Sprzedaż składników majątkowych, zwłaszcza nieruchomości, stanowi dla jednostek samorządu istotne źródło dochodów. Jednocześnie, przygotowanie nieruchomości do zbycia to niejednokrotnie proces czasochłonny i skomplikowany. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości o złożonym charakterze tj. składających się z wielu działek w znaczeniu geodezyjnym. W takich sytuacjach należy pamiętać o specyficznym sposobie ustalenia zasad opodatkowania VAT.

W zakresie terminologii związanej z problematyką zbycia nieruchomości ustawa o VAT posługuje się rozbieżnymi określeniami. Możemy się spotkać z takimi pojęciami jak „towar”, „tereny budowlane”, „budynki”, „budowle”, „grunt”, czy też „tereny niezabudowane”. Taka sytuacja z pewnością nie ułatwia ustalenia właściwego sposobu opodatkowania.

Ponadto – z punktu widzenia prawa cywilnego – możemy mówić o nieruchomościach gruntowych, budynkowych i lokalowych. W tym zakresie przyjmuje się także, że dla każdej nieruchomości prowadzi się co do zasady odrębną księgę wieczystą. Z kolei nieruchomość, dla której prowadzi się księgę wieczystą, może się składać z jednej działki gruntu lub z większej ich liczby.

W tym stanie rzeczy pojawia się pytanie co należy uznać za przedmiot sprzedaży z punktu widzenia VAT? Innymi słowy czy takim przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość składająca się z kilku działek (rozumiana jako niepodzielna całość), czy też może każda działka odrębnie?

Na tak postawione pytania należy odpowiedzieć, że z perspektywy ustawy o VAT towarem może być jedynie działka gruntu.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, na potrzeby opodatkowania VAT, odwoływanie się do przepisów Kodeksu cywilnego, ustawy o księgach wieczystych i hipotece, czy ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy jakichkolwiek innych jest nieuzasadnione. Oznacza to, że w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą, zbycie na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek.

Jak wskazuje się przykładowo w wyroku NSA z dnia 14 kwietnia 2015 r. (sygn. akt I FSK 362/14) opodatkowanie VAT dostawy działek winno odbywać się w oderwaniu od tego, czy składają się one na jedną nieruchomość zapisaną pod jednym numerem księgi wieczystej, a jedynie w oparciu o to, czy stanowią one grunty zabudowane czy też grunty niezabudowane. Określenie stawki (bądź zwolnienia z VAT) nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające dostosowania preferencji.

Powyższe oznacza, że w przypadku zamiaru sprzedaży przez samorząd nieruchomości składającej się z wielu działek, sposób opodatkowania VAT takiej sprzedaży należy ustalić odrębnie w odniesieniu do każdej z działek (składających się na daną nieruchomość).