Dostarczanie wody dla nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi to w praktyce jedno z większych źródeł bolączek przedsiębiorstw wod – kan, w szczególności: w kontekście trudności z wyegzekwowaniem działania wspólnot mieszkaniowych w sposób zgodny z przepisami prawa. Każda szansa na podjęcie przez przedsiębiorstwo wod – kan działań mogących przyczynić się do przywrócenia stanu zgodnego z prawem powinna więc być zauważona i wykorzystana. W powyższym kontekście, warto przeanalizować najnowszą nowelizację ustawy o własności lokali. 

Co zmieni się po 1 stycznia 2020 r.?

Od pierwszego stycznia czeka nas (a dokładniej: znaczną ilość dotychczasowych małych wspólnot mieszkaniowych) rewolucyjna wręcz zmiana co do sposobu zarządzania i reprezentacji wspólnoty. Ustawa z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw wprowadziła bowiem zmiany m.in. do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej również: uwl). Przypomnijmy, aktualna (do końca 2019 r. ) treść art. 19 i 20 ust. 1 ustawy zakłada, że: jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności [art. 19 uwl], natomiast jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona [art. 20 ust. 1 uwl].

Podsumowując powyższe, ustawa dotychczas przyjmowała zasadę, zgodnie z którą wspólnoty mieszkaniowe składające się z maksymalnie 7 lokali, stanowiły tzw. małe wspólnoty mieszkaniowe i podlegały reżimowi kodeksu cywilnego. Z kolei, wspólnoty mieszkaniowe, w skład których wchodziło 8 lub więcej lokali, stanowiły tzw. duże wspólnoty mieszkaniowe, których działanie regulowane było ustawą o własności lokali.

Natomiast, od 1 stycznia 2020 r., tj. od dnia wejścia w życie powoływanej nowelizacji, graniczną ilością lokali, od których zależeć będzie zakwalifikowanie danej wspólnoty jako małej bądź dużej, będą trzy lokale [zamiast dotychczasowych siedmiu].

Powoływane wyżej regulacje art. 19 i 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, przyjmą więc brzmienie: [art. 19] jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, natomiast [art.20 ust. 1] jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Małe wspólnoty mieszkaniowe

Czy powyższa zmiana wpłynie na funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, a przede wszystkim – w kontekście niniejszego artykułu – może przełożyć się na sposób świadczenia usług przez przedsiębiorstwa wod- kan dla budynków wielolokalowych? Niewątpliwie, znaczna część dotychczasowych małych wspólnot mieszkaniowych (tych, w skład których wchodziły co najmniej cztery, a nie więcej niż siedem lokali) od początku stycznia 2020 r. postawiona zostanie przed koniecznością dostosowania się do zmienionych zasad funkcjonowania, zarządu i reprezentacji wspólnoty, w szczególności: przed obowiązkiem wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. To dobry moment, aby podjąć rozmowy ze wspólnotą mieszkaniową w przypadku, gdy dotychczas podejmowane przez  przedsiębiorstwo wod - kan próby wyegzekwowania przywrócenia stanu zgodnego z prawem w zakresie dostaw wody / odprowadzania ścieków dla budynku wielolokalowego kończyły się fiaskiem.

Dlaczego tak istotne jest wykorzystanie możliwości nawiązania komunikacji i przekonania wspólnoty mieszkaniowej do argumentów przedsiębiorstwa wod – kan? W praktyce, znaczna część wspólnot mieszkaniowych korzysta z dostaw wody / usługi odprowadzania ścieków w sposób niezgodny z przepisami prawa, np. w zakresie obowiązku rozliczania wspólnoty mieszkaniowej nie tylko w oparciu o sumę wodomierzy lokalowych, ale również w oparciu o wskazania wodomierza głównego (i w oparciu o umowę zawartą z właścicielem/zarządcą nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym). 

Przyczyn tego stanu rzeczy szukać zazwyczaj można w pewnych funkcjonujących wiele lat zaszłościach, które w aktualnym stanie prawnym nijak mają się do wymogów stawianych przez ustawodawcę. Niestety, ustawa nie przewiduje w tej kwestii skutecznego narzędzia prawnego umożliwiającego doprowadzenie do przywrócenia stanu zgodności z prawem. Często jedynym sposobem na uregulowanie relacji w sposób zgodny z ustawą, będzie w praktyce prowadzenie rozmów i negocjacji ze wspólnotą mieszkaniową. Niewątpliwie, sytuacja, w której wspólnota zaczyna funkcjonować w oparciu o zupełnie inny reżim prawny, może być właśnie tym momentem, kiedy gotowość do wdrożenia nowych rozwiązań będzie największa. Być może warto więc wyjść w tym zakresie z inicjatywą, wesprzeć wspólnoty w zakresie informacji o zmieniającej się rzeczywistości prawnej, osiągając tym samym korzyści dla obu stron umowy?