Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności nieruchomości na skutek upływu czasu. W drodze zasiedzenia możliwe jest również nabycie własności nieruchomości należących do gminy.

Przesłanki zasiedzenia

Przedmiotem zasiedzenia może być każda nieruchomość gruntowa, budynkowa i lokalowa. By nastąpiło przejście własności muszą jednak zostać spełnione określone przesłanki. Zasiedzenie następuje bowiem na skutek nieprzerwanego posiadania przez samoistnego posiadacza rzeczy przez określony ustawowo czas zależny od jego dobrej lub złej wiary (art. 172 KC).

Przede wszystkim istotne jest, aby z zachowania posiadacza jednoznacznie wynikało, że włada on nieruchomością jak właściciel. Nie każde zachowanie posiadacza samoistnego może bowiem zostać uznane za uzewnętrznienie jego woli takiego władania nieruchomością. O tym, czy posiadanie ma charakter posiadania samoistnego, decydują uzewnętrznione okoliczności faktyczne, a więc zachowanie posiadacza w stosunku do rzeczy dostrzegalne dla innych osób – ale tylko takie, które jest zbliżone do sposobu władania rzeczą przez właściciela. Takie władztwo może się przejawiać np. przez wybudowanie przez posiadacza na nieruchomości drogi, prowadzenie upraw czy płacenie odpowiedniego podatku od nieruchomości. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, a tym samym zmienił się posiadacz nieruchomości, obecny posiadacz może do czasu swojego posiadania doliczyć okres posiadania poprzednika. Należy jednak podkreślić, że w sytuacji gdy poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, jego czas posiadania może zostać doliczony jedynie wówczas, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat.

Dobra wiara posiadacza nie jest przesłanką zasiedzenia, jednak bezpośrednio wpływa na jego termin. Posiadacz samoistny w dobrej wierze nabywa bowiem własność nieruchomości z upływem 20 lat, natomiast posiadacz w złej wierze – po upływie 30 lat. Należy jednak pamiętać, że wskazane terminy obowiązują od nowelizacji kodeksu cywilnego ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1990 r., Nr 55, poz. 321; dalej również jako: ustawa nowelizująca) tj. od dnia 1 października 1990 r. Przed tą datą w polskim prawie cywilnym obowiązywały krótsze terminy zasiedzenia – dla posiadania nieruchomości w dobrej wierze był to termin 10-letni, a dla posiadania w złej wierze – 20-letni. Do przypadków zasiedzenia, które nastąpiły przed zmianą przepisów zastosowanie będą miały więc krótsze terminy.

Uwagi dotyczące nieruchomości gminy

Jak już wskazano powyżej obecnie możliwe jest zasiedzenie nieruchomości gminy. W kontekście zasiedzenia nieruchomości stanowiących własność gminy interesujące pozostaje w szczególności zagadnienie zasiedzenia nieruchomości, które z dniem 27 maja 1990 r. stały się mieniem komunalnym.

Należy bowiem zauważyć, że jednostki samorządu terytorialnego jakimi są gminy, powstały z dniem 27 maja 1990 r. (wtedy weszła w życie ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym; t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 594 z pózn. zm.). Wówczas nieruchomości, które  były przedmiotem własności państwowej, stały się mieniem komunalnym. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 kwietnia 2007 r. (sygn. III CZP 23/07) wskazał, że w sytuacji, gdy korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia nastąpiło przed dniem 27 maja 1990 r., bieg zasiedzenia służebności gruntowej obciążającej nieruchomość, która do tego dnia była przedmiotem własności państwowej i z tym dniem z mocy prawa stała się mieniem komunalnym, rozpoczyna się dnia 27 maja 1990 r. Następnie Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 4 marca 2011 r. (sygn. I CSK 293/10) potwierdził, że bieg terminu zasiedzenia nieruchomości nabytej przez gminę na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. z 1990 r., Nr 32, poz. 191 ze zm.) rozpoczyna się w dniu 27 maja 1990 r.

Ponadto należy przywołać art. 10 ustawy nowelizującej, zgodnie z którym jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę. Przepis ten znajduje zastosowanie także do nieruchomości państwowych, które z dniem 27 maja 1990 r. stały się z mocy prawa mieniem komunalnym (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2014 r., sygn. II CSK 520/13).

Wynika z tego, że ustawowe terminy zasiedzenia nieruchomości gminy w takim przypadku ulegają skróceniu o czas trwania tego posiadania, lecz nie więcej niż o połowę. Na poczet okresu zasiedzenia można więc zaliczyć jedynie wskazaną część określonego przez przepisy okresu zasiedzenia. Osoby, które nabyły posiadanie nieruchomości w dobrej wierze do okresu zasiedzenia mogą doliczyć zatem nie więcej niż 10 lat, a posiadacze w złej wierze – nie więcej niż 15 lat posiadania. Co z tego wynika, po zaliczeniu maksymalnie dopuszczalnego okresu posiadania nabycie przez posiadaczy samoistnych w dobrej wierze nieruchomości w drodze zasiedzenia nastąpiło z dniem 27 maja 2000 r., a przez posiadaczy w złej wierze – z dniem 27 maja 2005 r. Jednak w przypadku, gdy okres posiadania przed tą datą był krótszy, zasiedzenie następuje odpowiednio później.

Przykładowo: Dla osoby, która od 1970 r. była posiadaczem samoistnym nieruchomości, która od dnia 27 maja 1990 r. stanowiła mienie komunalne, termin jej zasiedzenia rozpoczął się w dniu 27 maja 1990 r., a przy założeniu złej wiary posiadacza upłynął w dniu 27 maja 2005 r.

Należy podkreślić, że wskazaną zasadę skrócenia wymaganego okresu posiadania stosuje się jedynie do nieruchomości, które z dniem 27 maja 1990 r. stały się mieniem komunalnym i obecnie stanowią własność gmin. Natomiast w przypadku nabycia nieruchomości stanowiącej własność gminy przez posiadacza już po tej dacie, w sprawach o zasiedzenia obowiązywać będą zasady ogólne.

Przykładowo: Dla osoby, która w 1995 r. objęła w posiadanie nieruchomość w dobrej wierze, zasiedzenie nastąpi w 2015 r. Natomiast w przypadku jego złej wiary termin ten upłynie w 2025 r.

Część II artykułu - „Zasiedzenie nieruchomości gminy – cz. II”.