Obserwuj

Bądź na bieżąco z prawem samorządowym. Zamów bezpłatny cotygodniowy newsletter.






Działy:
  • Gospodarka komunalna

    W dziale "GOSPODARKA KOMUNALNA" publikowane są artykuły dotyczące spółek komunalnych oraz zakładów budżetowych, jak również artykuły dotyczące poszczególnych działów gospodarki komunalnej, w tym gospodarki odpadami komunalnymi, gospodarki wodno-ściekowej, transportu publicznego.

  • Podatki

    W dziale "PODATKI" publikowane są artykuły dotyczące podatków i opłat publicznoprawnych, m.in. dotyczące podatku VAT, podatku od nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i innych.

  • Finanse publiczne

    W dziale "FINANSE PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące szeroko pojmowanych zagadnień związanych z finansami publicznymi, m.in. artykuły dotyczące dochodów jednostek samorządu terytorialnego oraz dyscypliny finansów publicznych.

  • Zamówienia publiczne

    W dziale "ZAMÓWIENIA PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące problematyki zamówień publicznych, m.in. dotyczące sytuacji podmiotów komunalnych w toku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Prezentowane są także najnowsze orzeczenie KIO oraz sądów w zakresie prawa zamówień publicznych.

  • Prawo cywilne

    W dziale "PRAWO CYWILNE" publikowane są artykuły dotyczące zagadnień cywilnoprawnych, m.in. umów oraz sporów przed sądami powszechnymi, których stroną są podmioty komunalne.

  • Nieruchomości

    W dziale "NIERUCHOMOŚCI" publikowane są artykuły dotyczące nieruchomości komunalnych oraz spraw związanych z innymi nieruchomościami, w których występują organy samorządu terytorialnego. Artykuły dotyczą w szczególności gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

  • Procedury administracyjne

    W dziale "PROCEDURY ADMINISTRACYJNE" publikowane są artykuły dotyczące procedur, które prowadzone są przez organy samorządu terytorialnego. W szczególności artykuły dotyczą ogólnej procedury administracyjnej (KPA - Ordynacja podatkowa), procedury sądowoadministracyjnej, procedury uchwałodawczej oraz dostępu do informacji publicznej.

  • Ustrój

    W dziale "USTRÓJ" publikowane są artykuły dotyczące ustroju podmiotów komunalnych, w tym zagadnienia dotyczące statusu prawnego organów jednostek samorządu terytorialnego, związków międzygminnych czy radnych.

  • Inne

    W dziale "INNE" publikowane są artykuły związane z funkcjonowaniem podmiotów komunalnych, które ze względu na swoją tematykę nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii.

04.06.2014

Zarząd nieruchomością wspólną we wspólnotach mieszkaniowych

UWAGA: TEN ARTYKUŁ MA WIĘCEJ NIŻ 3 MIESIĄCE.
SPRAWDŹ AKTUALNY STAN PRAWNY LUB SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM.
drukuj mail Share

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

W budynkach, w których zostały wyodrębnione samodzielne lokale przez co utworzyła się w nich wspólnota mieszkaniowa, niezbędne jest ustalenie sposobu zarządzania częścią wspólną nieruchomości.   

Artykuł dostępny jest dla zarejestrowanych użytkowników

W budynkach, w których zostały wyodrębnione samodzielne lokale przez co utworzyła się w nich wspólnota mieszkaniowa, niezbędne jest ustalenie sposobu zarządzania częścią wspólną nieruchomości.

Jednym z podstawowych zadań każdej gminy jest zaspokajanie zbiorowych potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkujących na jej terenie, w związku z czym gminy często są właścicielami lokali, które wynajmują swoim mieszkańcom. Gmina nie zawsze jest jednak jedynym właścicielem lokali w danym budynku. Gdy w budynku zostały wyodrębnione lokale, a gmina jest właścicielem jedynie części z nich, staje się ona członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Należy pamiętać, że w takim wypadku gmina nie ma pozycji uprzywilejowanej i posiada takie same prawa i obowiązki jak pozostali właściciele. Należy przy tym zaznaczyć, że bardzo ważną kwestią jest m.in. ustalenie sposobu zarządzania częścią wspólną nieruchomości. Właściciele mogą bowiem w zależności od tego, czy należą do tzw. małej lub dużej wspólnoty, samodzielnie sprawować zarząd, wybrać jedno lub kilkuosobowy zarząd albo powierzyć zarządzanie podmiotowi trzeciemu, czyli zarządcy. Uregulowanie kwestii dotyczących sposobu zarządzania nieruchomością jest niezwykle istotne, gdyż wspólnota mieszkaniowa z reguły powinna posiadać podmiot, który będzie ją reprezentował i prowadził jej bieżące sprawy

