Obserwuj

Bądź na bieżąco z prawem samorządowym. Zamów bezpłatny cotygodniowy newsletter.






Działy:
  • Gospodarka komunalna

    W dziale "GOSPODARKA KOMUNALNA" publikowane są artykuły dotyczące spółek komunalnych oraz zakładów budżetowych, jak również artykuły dotyczące poszczególnych działów gospodarki komunalnej, w tym gospodarki odpadami komunalnymi, gospodarki wodno-ściekowej, transportu publicznego.

  • Podatki

    W dziale "PODATKI" publikowane są artykuły dotyczące podatków i opłat publicznoprawnych, m.in. dotyczące podatku VAT, podatku od nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i innych.

  • Finanse publiczne

    W dziale "FINANSE PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące szeroko pojmowanych zagadnień związanych z finansami publicznymi, m.in. artykuły dotyczące dochodów jednostek samorządu terytorialnego oraz dyscypliny finansów publicznych.

  • Zamówienia publiczne

    W dziale "ZAMÓWIENIA PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące problematyki zamówień publicznych, m.in. dotyczące sytuacji podmiotów komunalnych w toku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Prezentowane są także najnowsze orzeczenie KIO oraz sądów w zakresie prawa zamówień publicznych.

  • Prawo cywilne

    W dziale "PRAWO CYWILNE" publikowane są artykuły dotyczące zagadnień cywilnoprawnych, m.in. umów oraz sporów przed sądami powszechnymi, których stroną są podmioty komunalne.

  • Nieruchomości

    W dziale "NIERUCHOMOŚCI" publikowane są artykuły dotyczące nieruchomości komunalnych oraz spraw związanych z innymi nieruchomościami, w których występują organy samorządu terytorialnego. Artykuły dotyczą w szczególności gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

  • Procedury administracyjne

    W dziale "PROCEDURY ADMINISTRACYJNE" publikowane są artykuły dotyczące procedur, które prowadzone są przez organy samorządu terytorialnego. W szczególności artykuły dotyczą ogólnej procedury administracyjnej (KPA - Ordynacja podatkowa), procedury sądowoadministracyjnej, procedury uchwałodawczej oraz dostępu do informacji publicznej.

  • Ustrój

    W dziale "USTRÓJ" publikowane są artykuły dotyczące ustroju podmiotów komunalnych, w tym zagadnienia dotyczące statusu prawnego organów jednostek samorządu terytorialnego, związków międzygminnych czy radnych.

  • Inne

    W dziale "INNE" publikowane są artykuły związane z funkcjonowaniem podmiotów komunalnych, które ze względu na swoją tematykę nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii.

12.06.2015

Interpunkcja w przepisach ma znaczenie, czyli jakie są zasady zawierania umów dzierżawy (najmu) nieruchomości gminnych

UWAGA: TEN ARTYKUŁ MA WIĘCEJ NIŻ 3 MIESIĄCE.
SPRAWDŹ AKTUALNY STAN PRAWNY LUB SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM.
drukuj mail Share

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

W uchwale w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami nie można upoważnić wójta do zawierania kolejnych umów dzierżawy (najmu) tej samej nieruchomości gminnej na okres do lat 3.

WSA w Opolu w wyroku z dnia 7 maja 2015 r., sygn. akt II SA/Op 105/15, stwierdził, że uchwała rady gminy jest wymagana za każdym razem, gdy po umowie najmu lub dzierżawy zawartej na okres do trzech lat strony zawierają kolejną umowę dotyczącą tej samej nieruchomości.

Powyższy wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Rada Miejska określiła w drodze uchwały zasady nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości stanowiących własność gminy oraz ich wydzierżawiania, a także wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony.
W uchwale Rada Miejska m.in. upoważniła Burmistrza do wydzierżawiania oraz wynajmowania nieruchomości stanowiących mienie gminne w sytuacjach, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat, strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

Uchwała została zaskarżona przez Wojewodę Opolskiego, który w skardze do WSA w Opolu zarzucił, że przepisy ustawy o samorządzie gminnym nie stwarzają podstawy do wyrażenia przez radę gminy generalnej zgody na zawieranie przez wójta kolejnych umów dzierżawy lub najmu tej samej nieruchomości z dotychczasowym ich najemcą (dzierżawcą). Organ nadzoru podkreślił, że zakres kompetencji rady gminy w zakresie zarządu mieniem gminy określa w sposób wyczerpujący art. 18 ust. 2 pkt 9 ustawy o samorządzie gminnym. Stosownie do tego przepisu do wyłącznej kompetencji rady gminy należy podejmowanie „uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy”.

W ocenie Wojewody zacytowany przepis nie przyznaje radzie uprawnienia do podjęcia generalnej zgody, co do wszelkich kolejnych, krótkoterminowych umów najmu lub dzierżawy, która stanowiłaby „zasadę” mogącą się znaleźć w akcie prawa miejscowego. Z ww. przepisu wynika bowiem obowiązek podejmowania przez radę gminy każdocześnie indywidualnych uchwał, w okolicznościach w nim wskazanych.

W odpowiedzi na skargę Gmina wniosła o jej oddalenie. W ocenie Gminy, zapisy zaskarżonej uchwały nie naruszają żadnego z obowiązujących przepisów prawa. Zdaniem Gminy, wyrażenie indywidualnej zgody na zawarcie kolejnych umów, zgodnie z przepisem art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a, może mieć miejsce do czasu określenia zasad nabycia, zbycia i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Zaskarżona natomiast w części uchwała to nic innego jak określenie tych zasad, a jedną z tych zasad jest właśnie upoważnienie Burmistrza do wydzierżawiania lub wynajmowania nieruchomości gminy w sytuacji, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. W związku z określeniem tych zasad Rada nie może już podejmować uchwał indywidualnych w sprawie wyrażenia zgody na zawarcie kolejnych umów dzierżawy lub najmu.

Wyrokiem z dnia 7 maja 2015 r. WSA w Opolu uwzględnił skargę Wojewody i stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały w części dotyczącej upoważnienia Burmistrza do wydzierżawiania lub wynajmowania nieruchomości gminy w sytuacji, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

WSA w Opolu w uzasadnieniu wyroku wskazał, że spór pomiędzy stronami dotyczy wykładni przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym w części dotyczącej wyrażenia zgody na zawarcie przez strony kolejnej umowy odnoszącej się do tej samej nieruchomości.

Sąd wskazał, że dokonując wykładni przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym, zauważyć trzeba, że składa się on z trzech części. Przepis ten w pierwszej części nakłada na radę gminy obowiązek w postaci uregulowania w drodze uchwały zasad obrotu nieruchomościami (nabywania, zbywania, obciążania oraz wydzierżawiania lub wynajmowania nieruchomości) na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony. Z kolei druga część ustanawia obowiązek podejmowania każdorazowo uchwały w sytuacji, gdy po umowie zawartej na okres do trzech lat strony zawierają kolejne umowy dotyczące tej samej nieruchomości. W trzeciej części natomiast ustawodawca sformułował zasadę, że do czasu wydania przez radę gminy uchwały w przedmiocie określenia zasad obrotu nieruchomościami (tzn. uchwały w sprawie zasad nabywania, zbywania, obciążania oraz wydzierżawiania lub wynajmowania nieruchomości) wójt (burmistrz, prezydent miasta) może dokonywać tych czynności za zgodą rady gminy.

W ocenie WSA w Opolu z treści analizowanego przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym, w związku z ust. 1 tegoż przepisu (który stanowi, że do właściwości rady gminy należą wszystkie sprawy pozostające w zakresie działania gminy, o ile ustawy nie stanowią inaczej), wyprowadzić można dwojakiego rodzaju obowiązek podejmowania uchwał przez radę gminy w sprawach majątkowych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, a mianowicie:

- obowiązek uchwalenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej - a do czasu określenia zasad wójt (burmistrz, prezydent miasta) może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy;

- obowiązek podejmowania uchwał w przypadku zawierania przez te same strony kolejnych umów po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

WSA w Opolu wskazał, że obecne brzmienie przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym zostało ustalone ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw. Na mocy przedmiotowej nowelizacji, ustawodawca rozszerzył obowiązki rady gminy w omawianym zakresie i oprócz obowiązku stanowienia zasad zarządu nieruchomości, ustanowił obowiązek wydawania uchwał w przypadku, gdy po umowach zawartych na czas do lat 3 zostają zawarte kolejne umowy dotyczące tych samych nieruchomości przez te same strony. Nowelizując omawiany przepis, ustawodawca oddzielił redakcyjnie, za pomocą znaków interpunkcyjnych w postaci średników, obowiązek uchwalania zasad od obowiązku wydawania uchwał w przedmiocie kolejnych umów. W tej sytuacji, w ocenie Sądu orzekającego w sprawie, oczywistym jest, iż obowiązku podejmowania uchwał przez radę w sytuacji zawierania kolejnych umów, nie można postrzegać jako obowiązku uchwalania zasad w tym zakresie, w postaci aktu generalnego odnoszącego się do abstrakcyjnych odbiorców i abstrakcyjnych nieruchomości – a więc aktu generalnego. WSA w Opolu uznał, że gdyby ustawodawca chciał nadać uchwałom (uchwale) w sprawie wydzierżawiania lub wynajmowania nieruchomości gminnych po raz kolejny rangę zasad (aktu generalnego) dałby temu wyraz wprost, tak jak w części pierwszej tej jednostki redakcyjnej odnoszącej się do nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości.

Sąd uznał, że w sytuacji, gdyby uznać, że przepis stanowiący, że uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość, rozumieć jako uprawnienie do stanowienia aktu generalnego (aktu prawa miejscowego) wyrażającego ogólną zgodę dla wójta (burmistrza, prezydenta miasta) do zawierania kolejnych umów po umowach krótszych niż trzy lata, rada gminy zostałaby pozbawiona jakichkolwiek kompetencji władczych w tym zakresie - poza jej kontrolą mogłyby pozostać w efekcie kolejne umowy.

Uwzględniając wskazaną powyżej argumentację, WSA w Opolu, stwierdził, że obowiązku podejmowania uchwał przez radę w sytuacji zawierania kolejnych umów nie można postrzegać jako obowiązku uchwalania zasad w tym zakresie, w postaci aktu generalnego odnoszącego się do abstrakcyjnych odbiorców i abstrakcyjnych nieruchomości, a więc aktu prawa miejscowego. W konsekwencji, w ocenie WSA w Opolu zgoda na zawarcie kolejnej umowy najmu lub dzierżawy na okres do 3 lat z tym samym podmiotem i w odniesieniu do tej samej nieruchomości winna być udzielana w formie indywidualnej uchwały każdorazowo w odniesieniu do konkretnej nieruchomości lub grupy nieruchomości oraz zindywidualizowanych stron.

Omówiony wyrok wpisuje się w dotychczasowe stanowisko judykatury w przedmiocie dopuszczalności określenia w uchwale w sprawie zasad gospodarowania nieruchomości gminnymi upoważnienia wójta do wydzierżawiania lub wynajmowania nieruchomości gminy w sytuacji, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość (por. wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 248/11 oraz wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 4 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Rz 1034/14). Stanowisko to uznać należy za słuszne, nie tylko ze względu na wykładnię językową przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym, ale również ze względu na, pomijaną dotychczas przez sądy, wykładnię systemową tego przepisu. Bieżąca kontrola rady gminy nad oddawaniem nieruchomości gminnych w kolejny, krótkoterminowy najem lub dzierżawę zapobiega bowiem ryzyku udostępniania tych nieruchomości z pominięciem przetargowego wyłonienia najemcy/dzierżawcy. O ile wszak w przypadku dzierżawy i najmu długoterminowego odstąpienie od przetargu wymaga zawsze zgody indywidualnej rady gminy, o tyle zawarcie umowy z dotychczasowym dzierżawcą, a zatem z konkretnym podmiotem, byłoby z tego reżimu wyłączone w sytuacji przyjęcia, że wystarczającą podstawą dla zawarcia takich umów są zasady określone w uchwale rady gminy.

Omówiony wyrok WSA w Opolu jest nieprawomocny.

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj
DZIAŁY:
Nieruchomości

Autor artykułu

Anna Kudra-Ostrowska

Doktor nauk prawnych, specjalizuje się w sprawach z zakresu prawa planowania i zagospodarowania przestrzennego i jemu pokrewnych (prawo budowlane, prawo geologiczne i górnicze, prawo ochrony środowiska, prawna ochrona krajobrazu, prawne uwarunkowania korzystania z dróg publicznych).

Więcej z Wokandy §

Wydarzenia PDS

Więcej wydarzeń

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj