach wykonywanej działalności gospodarczej we własnym imieniu, zatem wykorzystywana będzie i zajęta przez wnioskodawcę do realizacji przez niego gospodarczych celów. Dla zastosowania właściwej stawki podatku od nieruchomości kluczowe znaczenie będzie miał rodzaj prowadzonej przez spółkę działalności, a tym samym znaczenie budynku mieszkalnego (domu studenta) w osiągnięciu efektów tej działalności czyli zysku. Bez wykorzystania przedmiotowego budynku mieszkalnego lub jego części spółka nie będzie mogła zrealizować zamierzenia gospodarczego, a zatem opisane zdarzenie przyszłe potwierdza, iż przedmiotowy budynek będzie zajęty na prowadzenie działalności spółki.

Zdaniem organu mieszkalny charakter budynku będzie nadal (mimo jego zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej) istotny wpływ na opodatkowanie gruntu. Interpretacja potwierdziła, że grunt będzie podlegał opodatkowaniu z zastosowaniem stawki „pozostałej”.

W skardze do sądu spółka kwestionowała przyjęte w interpretacji rozumienie zajęcia budynku na prowadzenie działalności gospodarczej, podnosząc, że „zajęcie” wymaga fizycznego wykorzystania danej przestrzeni na określoną działalność gospodarczą. "Zajęcie przestrzeni" w praktyce może nastąpić jedynie przez podmiot uprawniony do korzystania z budynku. W sytuacji, gdy budynek jest wynajmowany, należy przeanalizować sposób jego zajęcia przez najemcę, a nie wynajmującego, który w rzeczywistości nie ma faktycznej możliwości korzystania z wynajętej przez siebie przestrzeni. Podatnik zwracał uwagę także na cel zróżnicowania stawek podatku od nieruchomości w odniesieniu do różnych rodzajów budynków, wskazując, że intencją ustawodawcy było obniżenie stawek dla budynków z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, wyrokiem z 14 lipca 2021 r. oddalił skargę spółki. Sąd w pełni podzielił stanowisko organu interpretacyjnego, iż przedstawione przez wnioskodawcę zdarzenie przyszłe identyfikować należy jako zajęcie posiadanego przez spółkę budynku mieszkalnego na prowadzoną przez niego działalność gospodarczą. Przedmiotowa działalność wykonywana we wskazanym budynku polegać będzie na udostępnianiu, poprzez wynajem studentom, pomieszczeń w oparciu o zawierane z nimi stosowne umowy najmu, a oferowanie przez spółkę odpłatnie pomieszczeń, w ramach umów najmu, stanowić będzie istotę przedmiotu prowadzonej przez stronę skarżącą na terenie nieruchomości (występującego w roli wynajmującego) działalności gospodarczej.

W ocenie Sądu nie ulega bowiem wątpliwości, że ww. działalność generować będzie po stronie spółki przychód, który będzie wprost skutkiem zajęcia części budynku mieszkalnego udostępnianej studentom w ramach usługi wynajmu. Kluczową rolą wynajmu pomieszczeń studentom będzie zapewnienie im możliwości zaspakajania ich potrzeb mieszkaniowych, a realizacja celów mieszkaniowych klientów Wnioskodawcy, w ramach zawieranych umów najmu poszczególnych pomieszczeń, wpisywać będzie się w sposób bezpośredni w jego przedmiot działalności gospodarczej.

Sąd zgodził się z poglądem, że sama okoliczność wynajmowania lokali znajdujących się w mieszkalnej części budynku nie wystarcza, do zastosowania niższej stawki podatkowej. Fakt, że część budynku jest wynajmowana nie zmienia tego, że została ona przeznaczona przez skarżącą na cele prowadzonej przez nią działalności gospodarczej (nawet gdyby ta część budynku realizowała cele mieszkaniowe i służyła zaspakajaniu potrzeb bytowych rezydentów lokali). Jest to bowiem ten składnik majątku podatnika, który ma w założeniu przynosić podatnikowi przychód z prowadzonej działalności, a zatem zostaje zajęty na taką działalność. Spółka nie byłaby w stanie prowadzić tejże działalności gospodarczej, gdyby nie zajmowała na przedmiotową działalność powierzchni budynku i w ramach oferty handlowej nie oferowała jej swoim klientom - studentom (na podstawie poszczególnie zawieranych umów). W takiej sytuacji okoliczność, że budynek mieszkalny lub jego część spełnia swoją funkcję mieszkalną nie oznacza, że nie jest on zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, ponieważ właśnie spełnianie funkcji mieszkalnej przez budynek jest niezbędne do zajęcia go na prowadzenie przez podatnika takiego rodzaju działalności gospodarczej, jaką jest najem lokali, czy szerzej zakwaterowanie.

WSA podkreślił, że na wskazanej części budynku spółka nie realizuje celu mieszkaniowego, lecz wykonuje działalność gospodarczą polegającą na wynajmie - płatnym udostępnianiu studentom pomieszczeń.

W podsumowaniu sąd stwierdził, że z perspektywy strony skarżącej sporna część budynku nie służy do realizacji celu mieszkalnego, ale do realizacji jego zamierzenia gospodarczego, jakim jest zarobkowe wynajmowanie powierzchni w budynku mieszkalnym. Natomiast fakt, że w przedstawiony powyżej sposób skarżąca zaspokaja potrzeby mieszkaniowe studentów na gruncie podatku od nieruchomości jest bez znaczenia. W rezultacie, w odniesieniu do takiego budynku lub jego części stosuje się podwyższoną stawkę podatku od nieruchomości.

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Autor artykułu

Dominik Goślicki

radca prawnyw Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, specjalizuje się w zakresie prawa podatkowego, w szczególności podatku dochodowego oraz podatku od nieruchomości.

Więcej z Wokandy §

Wydarzenia PDS

Więcej wydarzeń

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj