Przedsiębiorcy, opodatkowując swoje remontowane nieruchomości powołują się na wystąpienie względów technicznych, które w ich opinii wyłączają konieczność zapłaty podatku od nieruchomości według wyższej stawki. W podobnych przypadkach sądy administracyjne zwykle stają po stronie gminnych organów podatkowych.

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają m.in. budynki lub ich części. Budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej ustawa o podatkach i opłatach lokalnych w art. 1a ust. 1 pkt 3) definiuje m.in. jako budynki znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. Jest to o tyle istotne, że w przypadku budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (ich części) zastosowanie znajduje wyższa stawka podatku od nieruchomości. Z kolei w razie wystąpienia względów technicznych budynek niemieszkalny (jego część) może podlegać opodatkowaniu kilkukrotnie niższą stawką (jako „pozostały”).

W piśmiennictwie (L. Etel, S. Presnarowicz, G. Dudar, Podatki i opłaty lokalne, podatek rolny, podatek leśny, Warszawa 2008.) wskazuje się, że pod pojęciem względów technicznych rozumieć należy okoliczności faktyczne niezależne od woli przedsiębiorcy, wynikające bezpośrednio ze stanu technicznego przedmiotu opodatkowania, który to stan powoduje „zerwanie” związku z prowadzoną działalnością gospodarczą¹. Niewątpliwie czynnikiem mogącym mieć wpływ na zakwalifikowanie danej sytuacji do kategorii względów technicznych jest stosowna decyzja właściwego organu budowlanego. Decyzja taka nie przesądza jednak o wystąpieniu względów technicznych, a jedynie posiada charakter pomocniczy w procesie kwalifikacji budynku jako nienadającego się do wykonywania działalności gospodarczej.

W odniesieniu do remontów, w orzecznictwie wskazuje się, że ich przeprowadzenie w budynkach nie oznacza pozbawienia tych budynków związku z działalnością gospodarczą w szerokim znaczeniu. Adaptacja budynków do prowadzenia zamierzonej w przyszłości działalności gospodarczej stanowi jeden z wyznaczników prowadzenia tejże działalności. Nieodpowiedni stan techniczny budynków nie dyskwalifikuje ich w ogóle z prowadzenia działalności gospodarczej, lecz jedynie ogranicza wysokość, uzyskiwanych z tych budynków bezpośrednio, dochodów w danym roku podatkowym (zob. wyrok NSA z dnia 16 lutego 2006 r., II FSK 301/05).

W wyroku z dnia 20 marca 2013 r. WSA w Olsztynie (I SA/Ol 41/13) wskazał, że względy techniczne muszą mieć charakter trwały. W sprawie, którą rozpatrywał sąd, z opinii technicznej wynikało jedynie, że budynki wymagają remontu. Sąd uznał, że w takim stanie faktycznym, nie ma podstaw do zastosowania stawek obniżonych (uznania, że wystąpiły względy techniczne).

Z kolei NSA w wyroku z 9 stycznia 2009 r. sygn. II FSK 1354/07 wskazał, że względy techniczne to „obiektywne przeszkody sprawiające, że przedmioty opodatkowania nie są i trwale nie mogą być wykorzystywane w działalności gospodarczej. Charakter przeszkody sprawia, że nie może być ona determinowana wolą (działaniem lub zaniechaniem) podatnika, lecz okolicznościami zewnętrznymi i fizykalnymi, odnoszącymi się do substancji przedmiotu opodatkowania”. Podobne stanowisko zajął także NSA w wyroku z 14.10.2009 r. sygn. II FSK 747/08. Sąd uznał, że skoro budynki i budowle posadowione na gruncie posiadanym przez skarżącą spółkę są w większości w stanie co najmniej zadawalającym, nie sposób uznać, że wykorzystywanie ich do prowadzenia działalności gospodarczej jest niemożliwe. Zużycie instalacji elektrycznej nawet w 100% nie dyskwalifikuje tych obiektów pod względem ich użyteczności gospodarczej, ponieważ skarżąca nie wykazała, by naprawa tej instalacji była niemożliwa względnie ekonomicznie nieuzasadniona. Powoływanie się z kolei na pisma nadzoru budowlanego, z których wynika, iż „posesja jest nieużytkowana - teren zarośnięty, a istniejąca zabudowa w stanie postępującego rozkładu”, jest chybione o tyle, że nie jest to dowód na techniczną niemożliwość gospodarczego użytkowania nieruchomości, ale informacja wskazująca na zaniedbanie nieruchomości przez jej posiadacza”.

Orzecznictwo zatem zdaje się wyznaczać jednolitą linię, w myśl której remontu budynku nie należy utożsamiać z zaistnieniem względów technicznych o jakich mowa w art. 1a ust. 1 pkt 3) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Z pewnością remont – który ogranicza, czy wyklucza faktyczną możliwość gospodarczego wykorzystania obiektu – nie może być traktowany (sam z siebie) jako „względy techniczne”, mieści się on bowiem w czynnościach przygotowawczych uznawanych za integralny element działalności gospodarczej.

Ponadto nawet przedstawienie przez podatnika ewentualnych ekspertyz wskazujących, że zaawansowane prace remontowe uniemożliwiają właściwe użytkowanie budynku, w świetle prezentowanej w orzecznictwie argumentacji, nie może świadczyć o zaistnieniu „względów technicznych” i opodatkowania budynku według niższych stawek. Opinia prywatna podlega ocenie w toku postępowania podatkowego w powiązaniu z innymi zebranymi w sprawie dowodami. Generalizując, można jednak postawić tezę, że remont nie może stanowić o istnieniu względów technicznych w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.