Zarządca nieruchomości

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (tekst jednolity Dz.U.2000.80.903 ze zm., dalej również jako „u.w.l.”), właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej – tzw. zarządcy. Zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić później już na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Należy zaznaczyć, że w umowie z zarządcą, któremu powierzono zarząd nad nieruchomością strony mogą samodzielnie określić sposob sprawowania tego zarządu. W przypadku, gdy umowa nie reguluje tych zagadnień, zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy ustawy o własności lokali. Zarządcą zostaje zazwyczaj wykwalifikowany podmiot, prowadzący działalność w zakresie sprawowania zarządu nad nieruchomością wspólną. Może to być zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna.

Gdy nie wybrano zarządcy...

W przypadku nieustanowienia zarządcy, ustawa o własności lokali wprowadza odmienne reżimy zarządu nad nieruchomością wspólną, w zależności od liczby lokali w danym budynku. W budynku, w którym liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (tzw. małe wspólnoty), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Natomiast w tzw. dużych wspólnotach, gdzie liczba lokali jest większa niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, do którego stosuje się regulacje zawarte w ustawie o własności lokali. Należy pamiętać, iż do zarządu może zostać wybrana tylko osoba fizyczna, przy czym ustawa nie wymaga aby był to jeden z właścicieli.

Należy stanąć na stanowisku, iż w przypadku, gdy zostanie wybrany zarządca, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., nie powinien już być wybierany dodatkowo zarząd. Podobnie gdy został wybrany zarząd, nie dokonuje się już wyboru zarządcy, o którym mowa w przywołanym przepisie. Obie formy sprawowania zarządu mają bowiem ten sam cel czyli reprezentacja i kierowanie bieżącymi sprawami wspólnoty. Ponadto dublowanie się uprawnień zarządcy i zarządu byłoby niepożądane i mogłoby doprowadzić do chaosu w przypadku braku porozumienia pomiędzy tymi podmiotami.

Kim jest administrator?

Należy zaznaczyć, iż we wspólnotach mieszkaniowych często czynności faktyczne dotyczące zarządzania sprawuje tzw. administrator na podstawie umowy podpisanej z zarządca, zarządem lub właścicielami nieruchomości. Podmiot taki co do zasady nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz, ani nie przysługują mu uprawnienia przewidziane w ustawie o własności lokali dla zarządu czy członków wspólnoty. W praktyce niestety zwykle błędnie nazwany jest on zarządcą, co może prowadzić do nieporozumień w odniesieniu do zarządcy, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., który musi być ustawiony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Wszelkie prawa i obowiązki administratora są regulowana, co do zasady, wyłącznie przez zawartą z nim umowę.

Zasady sprawowania zarządu przez właścicieli w małych wspólnotach

Jak już wyżej wspomniano w małych wspólnotach (do 7 lokali), do sprawowanie zarządu w przypadku niewybrania zarządcy, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., zastosowanie znajdują odpowiednie przepisy Kodeksu Cywilnego. Zasady te kształtują się odmiennie w zależności od tego czy dana czynność jest czynnością zwykłego zarządu czy przekracza zwykły zarząd. Do rozporządzania nieruchomością wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Natomiast do czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości właścicieli, przy czym większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Warto również zaznaczyć, że każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Istotny również jest fakt, iż współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy. Natomiast każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

Zasady sprawowania zarządu w dużych wspólnotach

Zasady na jakich jest sprawowany zarząd w dużych wspólnotach mieszkaniowych (powyżej 7 lokali) został określony w ustawie o własności lokali. Przepisy te znajdą zastosowanie w odniesieniu do wybranego przez głosowanie zarządu, a także w odpowiednim zakresie do zarządcy, o ile w umowie z nim nie zastosowano odmiennych regulacji. Po pierwsze, zarząd może podejmować czynności zwykłego zarządu samodzielnie. Zarząd może więc skutecznie składać oświadczenia woli za wspólnotę, przy czym, jeżeli zarząd jest wieloosobowy, konieczne jest złożenie oświadczenie przez co najmniej dwóch członków zarządu. Jednakże należy mieć na uwadze, że jeżeli nie wypełnia on swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Po drugie, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Uchwały zapadają co do zasady większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Jednakże w określonych w ustawie przypadkach głosowanie powinno się odbyć przy przyjęciu zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Warto również nadmienić, że w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali na dokonanie danej czynności, zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Same natomiast uchwały mogą być zaskarżone do sądu przez innych właścicieli, gdy są niezgodne z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli naruszają ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszają jego interesy danego właściciela. Powództwo w tym zakresie może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd

