Organy podatkowe potwierdzają, że opłata przekształceniowa należna z tytułu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności, zastępuje przyszłe opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego. Z tego względu – podobnie jak opłaty roczne – będzie korzystać ze zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej.

Na wstępie należy wyjaśnić, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed dniem 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu VAT, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, grunt nie był towarem i ustanowienie jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie obecnej ustawy z 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania VAT. W konsekwencji, od dnia 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Obowiązek podatkowy z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste nie powstaje jednorazowo, jak co do zasady, ma to miejsce przy dostawie towarów, lecz jest powiązany z momentem otrzymania płatności lub terminem płatności opłat (pierwszej i rocznych) pobieranych z tego tytułu.

Natomiast zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Na mocy art. 7 ust. 1-4 tej ustawy z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.

Mając na uwadze powyższe organy podatkowe wskazują, że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego stanowić będzie jedynie zmianę tytułu prawnego do tego gruntu. Zwracają przy tym uwagę, że dostawa towarów nastąpiła z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (gruntu), a czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie wpływa na „władztwo rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał już w momencie objęcia prawa wieczystego użytkowania i nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru.. Zatem sama czynność przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności, nie stanowi dostawy nieruchomości.

Jednakże skutki podatkowe przekształcenia związane są z wcześniejszym ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego do danej nieruchomości.

Tym samym opłata przekształceniowa nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jeżeli czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana do dnia 30 kwietnia 2004 r, a jeżeli użytkowanie wieczyste zostało ustanowione po tej dacie, opłata przekształceniowa będzie podlegała opodatkowaniu, tak jak opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego.

W wydawanych interpretacjach podatkowych organy wyjaśniają bowiem (zob. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 kwietnia 2019 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.914.2018.2.ALN), że w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zmianie ulega jedynie kwota należna z tytułu dokonanego już wcześniej przeniesienia władztwa nad gruntem. Podlegające opodatkowaniu przyszłe opłaty roczne zostają zastąpione jedną kwotą, tj. opłatą przekształceniową.

Zatem mimo, że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, po wejściu w życie ustawy o VAT nie podlega opodatkowaniu, jako ponowna dostawa towaru, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT (jest to kontynuacja dokonanej już dostawy towarów), to jednak kwota należna z tytułu przekształcenia prawa własności gruntu będzie podlegać opodatkowaniu, jako element ceny za jego dostawę. Wszystkie zatem kwoty należne właścicielowi gruntu (np. jednostce samorządu terytorialnego) pobrane z tytułu ustanowienia i trwania prawa użytkowania wieczystego, w tym również za jego przekształcenie w prawo własności, podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Odnosząc się natomiast do obowiązku zaewidencjonowania tych opłat na kasie fiskalnej odnieść należy się do rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 grudnia 2018 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. poz. 2519). Stosownie do § 2 ust. 2 tego rozporządzenia, w odniesieniu do niektórych czynności wymienionych w załączniku stosuje się zwolnienie. Jednocześnie w załączniku do rozporządzenia, stanowiącym wykaz czynności zwolnionych z obowiązku ewidencjonowania, wskazano pod poz. 38 - dzierżawa gruntów oraz oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.

Biorąc pod uwagę fakt, że wynagrodzenie z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego tj. kwota pierwszej opłaty oraz opłat rocznych zostały zastąpione jedną kwotą tj. opłatą przekształceniową przyjmuje się, że przywołane zwolnienie znajduje również do niej zastosowanie.

Mając na uwadze powyższe w wydawanych interpretacjach podatkowych organy stwierdzają, że wynagrodzenie z tytułu oddania gruntów w użytkowanie wieczyste, które obecnie w myśl w art. 7 ust. 1-2 ustawy o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, stanowi opłatę przekształceniową, będzie korzystać ze zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej.

Na marginesie warto wspomnieć, że kwestia opodatkowania VAT opłat przekształceniowych nie jest jednoznacznie przesądzona. Wątpliwości w tym zakresie wykazał WSA we Wrocławiu kierując pytanie prejudycjalne do Trybunału Sprawiedliwości UE – zob. postanowienie z 19.06.2019 r. sygn. I SA/Wr 295/19.