Obserwuj

Bądź na bieżąco z prawem samorządowym. Zamów bezpłatny cotygodniowy newsletter.






Działy:
  • Gospodarka komunalna

    W dziale "GOSPODARKA KOMUNALNA" publikowane są artykuły dotyczące spółek komunalnych oraz zakładów budżetowych, jak również artykuły dotyczące poszczególnych działów gospodarki komunalnej, w tym gospodarki odpadami komunalnymi, gospodarki wodno-ściekowej, transportu publicznego.

  • Podatki

    W dziale "PODATKI" publikowane są artykuły dotyczące podatków i opłat publicznoprawnych, m.in. dotyczące podatku VAT, podatku od nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i innych.

  • Finanse publiczne

    W dziale "FINANSE PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące szeroko pojmowanych zagadnień związanych z finansami publicznymi, m.in. artykuły dotyczące dochodów jednostek samorządu terytorialnego oraz dyscypliny finansów publicznych.

  • Zamówienia publiczne

    W dziale "ZAMÓWIENIA PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące problematyki zamówień publicznych, m.in. dotyczące sytuacji podmiotów komunalnych w toku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Prezentowane są także najnowsze orzeczenie KIO oraz sądów w zakresie prawa zamówień publicznych.

  • Prawo cywilne

    W dziale "PRAWO CYWILNE" publikowane są artykuły dotyczące zagadnień cywilnoprawnych, m.in. umów oraz sporów przed sądami powszechnymi, których stroną są podmioty komunalne.

  • Nieruchomości

    W dziale "NIERUCHOMOŚCI" publikowane są artykuły dotyczące nieruchomości komunalnych oraz spraw związanych z innymi nieruchomościami, w których występują organy samorządu terytorialnego. Artykuły dotyczą w szczególności gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

  • Procedury administracyjne

    W dziale "PROCEDURY ADMINISTRACYJNE" publikowane są artykuły dotyczące procedur, które prowadzone są przez organy samorządu terytorialnego. W szczególności artykuły dotyczą ogólnej procedury administracyjnej (KPA - Ordynacja podatkowa), procedury sądowoadministracyjnej, procedury uchwałodawczej oraz dostępu do informacji publicznej.

  • Ustrój

    W dziale "USTRÓJ" publikowane są artykuły dotyczące ustroju podmiotów komunalnych, w tym zagadnienia dotyczące statusu prawnego organów jednostek samorządu terytorialnego, związków międzygminnych czy radnych.

  • Inne

    W dziale "INNE" publikowane są artykuły związane z funkcjonowaniem podmiotów komunalnych, które ze względu na swoją tematykę nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii.

27.12.2016

Jakich błędów unikać w uchwale w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami?

UWAGA: TEN ARTYKUŁ MA WIĘCEJ NIŻ 3 MIESIĄCE.
SPRAWDŹ AKTUALNY STAN PRAWNY LUB SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM.
drukuj mail Share

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Zdaniem Wojewody Lubuskiego w akcie prawa miejscowego dotyczącym zasad gospodarki nieruchomościami niedopuszczalne jest zawarcie odmiennych od ustawy postanowień. 

Rozstrzygnięciem nadzorczym z dnia 30 września 2016 r. wojewoda orzekł nieważność uchwały rady gminy w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność gminy.                                           

Powyższy akt nadzoru zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Rada gminy podjęła uchwałę w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność gminy [dalej także: uchwała].

Jako podstawę prawną, która reguluje stanowienie ww. aktu wskazane zostały art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a, art. 40 ust.1 i 2 i art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym [dalej także: u.s.g.] oraz art. 34 ust. 6, art. 37 ust. 1 – 4a i art. 68 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami [dalej także: u.g.n.].

Po analizie przepisów przyjętej uchwały, organ nadzoru w rozstrzygnięciu nadzorczym wskazał na liczne naruszenia zawarte w § 3-7, 9-11, 13 oraz 15 uchwały.

Na wstępie należy wskazać, że art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. stanowi o tym, iż do wyłącznej  kompetencji rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabycia, zbycia i obciążania nieruchomościami gruntowymi oraz ich wydzierżawiania lub najmu, na okres dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej, a także przy przedłużaniu takich umów. Do czasu określenia tych zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady. Ponadto zgodnie z art. 40 ust. 2 pkt 3 u.s.g. organy gminy mogą wydawać akty prawa miejscowego w zakresie zasad zarządu mieniem gminy. W świetle przywołanych przepisów organ wykonawczy gminy uprawniony jest do bieżącego gospodarowania mieniem gminy, natomiast organ stanowiący do decydowania w zakresie spraw przekazanych wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi przez przepisy ustawy i w ich granicach.