Jak można zauważyć, przepisy dotyczące zasad sprawowania zarządu uzależniają możliwości dokonywania konkretnych czynności przez właścicieli (w małych wspólnotach) czy zarząd lub zarządcę (w dużych wspólnotach), od tego czy daną czynność uznamy za czynność zwykłego zarządu lub za czynność przekraczającą zwykły zarząd. Oczywiście nie sposób określić zamkniętego katalogu takich czynności, a co więcej niekiedy w zależności od okoliczności dana czynność może być uważana raz za czynność zwykłego zarząd, a w innym przypadku za czynność przekraczającą zwykły zarząd. Zawsze dla właściwej oceny, konieczna jest szczegółowa analiza zaistniałych okoliczności. Z pomocą przychodzi jednak orzecznictwo sądów oraz sama ustawa o własności lokali. Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 3 u.w.l., do czynności przekraczających zwykły zarządu zalicza się między innymi:

  1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
  2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
  3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
  6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
  8. nabycie nieruchomości,
  9. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Natomiast do czynności zwykłego zarządu, doktryna i orzecznictwo przyjęła zaliczać między innymi następujące czynności (z zastrzeżeniem, iż w konkretnym przypadku, okoliczności mogą sprawić jednak, iż będą to czynności przekraczające zwykły zarząd):

  1. niezbędne remonty, naprawy, których celem jest utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie,
  2. czynności organizacyjne zapewniające prawidłowe i sprawne funkcjonowanie nieruchomości,
  3. bieżąca eksploatacja oraz utrzymywanie porządku i czystości,
  4. zawieranie umów z dostawcami mediów dotyczących np. dostawy ciepła, wody, energii elektrycznej dla nieruchomości wspólnej.

Podsumowanie

Reasumując, uregulowanie sposobu zarządzania nieruchomością jest niezwykle istotną sprawą dla każdej wspólnoty mieszkaniowej. Niepożądana jest bowiem sytuacja gdy brakuje podmiotu, który będzie reprezentował wspólnotę na zewnątrz i prowadził jej bieżące sprawy. Ustawa o własności lokali, w zależności od rodzaju wspólnoty, przewiduje odmienne rozwiązania co do sposobu sprawowania zarządu. Właściciele w małych wspólnotach mieszkaniowych mogą sprawować zarząd samodzielnie lub powierzyć sprawowanie zarządu w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego osobie trzeciej - zarządcy. Natomiast w dużych wspólnotach, właściciele muszą wybrać pomiędzy ww. zarządcą albo powołaniem jedno lub kilkuosobowego zarządu. Należy przy tym pamiętać, iż w każdy z wyżej wymienionych podmiotów, może zawrzeć odpowiednią umowę z tzw. administratorem, który może wykonywać czynności w ich imieniu.

Ważne jest również aby właściwie przed podjęciem działań, określić czy dokonanie danej czynność mieście się w granicach zwykłego zarządu czy przekracza zwykły zarząd. W zależności bowiem od wyniku tej analizy, zastosowanie znajdą odmienne regulacje odnośnie do obowiązku uzyskania zgody większości albo wszystkich właścicieli na dokonanie danej czynności w małych wspólnotach, lub ewentualną konieczność podjęcia uchwały przez właścicieli w dużych wspólnotach wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. Właściwe określenie charakteru danej czynności pozwoli uniknąć ewentualnych problemów odnośnie do niewłaściwej reprezantacji  czy odpowiedzialności odszkodowawczej z tego tytułu.

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Autor artykułu

Maciej Wruk

radca prawny w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, specjalizuje się w zakresie prawa cywilnego i gospodarczego ze szczególnym uwzględnieniem prawa zamówień publicznych

Więcej z Praktyki §

Wydarzenia PDS

  • Brak nadchodzących wydarzeń
Więcej wydarzeń

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj