Obserwuj

Bądź na bieżąco z prawem samorządowym. Zamów bezpłatny cotygodniowy newsletter.






Działy:
  • Gospodarka komunalna

    W dziale "GOSPODARKA KOMUNALNA" publikowane są artykuły dotyczące spółek komunalnych oraz zakładów budżetowych, jak również artykuły dotyczące poszczególnych działów gospodarki komunalnej, w tym gospodarki odpadami komunalnymi, gospodarki wodno-ściekowej, transportu publicznego.

  • Podatki

    W dziale "PODATKI" publikowane są artykuły dotyczące podatków i opłat publicznoprawnych, m.in. dotyczące podatku VAT, podatku od nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i innych.

  • Finanse publiczne

    W dziale "FINANSE PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące szeroko pojmowanych zagadnień związanych z finansami publicznymi, m.in. artykuły dotyczące dochodów jednostek samorządu terytorialnego oraz dyscypliny finansów publicznych.

  • Zamówienia publiczne

    W dziale "ZAMÓWIENIA PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące problematyki zamówień publicznych, m.in. dotyczące sytuacji podmiotów komunalnych w toku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Prezentowane są także najnowsze orzeczenie KIO oraz sądów w zakresie prawa zamówień publicznych.

  • Prawo cywilne

    W dziale "PRAWO CYWILNE" publikowane są artykuły dotyczące zagadnień cywilnoprawnych, m.in. umów oraz sporów przed sądami powszechnymi, których stroną są podmioty komunalne.

  • Nieruchomości

    W dziale "NIERUCHOMOŚCI" publikowane są artykuły dotyczące nieruchomości komunalnych oraz spraw związanych z innymi nieruchomościami, w których występują organy samorządu terytorialnego. Artykuły dotyczą w szczególności gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

  • Procedury administracyjne

    W dziale "PROCEDURY ADMINISTRACYJNE" publikowane są artykuły dotyczące procedur, które prowadzone są przez organy samorządu terytorialnego. W szczególności artykuły dotyczą ogólnej procedury administracyjnej (KPA - Ordynacja podatkowa), procedury sądowoadministracyjnej, procedury uchwałodawczej oraz dostępu do informacji publicznej.

  • Ustrój

    W dziale "USTRÓJ" publikowane są artykuły dotyczące ustroju podmiotów komunalnych, w tym zagadnienia dotyczące statusu prawnego organów jednostek samorządu terytorialnego, związków międzygminnych czy radnych.

  • Inne

    W dziale "INNE" publikowane są artykuły związane z funkcjonowaniem podmiotów komunalnych, które ze względu na swoją tematykę nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii.

16.06.2014

Sprzedaż gruntu na rzecz użytkownika wieczystego – skutki w VAT

UWAGA: TEN ARTYKUŁ MA WIĘCEJ NIŻ 3 MIESIĄCE.
SPRAWDŹ AKTUALNY STAN PRAWNY LUB SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM.
drukuj mail Share

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Stanowisko organów podatkowych w kwestii kwalifikacji na gruncie VAT transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego wydaje się być jednolite, jednak jednostkom samorządu terytorialnego nadal zdarza się popełniać w tym zakresie błędy.  

Artykuł dostępny jest dla zarejestrowanych użytkowników

Stanowisko organów podatkowych w kwestii kwalifikacji na gruncie VAT transakcji sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego wydaje się być jednolite, jednak jednostkom samorządu terytorialnego nadal zdarza się popełniać w tym zakresie błędy.

Transakcje takie, niekiedy dokumentuje się fakturami i traktuje jako opodatkowane VAT według właściwej stawki, mimo że sprzedaż gruntu na rzecz jego użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako dostawa towarów w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług [dalej: uVAT].

Na gruncie VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (art. 7 ust. 1 pkt 6 uVAT). Aby zakwalifikować czynność jako dostawę towarów nie jest konieczne przeniesienie prawa własności w sensie prawnym – wystarczające jest, że nabywca wskutek transakcji zyska względem rzeczy zakres uprawnień analogiczny do tego, który przysługuje właścicielowi.

Istotą użytkowania wieczystego jest korzystanie z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz możliwość rozporządzania swoim prawem. Użytkownik otrzymuje prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem. Z tego też względu (jak i ze względu na bezpośrednią ustawową kwalifikację) oddanie gruntów w użytkowanie mieści się w pojęciu odpłatnej dostawy towarów i podlega opodatkowaniu.