Przekroczenie upoważnienia ustawowego

Rada gminy w § 3 uchwały ustanowiła, że upoważnionym do zbywania nieruchomości stanowiących własność lub prawo użytkowania wieczystego gminy jest wójt gminy, natomiast w § 4 wskazała na przesłanki do sprzedaży lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w trybie  bezprzetargowym. Z przytoczonymi zapisami uchwały nie zgodził się organ nadzoru, stwierdzając, że  naruszają przepisy art. 37 ust. 1-3 u..g.n. Naruszenie w wskazanych przepisach dotyczyło braku podstawy prawnej do wyznaczenia przez organ uchwałodawczy w uchwale kiedy nieruchomości sprzedawane będą w trybie przetargu, a kiedy w trybie bezprzetargowym. Wojewoda wskazał, że zwolnienie z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości jest uzależnione od spełnienie przesłanek określonych w art. 37 ust. 2 u.g.n. przez konkretny podmiot. Tym samym organ nadzoru uznał, że wydawany w tym zakresie akt ma charakter  indywidualny a co za tym idzie, brak jest podstaw prawnych do generalnego określenia przez organ uchwałodawczy zgody na odstąpienie od trybu przetargowego zawarcia określonych umów.  W tym zakresie wojewoda podkreślił, że gminne przepisy nie mogą regulować materii uregulowanej w przepisach wyższego rzędu i nie mogą pozostawać z nimi w sprzeczności.

W związku z przekroczeniem upoważnienia ustawowego wojewoda zakwestionował również § 5, § 6, § 7, § 13, § 15 uchwały.

W przypadku § 5 uchwały, rada gminy zastosowała powtórzenie art. 34 ust. 1 pkt 3 oraz art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n. Ponadto unormowania dotyczące ustalenia ceny sprzedaży wskazane w § 5 ust. 2-5 uchwały, zdaniem organu nadzoru m.in ograniczały strony przyszłej umowy w ustaleniu jej warunków.

Wojewoda Lubuski wskazał (powołując się w tym zakresie na orzecznictwo sądów administracyjnych), że ustalenie wysokości ceny sprzedaży nieruchomości, w tym podjęcie decyzji, czy cena zapłaty będzie wymagana jednorazowo, czy też zgodnie z obowiązującymi przepisami u.g.n., rozłożona na raty mieści się w zakresie kompetencji organu wykonawczego, kształtującego w imieniu gminy treść zawieranej umowy. Ponad podkreślił, że „warunki przeniesienia własności konkretnej nieruchomości, w tym także nieruchomości lokalowej, zostają skonkretyzowane w akcie notarialnym przenoszącym własność, a umowę tę zawiera organ wykonawczy gminy, działający w granicach ustawowych kompetencji.”

Organ nadzoru zakwestionował brzmienie § 6 uchwały zawierające uregulowania dotyczące prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości. W wskazanym przepisie organ uchwałodawczy naruszył art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. poprzez powtórzenie materii uregulowanej w art. 34 ust. 1 u.g.n.

Za niezgodny z prawem wojewoda uznał przepis § 7 uchwały, w którym postanowiono, że koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży ponosi nabywca nieruchomości. Wprowadzając wskazany przepis rada przekroczyła uprawnienia wynikające z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a oraz art. 40 ust. 2 pkt 3 u.s.g. Organ nadzoru podkreślił, że kwestie dotyczące obciążenia nabywcy kosztami przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie mogą być regulowane w drodze uchwały, lecz powinny być skonkretyzowane w umowie sprzedaży nieruchomości. Jako potwierdzenie powyższej tezy wojewoda wskazał wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 21 maja 2008 r. (sygn. akt  II SA/Wr 139/08).

Przepis § 13 uchwały regulujący kwestie zawierania umów użytkowania, dzierżawy lub najmu na podstawie umowy na czas oznaczony do trzech lat, zdaniem wojewody, narusza art. 18 ust 2 pkt 9 lit. a u.g.n. Organ nadzoru powołał się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 8 marca 2011 r. (sygn. akt II SA /Lu 74/11), w którym sąd stwierdził, że: „W kompetencji organu stanowiącego nie mieści się określenie zasad zawierania umów najmu lub dzierżawy na okres do trzech lat, bowiem przepis art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym jednoznacznie wskazuje, jakie umowy może obejmować akt prawa miejscowego. Do wyłączności rady gminy należy jedynie określanie zasad co do dysponowania nieruchomościami  na czas nieoznaczony lub przekraczający okres 3 lat (czy to w zawieranej pierwszej umowie czy też kolejnej dotyczącej tej samej nieruchomości). Zawieranie umów dotyczących nieruchomości na okres krótszy niż 3 lata należy do gospodarowania mieniem gminy do czego z mocy art. 30 ust. 2 pkt 3 wskazanej wyżej ustawy upoważniona jest nie rada tylko wójt”.

Organ nadzoru  wskazał również na § 15 uchwały. Powyższy przepis, regulujący kwestie dotyczące określenia treści umów w zakresie przypadków rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, narusza upoważnienie zawarte dla rady gminy w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.g.n.  Wojewoda podkreślił, że powyżej przytoczone unormowania, „powinny mieć miejsce w umowie, którą powinien kształtować działający w imieniu tej jednostki organu wykonawczy – samodzielnie (bez żadnych wytycznych rady w tym zakresie)  w granicach wyznaczonych przez przepis art. 3531 kodeksu cywilnego”. 

Naruszenie hierarchicznego systemu źródeł prawa

Wojewoda Lubuski poruszył kwestie zawarte w § 8 uchwały, polegające na odesłaniu do stosowania przepisów u.g.n., które naruszają art. 87 Konstytucji RP. Powyższy przepis łamie hierarchiczny system źródeł prawa, poprzez wykreowanie obowiązku wynikającego w pierwszej kolejności w akcie prawa miejscowego, a następnie odesłanie do aktu wyższego rzędu – w tym przypadku ustawy. Zastrzeżenie takie dopuszczalne jest jedynie w aktach tego samego rzędu.

Naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami

Wojewoda zakwestionował również § 9, § 10, §11 uchwały, które stanowią, że wójt może nieodpłatnie obciążać nieruchomości stanowiące zasób gminy służebnością gruntową, służebnością przesyłu oraz prawem użytkowania. Przepisy te jego zdaniem naruszają art. 14 ust. 2 u.g.n., który stanowi o tym, że nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego mogą być nieodpłatnie obciążane na rzecz Skarbu Państwa lub innych jednostek samorządu terytorialnego ograniczonymi prawami rzeczowymi. Organ nadzoru powołał się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2010 r., sygn. III CZP 70/10, w której sąd wskazał, że „wnioski wynikające z wykładni 14 ust. 2 u.g.n., dokonanej z uwzględnieniem zasad obrotu nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi przemawiają za przyjęciem, że z przytoczonego przepisu wynika a contratio norma zakazująca obciążana nieruchomości skarbowych i samorządowych nieodpłatnym użytkowaniem na rzecz pomiotów innych niż Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego”.

Podsumowanie

Mając na uwadze powyższe, Wojewoda Lubuski stwierdził nieważność uchwały w całości.

Podsumowując, stwierdzić należy, że prawidłowe stanowienie uchwał w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowi istotny problem dla organów uchwałodawczych samorządu terytorialnego. Wynika to w szczególności z  powtarzających się błędów legislacyjnych w podejmowanych przez organy samorządu terytorialnego aktach prawa miejscowego. Do najczęstszych błędów należy zaliczyć: przekraczanie upoważnienia ustawowego, naruszenie hierarchicznego systemu źródeł prawa a także poszczególnych przepisów ustaw. Powyższe naruszenia skutkują istotnym naruszeniem prawa, a w konsekwencji stwierdzeniem nieważności w całości uchwały w sprawie gospodarowania nieruchomościami.

Na temat błędów w aktach prawa miejscowego pisaliśmy już w artykułach pt. „Zakaz powtarzania przepisów ustaw oraz innych aktów normatywnych w aktach prawa miejscowego”.

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj
DZIAŁY:
Nieruchomości

Autorzy artykułu

Mateusz Karciarz

prawnik w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, doktorant na WPiA UAM, specjalizuje się w zakresie prawa administracyjnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa samorządowego

Beniamin Rozczyński

asystent, interesuje się prawem administracyjnym

Więcej z Wokandy §

Wydarzenia PDS

Więcej wydarzeń

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj