Przepisy tzw. tarczy antykryzysowej wprowadziły możliwość realizowania obiektów budowlanych bez zachowania reżimu określonego m.in. w przepisach Prawa budowlanego. W założeniu regulacja ta miała dotyczyć tylko zamierzeń budowlanych podejmowanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19. Po kilku miesiącach od wprowadzenia powyższego odstępstwa okazuje się, że inwestorzy dostrzegając furtkę dla uniknięcia procedury związanej z procesem inwestycyjnym, realizują obiekty, które jednak z ochroną zdrowia i przeciwdziałaniem pandemii mają niewiele wspólnego.

Stan prawny

W dniu 8 marca weszła w życie ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych [dalej jako: „Specustawa”]. Jej art. 12 stanowił, że do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 nie stosuje się szeregu ustaw, m.in. Prawa budowlanego czy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (a także aktów planistycznych wydanych na podstawie upzp)[1]. Na inwestora nałożono jedynie obowiązek niezwłocznego poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej o robotach budowlanych oraz o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, które następują w związku z przeciwdziałaniem COVID-19.

W założeniu omawiany przepis miał stanowić istotne narzędzie w przypadku konieczności stworzenia nowych lub zaadaptowania istniejących obiektów np. na potrzeby ulokowania w nich zwiększającej się liczby osób zakażonych koronawirusem (np. budowa tymczasowych szpitali, reorganizacja pomieszczeń w innych obiektach itd.).

Okazuje się, że w wielu przypadkach inwestorzy w celu obejścia skomplikowanej i często długotrwałej procedury inwestycyjnej, wykorzystali przepisy Specustawy dla posadowienia budynków, które tylko z pozoru mają służyć przeciwdziałaniu COVID-19.

Mimo że ustawa obowiązuje stosunkowo od niedawna odnotowano już sporo takich przypadków na obszarze całego kraju.

Osiedle domów nad morzem

W jednej z nadmorskich miejscowości deweloper rozpoczął realizację inwestycji polegającej na budowie 12 domów mieszkalnych dwukondygnacyjnych w celu „przeciwdziałania COVID-19”. Co za tym idzie, Inwestor skorzystał ze Specustawy, która do 5 września pozwalała zacząć taką inwestycję m.in. bez konieczności respektowania procedury przewidzianej przepisami Prawa budowlanego.

Zdaniem Wójta Gminy, po ustaniu pandemii powstałe budynki będą wykorzystywane na cele rekreacji turystycznej, jako domki wczasowe, a zatem rzekome powołanie się przez inwestora na „przeciwdziałanie COVID-19” zostało sformułowane tylko na potrzeby uniknięcia procedury wynikającej z przepisów dot. procesu inwestycyjnego[2].

Na terenie budowy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przewidujący dla w/w obszaru przeznaczenie pod zieleń ekologiczną, z zakazem zabudowy. Jakkolwiek przepisy Specustawy wyłączają zastosowanie upzp czy miejscowych planów do określonych inwestycji, to czynią to tylko w przypadku gdy realizowane obiekty faktycznie (a nie tylko zgodnie z zapewnieniem inwestora) mają na celu przeciwdziałanie COVID-19.

Osiedle w otulinie Rezerwatu Przyrody Łosiowe Błota

Na terenie przynależącym do otuliny Rezerwatu Przyrody Łosiowe Błota inwestor zaplanował realizację osiedla 15 domów jednorodzinnych. Deweloper zapewnia, że przeznaczeniem tychże budynków będzie „wynajem dla osób w kwarantannie oraz tych, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji na skutek pandemii”.

Władze Gminy Stare Babice nie chcą dopuścić do budowy w/w osiedla – z komunikatu opublikowanego na stronie internetowej gminy wynika, że „Wójt Gminy Stare Babice od samego początku był i jest przeciwny zabudowie działki. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – Uchwała Nr V/33/11 z dnia 7 kwietnia 2011 r., teren ten przeznaczony jest pod zalesienia – oznaczenie symbolem ZL1a.”[3]

Wobec postępujących prac, Wójt złożył w tej sprawie zawiadomienie do prokuratury. Wskazał w nim, że na działce prowadzone są prace inwestycyjne, które mogą naruszać lub zagrażać siedliskom zwierząt, w szczególności poprzez niszczenie żeremi i tam bobrowych. Jego zdaniem „Wątpliwym jest, by inwestycja budowy kilkunastu budynków jednorodzinnych mogła być utożsamiana z budową obiektów budowlanych w związku z przeciwdziałaniem Covid-19. Zbadać zatem między innymi należy w postępowaniu przygotowawczym, czy inwestor nie wykorzystuje zagrożenia pandemią do realizacji wyłącznie swoich celów biznesowych, a tym samym, czy nie składa fałszywych oświadczeń organom budowlanym odnośnie rzeczywistego przeznaczenia inwestycji”. [4]

W sprawie budowy w otulinie rezerwatu Łosiowe Błota zainterweniowała także Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Warszawie. „W ramach prowadzonych prac dokonano między innymi zniszczenia tamy bobra europejskiego oraz przeprowadzono prace ziemne polegające na wykonaniu urządzenia wodnego poprzez zmianę przekroju podłużnego i poprzecznego rowu melioracyjnego oraz montażu przepustów”[5]. RDOŚ dodał, że działania te zostały przeprowadzone w granicach Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, gdzie obowiązuje szereg ograniczeń oraz między innymi zakazy zabijania dziko występujących zwierząt, niszczenia ich nor, legowisk, czy innych schronień oraz miejsc rozrodu.

Inne przypadki samowoli

W Jastrzębiej Górze inwestor rozpoczął budowę 20 domów, jednak szybko po rozpoczęciu robót prace ustały.[6]

Z kolei w miejscowości Wieliszew (pod Warszawą) przy ruchliwym skrzyżowaniu deweloper zamierza wybudować 8-piętrowy apartamentowiec, który rzekomo ma służyć pomocy osobom znajdującym się w izolacji i poszkodowanym przez epidemię koronawirusa. Działka, na której ma powstać ta olbrzymia budowla jest niewielka, ze słabym dojazdem z uwagi na bliskość ruchliwego, a zarazem niewielkiego skrzyżowania.

Zdaniem Wójta Gminy „Usytuowanie tak wielkiego budynku w centrum wsi Wieliszew stwarza niebezpieczeństwo dla mieszkańców. Blok miałby powstać na wprost kościoła i tuż przy szkole, do której uczęszcza 500 uczniów, bezpośrednio przy skrzyżowaniu drogi wojewódzkiej nr 631 z drogą powiatową ulicą Kościelną. Ta inwestycja to bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia i życia – kierowców, pieszych, uczniów, jak i przyszłych mieszkańców rzeczonej inwestycji”[7]. Co więcej, Wójt podkreślił że na terenie gminy funkcjonuje już specjalne izolatorium dla osób chorujących na COVID-19, jednak przez około pół roku, nikt z niego nie skorzystał. Wobec tego wątpliwym wydaje się zapotrzebowanie na kolejny taki obiekt w okolicy.

Wnioski

Korzystanie przez inwestorów z „uproszczonej” ścieżki może mieć daleko idące konsekwencje. W przypadku stwierdzenia, że realizowane obiekty nie mają służyć przeciwdziałaniu COVID-19, ich posadowienie na podstawie przepisów Specustawy (tj. z pominięciem Prawa budowlanego czy upzp) będzie oznaczało, że inwestorzy dopuścili się samowoli budowlanej. W stosunku do takich obiektów organy nadzoru budowlanego będą mogły wydać nakaz rozbiórki.

Jako przykład prawidłowego wykorzystania przepisów ustawy można podać budowę szpitala w Bolesławcu – powstał z kontenerów, które gwarantują, że szpital w krótkim czasie będzie w stanie przyjmować chorych pacjentów, a to w dobie pandemii COVID-19 jest najważniejsze. Właśnie dla takich celów ustawodawca wprowadził omawiany „wyłom” w przepisach regulujących proces inwestycyjny.[8]

[1] Powołany przepis (art. 12) utracił moc z końcem dnia 4 września 2020 r.

[2] https://tvn24.pl/pomorze/koronawirus-w-polsce-mechelinki-nad-morzem-powstaja-domki-przeciwdzialajace-covid-19-budowe-sprawdza-prokurature-4712607

[3] https://stare-babice.pl/dzialka-180-w-janowie-kolejna-proba-zabudowy/

[4] Tamże;

[5] Tamże;

[6] http://urbnews.pl/ustawa-covidowa-to-dziesiatki-inwestycji-z-pominieciem-planowania/

[7] https://gazetapowiatowa.pl/wiadomosci/wieliszew/wieliszew-agresywna-ofensywa-deweloperow-cel-8-pietrowy-blok-przeciwko-kosciola-szkoly/

[8] https://wroclaw.wp.pl/boleslawiec-nowy-szpital-dla-zakazonych-koronawirusem-powstal-z-kontenerow-6560214394329984a