Zaznaczyć jednak należy, że przepisy regulujące podatek od towarów i usług przed 1 maja 2004 r. odmiennie określały katalog czynności objętych opodatkowaniem. W świetle tych regulacji nie było podstaw do objęcia podatkiem czynności ustanowienia użytkowania wieczystego (w tych przypadkach opłaty roczne naliczane po 1 maja 2004 r. również nie są objęte VAT, jako że dotyczą czynności dokonanych przed tą datą – nie objętych VAT).

W praktyce pojawił się problem, czy sprzedaż gruntu znajdującego się w użytkowaniu wieczystym, na rzecz jego użytkownika wieczystego stanowi dostawę towarów opodatkowaną VAT. Nierzadko bowiem jednostki samorządu terytorialnego wychodziły z założenia, że skoro następuje w omawianym wypadku przeniesienie prawa własności, w dodatku za odpłatnością, to transakcja taka powinna podlegać opodatkowaniu.

Pogląd taki jest błędny, co – jak zasygnalizowano na wstępie – jednoznacznie potwierdzają aktualne interpretacje organów podatkowych. Co istotne w analogiczny sposób należy postrzegać dokonywane na podstawie odrębnych przepisów przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

W omawianych sytuacjach nie można mówić o dostawie towarów, ponieważ następuje jedynie zmiana tytułu prawnego do nieruchomości. „Władztwo nad rzeczą” (używając słów ustawy prawo do rozporządzania towarem jak właściciel) użytkownik wieczysty uzyskał już w momencie objęcia prawa użytkowania wieczystego. Dlatego też sprzedaż taka nie będzie stanowiła kolejnej dostawy towarów.

Nie ma przy tym znaczenia, że użytkowanie wieczyste zostało ustanowione przed czy po 1 maja 2004 r., a więc w okresie, gdy obowiązywały przepisy, które nie kwalifikowały czynności oddania gruntu w użytkowanie wieczyste jako podlegającej opodatkowaniu. Także i w takim wypadku nabywca gruntu (będącego dotychczas w jego użytkowaniu wieczystym), w momencie transakcji (sprzedaży gruntu / przekształcenia użytkowania wieczystego), ma już - wcześniej nabyte - uprawnienie do władania rzeczą jak właściciel.

Zbywalność prawa użytkowania wieczystego nasuwa kolejne pytanie – co w sytuacji, gdy nabywcą prawa własności nieruchomości nie jest osoba, na rzecz której ustanowiono użytkowanie wieczyste, lecz osoba, która nabyła to prawo w sposób wtórny? Odpowiedź jest analogiczna – sprzedaż nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym na rzecz takiego użytkownika wieczystego również nie stanowi dostawy w rozumieniu uVAT, niezależnie od tego, czy umowa sprzedaży zawierana jest z pierwotnym użytkownikiem wieczystym, czy też z osobą, która nabyła to prawo (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13.03.2014 r.).

Zwrócić jednak należy uwagę na inną wątpliwość wynikającą z interpretacji organów podatkowych: czy cena sprzedaży nieruchomości w omawianej sytuacji może być potraktowana jako należność z tytułu dokonanej pierwotnie opodatkowanej dostawy towarów (oddania gruntu w użytkowanie wieczyste po 1.05.2004 r.). Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 03.02.2014 r. na takie pytanie odpowiedział twierdząco wskazując, że konieczne jest wystawienie faktury korygującej cenę za ustanowienie użytkowania wieczystego w 2007 r. Podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 11.04.2014 r. najpierw potwierdził, że sprzedaż gruntu na rzecz użytkownika wieczystego nie stanowi dostawy towarów, by następnie stwierdzić, że taka transakcja zobowiązuje do jednorazowej (bądź w ratach) zapłaty pozostałej kwoty należnej za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko takie jest nieuzasadnione, jako że zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. art. 71 ust. 6) w momencie nabycia gruntu przez jego dotychczasowego użytkownika wieczystego ustaje obowiązek ponoszenia opłat rocznych, a nabywca ponosi jedynie cenę sprzedaży odzwierciedlającą zmianę tytułu prawnego do nieruchomości (art. 69 u.g.n.). Jak wspomniano wyżej, sama zmiana podstawy prawnej władania nieruchomością jak właściciel nie może być traktowana jako opodatkowana VAT dostawa towarów (a taką tezę akceptują organy podatkowe). Brak również podstaw w przepisach o VAT do korygowania faktur wystawionych uprzednio tytułem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.

Współautorem artykułu jest Alicja Kornosz.

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Autor artykułu

Dominik Goślicki

radca prawnyw Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, specjalizuje się w zakresie prawa podatkowego, w szczególności podatku dochodowego oraz podatku od nieruchomości.

Więcej z Praktyki §

Wydarzenia PDS

Więcej wydarzeń

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj