Wydając decyzję o warunkach zabudowy organ administracji publicznej zobowiązany jest do wyznaczenia linii zabudowy. W zależności od konkretnych uwarunkowań danej sprawy, przykładowo kształtu działki czy położenia względem drogi, linia zabudowy może mieć charakter linii nieprzekraczalnej albo obowiązującej.

            Wstępnie wskazać wypada, że obowiązująca linia zabudowy ściśle wyznacza położenie ściany frontowej budynku -nie może być ona zlokalizowana poza tą linią. Nieprzekraczalna linia zabudowy nie stawia tak restrykcyjnych wymagań co do lokalizacji budynków. Określa ona jedynie miejsce, za którym nie wolno wybudować planowanego obiektu, ograniczając w ten sposób obszar możliwy do zabudowania.

            Przytoczone na wstępnie stanowisko, co do możliwości wyznaczania nieprzekraczalnej/obowiązującej linii zabudowy, nie wynika bezpośrednio z przepisów prawa. Do takich wniosków prowadzi natomiast analiza praktyki działania organów administracji publicznej i ukształtowanego na jej podstawie orzecznictwa sądów administracyjnych.

            §4 rozporządzenia w sprawie wymagań dla nowej zabudowy[1] określa sposób ustalania linii zabudowy. Przepis ten korzysta z pojęcia „obowiązującej linii zabudowy”, które nie pojawia się jednak w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[2]. Ustawodawca posługuje się bowiem wyłącznie stwierdzeniem „linia zabudowy”. W szczególności czyni tak w art. 61 ust. 7 tej ustawy, wprowadzającym upoważnienie do wydania ww. rozporządzenia. Z powyższymi rozbieżnościami orzecznictwo radzi sobie we wskazany na wstępie sposób.

            Przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 17 stycznia 2017 r. (sygn. akt: II SA/Rz 735/16) wskazał, że jeżeli organ na podstawie wyników analizy urbanistycznej, dojdzie do przekonania, że zasadnym jest ustalenie linii obowiązującej, powinien to uczynić zgodnie z zasadami określonymi w §4 rozporządzenia. Może on jednak dość do wniosku, że w danym przypadku zasadnym jest odstąpienie od wyznaczenia linii obowiązującej i wyznaczyć nieprzekraczalną linię od strony drogi publicznej, która określa jedynie maksymalny zasięg położenia planowanej zabudowy względem takiej drogi, nie przesądzając jednak o ostatecznej lokalizacji budynku.

Na konieczność każdorazowego rozważenia wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy wskazuje również Naczelny Sąd Administracyjny. Wyjaśnia on, że w przypadku obszaru o zabudowie rozproszonej, nieregularnej i posiadającej zróżnicowane parametry zabudowy, wyznaczanie skonkretyzowanej linii zabudowy bezpodstawnie ograniczałoby uprawnienie właścicielskie oraz swobodę projektową. W jego ocenie linia zabudowy powinna być zależna od formy architektonicznej całego zamierzenia i wkomponowania jej w istniejące otoczenie z uwzględnieniem walorów krajobrazowych i właściwego ekonomicznie wykorzystania terenu. NSA nawiązywał w swoich rozstrzygnięcia do przytoczonego już art. 61 ust. 7 pkt 1 upzp wskazując, że w przepisie jest mowa wyłącznie o „linii zabudowy” podczas gdy §4 rozporządzenia w sprawie wymagań dla nowej zabudowy wprowadza się pojęcie „obowiązującej linii zabudowy”. Powyższe w ocenie sądu, bez wątpienia w drodze pozaustawowej nakłada na inwestora obowiązek ograniczający jego prawo własności.

Opisane powyżej stanowisko daje się odczytać w wyrokach NSA z dnia 17 maja 2016 r. (sygn. II OSK 2931/14), z dnia 13 listopada 2012 r. (sygn. II OSK 1218/11) i z dnia 28 września 2012 r. (sygn. II OSK 1134/11).

[1] Rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz. U. z 2003 r. poz. 164 nr 1588;

[2] ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm.