Obserwuj

Bądź na bieżąco z prawem samorządowym. Zamów bezpłatny cotygodniowy newsletter.






Działy:
  • Gospodarka komunalna

    W dziale "GOSPODARKA KOMUNALNA" publikowane są artykuły dotyczące spółek komunalnych oraz zakładów budżetowych, jak również artykuły dotyczące poszczególnych działów gospodarki komunalnej, w tym gospodarki odpadami komunalnymi, gospodarki wodno-ściekowej, transportu publicznego.

  • Podatki

    W dziale "PODATKI" publikowane są artykuły dotyczące podatków i opłat publicznoprawnych, m.in. dotyczące podatku VAT, podatku od nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i innych.

  • Finanse publiczne

    W dziale "FINANSE PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące szeroko pojmowanych zagadnień związanych z finansami publicznymi, m.in. artykuły dotyczące dochodów jednostek samorządu terytorialnego oraz dyscypliny finansów publicznych.

  • Zamówienia publiczne

    W dziale "ZAMÓWIENIA PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące problematyki zamówień publicznych, m.in. dotyczące sytuacji podmiotów komunalnych w toku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Prezentowane są także najnowsze orzeczenie KIO oraz sądów w zakresie prawa zamówień publicznych.

  • Prawo cywilne

    W dziale "PRAWO CYWILNE" publikowane są artykuły dotyczące zagadnień cywilnoprawnych, m.in. umów oraz sporów przed sądami powszechnymi, których stroną są podmioty komunalne.

  • Nieruchomości

    W dziale "NIERUCHOMOŚCI" publikowane są artykuły dotyczące nieruchomości komunalnych oraz spraw związanych z innymi nieruchomościami, w których występują organy samorządu terytorialnego. Artykuły dotyczą w szczególności gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

  • Procedury administracyjne

    W dziale "PROCEDURY ADMINISTRACYJNE" publikowane są artykuły dotyczące procedur, które prowadzone są przez organy samorządu terytorialnego. W szczególności artykuły dotyczą ogólnej procedury administracyjnej (KPA - Ordynacja podatkowa), procedury sądowoadministracyjnej, procedury uchwałodawczej oraz dostępu do informacji publicznej.

  • Ustrój

    W dziale "USTRÓJ" publikowane są artykuły dotyczące ustroju podmiotów komunalnych, w tym zagadnienia dotyczące statusu prawnego organów jednostek samorządu terytorialnego, związków międzygminnych czy radnych.

  • Inne

    W dziale "INNE" publikowane są artykuły związane z funkcjonowaniem podmiotów komunalnych, które ze względu na swoją tematykę nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii.

26.09.2016

Wątpliwości na tle roszczenia o odszkodowanie za szkodę planistyczną

UWAGA: TEN ARTYKUŁ MA WIĘCEJ NIŻ 3 MIESIĄCE.
SPRAWDŹ AKTUALNY STAN PRAWNY LUB SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM.
drukuj mail Share
"

Właściwa organizacja przestrzeni i racjonalne wykorzystanie lokalnych zasobów nieruchomości stanowi klucz do rozwoju każdej gminy.

"

Dowiedz się więcej:

Gospodarka nieruchomościami i planowanie przestrzenne

Zdaniem Sądu Najwyższego podmiot, który utracił prawo własności nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie może domagać się odszkodowania za obniżenie wartości tej nieruchomości w trybie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zróżnicowane stanowiska sądów powszechnych i pojawiające się w związku z tym wątpliwości skłoniły sąd apelacyjny do zwrócenia się do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie istotnego zagadnienia prawnego. W następstwie zadanego pytania, Sąd Najwyższy podjął uchwałę (sygn. III CZP 33/16), w której przedmiotem oceny była kwestia czy zdarzenia prawne inne niż czynności prawne mogą również podpadać pod pojęcie „zbycia nieruchomości” z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [dalej: u.p.z.p.], w szczególności czy owo „zbycie” obejmuje również utratę prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne na podstawie 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [dalej: u.g.n.]. Problem ten nie był do tej pory przedmiotem rozważań w publikowanym orzecznictwie.

Powyższa uchwała zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Powódka, jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, nabyła prawo własności nieruchomości w 2007 r. Pierwotnie nieruchomość ta składała się z jednej działki ewidencyjnej, która następnie została podzielona na 10 mniejszych działek. W dacie nabycia przez powódkę prawa własności tejże nieruchomości nie obowiązywał dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z kolei poprzedni plan, obowiązujący do dnia 31 grudnia 2003 r. przewidywał na tym obszarze zabudowę śródmiejską mieszkalno-usługową i usługową ogólnomiejską w rejonie osiedli mieszkaniowych wielorodzinnych.

Uchwałą z 2009 r. rada miasta przyjęła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który objął m.in. nieruchomość powódki i zakładał przeznaczenie trzech jej działek pod drogi publiczne. Na podstawie decyzji z dnia 28 stycznia 2011 r. (która stała się ostateczna 29 marca 2011 r.) działki te przeszły z mocy prawa na własność miasta.

W tym stanie faktycznym, spółka wniosła o zasądzenie na jej rzecz odszkodowania od miasta, bowiem na skutek wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość jej trzech działek uległa obniżeniu. Jako podstawę swoich roszczeń wskazała art. 36 ust. 3 u.p.z.p., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel zbywa tę nieruchomość, może żądać odszkodowania od gminy. W ocenie powódki owym „zbyciem” miało być przeniesienie własności działek na rzecz miasta na podstawie decyzji z 28 stycznia 2011 r.

Wyrokiem z dnia 9 kwietnia 2015 r. sąd okręgowy rozpoznający sprawę oddalił powództwo. W uzasadnieniu sąd I instancji wskazał, że podstawowym warunkiem skutecznego wywodzenia roszczenia z art. 36 ust. 3 upzp jest zbycie nieruchomości. Główną oś sporu stanowiła właśnie wykładnia pojęcia „zbycie”. Zdaniem sądu okręgowego, wobec braku definicji tego pojęcia w przedmiotowej ustawie, należy posłużyć się definicją legalną zawartą w art. 4 pkt 3b u.g.n., zgodnie z którą przez zbywanie albo nabywanie nieruchomości należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Możliwość wykorzystania ww. definicji legalnej sąd okręgowy wywiódł z faktu, że wskazany przepis został dodany tą samą ustawą nowelizującą, która zmieniła brzmienie art. 36 ust. 3 u.p.z.p., a zatem, w ocenie sądu, intencją ustawodawcy było skorelowanie tych dwóch regulacji.

Sąd okręgowy podkreślił, że w rozpatrywanej sprawie zmiana właściciela nastąpiła z mocy samego prawa, na podstawie decyzji administracyjnej, której nie można uznać za czynność prawną, ergo wskazane zdarzenie nie mieści się w zakresie pojęcia „zbycie” użytego w art. 36 ust. 3 u.p.z.p.

Z powyższych względów sąd I instancji stwierdził, że żądanie spółki oparte na ww. przepisie nie zasługiwało na uwzględnienie.

Powódka wniosła apelację od wyroku sądu I instancji. Sąd apelacyjny, analizując przedmiotową sprawę, dostrzegł zagadnienie prawne budzące istotne wątpliwości i przedstawił je do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu w trybie art. 390 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Przedmiotem rozważań była wykładnia art. 36 ust. 3 upzp. W przeciwieństwie do sądu okręgowego, sąd apelacyjny przyjął jego zgoła odmienną, aczkolwiek zdecydowanie prokonstytucyjną interpretację.

Główne rozważania sądu apelacyjnego skupiły się wokół tego czy pojęcie „zbycia nieruchomości” obejmuje także utratę własności działek gruntu przez powódkę na rzecz pozwanego w następstwie „uostatecznienia” się wskazanej decyzji z 28.01.2011 r.

W pierwszej kolejności sąd apelacyjny krytycznie odniósł się do możliwości przenoszenia definicji legalnej pojęcia „zbycie” z ustawy o gospodarce nieruchomościami na potrzeby interpretacji przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Znowelizowanie dwóch ustaw jednym aktem prawnym, nawet w przypadku ich powiązania tematycznego, nie jest wystarczającym argumentem dla przyjęcia tak daleko idących wniosków i w ocenie sądu apelacyjnego przywołana definicja nie może być uważana za wiążącą na gruncie upzp.

Ponadto, za przyjęciem stanowiska, że art. 36 ust. 3 u.p.z.p. znajduje zastosowanie także w przypadku utraty prawa własności na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. przemawiają ważne racje natury aksjologicznej, które zostały całkowicie pominięte w rozważaniach sądu I instancji.

Uwzględniając cel regulacji z art. 36 ust. 3 u.p.z.p., którym generalnie jest ochrona właściciela nieruchomości przed negatywnymi konsekwencjami zmian planistycznych, skutkujących obniżeniem wartości nieruchomości przy założeniu, że racjonalny ustawodawca zamierzał zrekompensować szkodę planistyczną wszystkim podmiotom, które nie mając woli rozporządzenia tym prawem pod tytułem dartym, utraciły własność nieruchomości bez uzyskania wyrównania tej szkody, należy w ocenie sądu II instancji przyjąć, że ustawodawca nie miał woli różnicowania sytuacji właściciela w przypadku zbycia i utraty własności na skutek innego zdarzenia prawnego, w szczególności zaś zaistniałego w rozpatrywanej sprawie.

Sąd apelacyjny podkreślił, że przyjęcie językowej wykładni zaproponowanej przez sąd okręgowy, prowadziłoby do rezultatów stojących w sprzeczności z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP, zgodnie z którym wszyscy są wobec prawa równi i mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne. Należy również uwzględniać art. 21 ust. 2 i art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP, chroniące prawo własności przed negatywnymi skutkami decyzji o charakterze wywłaszczeniowym.

Zdaniem sądu apelacyjnego, za przyjęciem, że art. 36 ust. 3 u.p.z.p. powinien znajdować zastosowanie w przypadku określonym w art. 98 ust. 1 u.g.n., przemawia dodatkowo okoliczność, że choć utrata własności nieruchomości jest rezultatem innego zdarzenia prawnego niż czynność prawna (tj. wydanie decyzji administracyjnej), to jednak procedura administracyjna wykazuje pewne podobieństwa do procesu dokonywania czynności prawnej.

Stanowisko zajęte przez sąd okręgowy, jakkolwiek zgodne z tradycyjnym rozumieniem pojęcia „zbycia” w praktyce sądowej, okazało się wątpliwe z punktu widzenia respektowania konstytucyjnych zasad. Przyznanie bezwzględnego prymatu wykładni językowej, bez uwzględnienia wykładni celowościowej mogłoby prowadzić do pozbawienia powoda jakiejkolwiek ochrony prawnej w związku z powstałą szkodą planistyczną. Argumenty te skłoniły sąd apelacyjny do odroczenia rozpoznania sprawy i sformułowania pytania prawnego w zakresie wykładni spornego przepisu.

Sąd Najwyższy w uchwale, będącej następstwem rozstrzygnięcia przedstawionego mu zagadnienia prawnego, podjętej dnia 7 lipca 2016 r. nie podzielił argumentacji sądu apelacyjnego. Jego zdaniem, zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., nie obejmuje utraty prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. Mimo że uzasadnienie do powyższej uchwały nie zostało jeszcze opublikowane, można spodziewać się analogicznych argumentów do tych, które przedstawił sąd okręgowy. Takie stanowisko świadczy o odejściu od prokonstytucyjnej wykładni na rzecz leksykalnego brzmienia przepisów, co jest niekorzystne z punktu widzenia jednostek. Efektem może być pozbawienie ich ochrony prawnej w sytuacji wystąpienia szkody, będącej następstwem uchwalenia nowego miejscowego planu.

"

Właściwa organizacja przestrzeni i racjonalne wykorzystanie lokalnych zasobów nieruchomości stanowi klucz do rozwoju każdej gminy.

"

Dowiedz się więcej:

Gospodarka nieruchomościami i planowanie przestrzenne

Autorzy artykułu

Agata Legat

radca prawny w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, Partner, specjalizuje się w prawie administracyjnym, ze szczególnym uwzględnieniem prawa budowlanego oraz planowania przestrzennego.

Kinga Grzelak

aplikant radcowski w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, specjalizuje się w zakresie prawa administracyjnego

Więcej z Wokandy §

Wydarzenia PDS

  • Brak nadchodzących wydarzeń
Więcej wydarzeń
"

Właściwa organizacja przestrzeni i racjonalne wykorzystanie lokalnych zasobów nieruchomości stanowi klucz do rozwoju każdej gminy.

"

Dowiedz się więcej:

Gospodarka nieruchomościami i planowanie przestrzenne