Obserwuj

Bądź na bieżąco z prawem samorządowym. Zamów bezpłatny cotygodniowy newsletter.






Działy:
  • Gospodarka komunalna

    W dziale "GOSPODARKA KOMUNALNA" publikowane są artykuły dotyczące spółek komunalnych oraz zakładów budżetowych, jak również artykuły dotyczące poszczególnych działów gospodarki komunalnej, w tym gospodarki odpadami komunalnymi, gospodarki wodno-ściekowej, transportu publicznego.

  • Podatki

    W dziale "PODATKI" publikowane są artykuły dotyczące podatków i opłat publicznoprawnych, m.in. dotyczące podatku VAT, podatku od nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i innych.

  • Finanse publiczne

    W dziale "FINANSE PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące szeroko pojmowanych zagadnień związanych z finansami publicznymi, m.in. artykuły dotyczące dochodów jednostek samorządu terytorialnego oraz dyscypliny finansów publicznych.

  • Zamówienia publiczne

    W dziale "ZAMÓWIENIA PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące problematyki zamówień publicznych, m.in. dotyczące sytuacji podmiotów komunalnych w toku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Prezentowane są także najnowsze orzeczenie KIO oraz sądów w zakresie prawa zamówień publicznych.

  • Prawo cywilne

    W dziale "PRAWO CYWILNE" publikowane są artykuły dotyczące zagadnień cywilnoprawnych, m.in. umów oraz sporów przed sądami powszechnymi, których stroną są podmioty komunalne.

  • Nieruchomości

    W dziale "NIERUCHOMOŚCI" publikowane są artykuły dotyczące nieruchomości komunalnych oraz spraw związanych z innymi nieruchomościami, w których występują organy samorządu terytorialnego. Artykuły dotyczą w szczególności gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

  • Procedury administracyjne

    W dziale "PROCEDURY ADMINISTRACYJNE" publikowane są artykuły dotyczące procedur, które prowadzone są przez organy samorządu terytorialnego. W szczególności artykuły dotyczą ogólnej procedury administracyjnej (KPA - Ordynacja podatkowa), procedury sądowoadministracyjnej, procedury uchwałodawczej oraz dostępu do informacji publicznej.

  • Ustrój

    W dziale "USTRÓJ" publikowane są artykuły dotyczące ustroju podmiotów komunalnych, w tym zagadnienia dotyczące statusu prawnego organów jednostek samorządu terytorialnego, związków międzygminnych czy radnych.

  • Inne

    W dziale "INNE" publikowane są artykuły związane z funkcjonowaniem podmiotów komunalnych, które ze względu na swoją tematykę nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii.

24.04.2014

Przekazanie nieruchomości Gminie

UWAGA: TEN ARTYKUŁ MA WIĘCEJ NIŻ 3 MIESIĄCE.
SPRAWDŹ AKTUALNY STAN PRAWNY LUB SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM.
drukuj mail Share

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

W sytuacji gdy osoba będąca właścicielem nieruchomości chce się jej pozbyć, a zazwyczaj chce to zrobić w związku z problemami związanymi z tą nieruchomością, może skorzystać z instytucji przekazania nieruchomości na rzecz gminy lub Skarbu Państwa. Z pozoru korzystna dla jednostek samorządu terytorialnego instytucja, z uwagi na skutek w postaci przysporzenia majątkowego, pomimo wprowadzenia nowych zasad i warunków mających na celu zabezpieczenie interesu przyszłego nabywcy  -  nadal  może przysporzyć mu więcej problemów i wątpliwości aniżeli korzyści.  

Artykuł dostępny jest dla zarejestrowanych użytkowników

W sytuacji gdy osoba będąca właścicielem nieruchomości chce się jej pozbyć, a zazwyczaj chce to zrobić w związku z problemami związanymi z tą nieruchomością, może skorzystać z instytucji przekazania nieruchomości na rzecz gminy lub Skarbu Państwa. Z pozoru korzystna dla jednostek samorządu terytorialnego instytucja, z uwagi na skutek w postaci przysporzenia majątkowego, pomimo wprowadzenia nowych zasad i warunków mających na celu zabezpieczenie interesu przyszłego nabywcy  -  nadal  może przysporzyć mu więcej problemów i wątpliwości aniżeli korzyści.  

Do 15 lipca 2006 roku w polskim porządku prawnym przewidziana była możliwość zrzeczenia się własności nieruchomości (art. 179 Kc). Nieruchomość, której właściciel się zrzekł stawała się własnością gminy, na obszarze której nieruchomość była położona; odbywało się to w drodze jednostronnego oświadczenia woli, składanego przez właściciela. Przedmiotowe nabycie następowało niejednokrotnie również wbrew woli gminy. Istotne jest również to, że gmina ponosiła odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia. Odpowiedzialność ta była ograniczona do wartości nabytej nieruchomości według stanu w chwili nabycia, a według cen rynkowych w chwili zaspokojenia wierzyciela.

Wyrokiem z dnia 15 marca 2005 r. Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodny z Konstytucją RP art. 179 Kc i przepis ten utracił – z korzyścią dla gmin - moc obowiązującą (K 9/04). Pomiędzy 15 lipca 2006 r., a 11 października 2008 roku nie było możliwości prawnej wyzbycia się nieruchomości, co potwierdziła uchwała Sądu Najwyższego z 8 marca 2007 r. (III CZP 18/17). Dopiero nowelizacja Kodeksu cywilnego, która weszła w życie 11 października 2008 r. wprowadziła nową instytucję − przekazanie nieruchomości (art. 9021 § 1 Kc).

Umowa przekazania nieruchomości należy do czynności konsensualnych, jednostronnie zobowiązujących o skutku zobowiązująco-rozporządzającym i wymaga dla swojej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Poprzez zawarcie wskazanej umowy,  właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa własność nieruchomości. Nieodpłatny charakter omawianej umowy budzi wątpliwości (które pokrótce zostaną omówione w niniejszym artykule), dotyczące m.in. stosunku między umową przekazania nieruchomości a umową darowizny. Stanowisko w tym zakresie nie jest jednolite. W piśmiennictwie bowiem podnosi się, że z uwagi na nieodpłatny charakter przysporzenia, do omawianej umowy stosować należy odpowiednio przepisy o darowiźnie. Nierzadko jednak formułowane są również poglądy zupełnie odmienne od wyżej przedstawionego a mianowicie, że omawianej umowy nie należy utożsamiać z umową darowizny. W tym zakresie należałoby się przychylić do drugiego stanowiska. Umowa przekazania nieruchomości uregulowana jest bowiem odrębnie obok umowy darowizny w przepisach Kc i obok niej została wskazana jako jedna z umów zobowiązujących do przeniesienia własności rzeczy  (art. 155 § 1 Kc). Dodatkowo słuszność tego stanowiska potwierdzają przepisy o zachowku. Stosownie do art. 993 Kc przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny uczynione przez spadkodawcę. W sytuacji zatem uznania umowy przekazania jako darowizny, konieczne byłoby uwzględnianie wartości przekazanej nieruchomości przy ustalaniu wysokości zachowku, a co się z tym wiąże uprawniony do zachowku miałby możliwość występowania z roszczeniami w stosunku do gminy lub Skarbu Państwa. Taki stan rzeczy zaś doprowadzałby do zakwestionowania nieodpłatnego charakteru umowy i pozostawałoby w sprzeczności z wyraźnym brzmieniem art. 9021 § 1 Kc. Niewątpliwie jest to więc odmienny od darowizny typ umowy.

Zawarcie umowy przekazania następuje w wyniku negocjacji pomiędzy właścicielem a gminą lub Skarbem Państwa. Właściciel nieruchomości zobowiązany jest w tym celu do złożenia gminie - właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości - zaproszenia do zawarcia umowy przekazania nieruchomości. I tu pojawia się kolejny problem. Przepisy nie rozstrzygają kwestii nieruchomości położonych na obszarze więcej niż jednej gminy. W poprzednio obowiązującej regulacji art. 179 Kc w takiej sytuacji zrzeczenie następowało na rzecz gminy, na obszarze której znajdowała się większa część nieruchomości. Na tle obecnie obowiązującego przepisu wydaje się uzasadnione twierdzenie, że w takiej sytuacji właściciel nieruchomości może skierować zaproszenie do wybranej przez siebie jednej gminy jak również do wszystkich, na terenie, których chociażby część planowanej do przekazania nieruchomości się znajduje.

Co należy również w tym miejscu zauważyć, zaproszenie składane gminie nie ma charakteru oferty. Wynika to jednoznacznie z użycia przez ustawodawcę zawartego w
art. 9021 § 2 Kc określenia zaproszenie. Właściciel nieruchomości zaprasza gminę do rozpoczęcia negocjacji w sprawie zawarcia umowy przekazania nieruchomości co oznacza, że owe zaproszenie nie rodzi stanu związania, ani nie nakłada na gminę obowiązku zawarcia umowy przekazania nieruchomości. Co jest również istotne, zawarcie przedmiotowej umowy z pominięciem pierwszeństwa gminy położenia nieruchomości, spowoduje powstanie po jej stronie roszczenia odszkodowawczego.

W tym miejscu można postawić pytanie: czy gmina lub Skarb Państwa mogą zostać w jakichkolwiek sposób, przy użyciu środków prawnych zmuszone do złożenia oświadczenia woli o nabyciu prawa własności przekazywanej nieruchomości, tj. czy właściciel nieruchomości może skonstruować roszczenie o zawarcie umowy, na przykład takie jak przy umowie przedwstępnej. Próba konstruowania takiego roszczenia w stosunku do gminy wydaje się na gruncie komentowanego przepisu bezprzedmiotowa, skoro ostatnim (ostatecznym) nabywcą może być Skarb Państwa. Wydaje się jednak, że na powyższe pytanie w każdym przypadku należy udzielić odpowiedzi negatywnej. Przepisy normujące umowę przekazania nieruchomości oraz inne regulacje Kc nie dają jakiejkolwiek podstawy normatywnej odnośnie do konstruowania takiego roszczenia właścicielowi nieruchomości. Inaczej mówiąc, ani gmina, ani Skarb Państwa nie mają prawnego obowiązku wyrażenia zgody na przekazanie im nieruchomości.

Swoboda gminy i Skarbu Państwa w zakresie zawarcia umowy przekazania nieruchomości nie może być także kwestionowana z uwzględnieniem regulacji administracyjnych. Właścicielowi nieruchomości nie przysługuje bowiem prawo zaskarżenia odmowy zawarcia umowy np. jako decyzji administracyjnej. W pełni zatem należy podzielić pogląd, iż zawarta w art. 9021 Kc konstrukcja oparta jest na zgodzie gminy lub Skarbu Państwa a to oznacza, że zainteresowany przekazaniem nie ma żadnych prawnych możliwości wymuszenia zawarcia przedmiotowej umowy[1].

Gmina - do której zaproszenie zostało skierowane - ma trzy miesiące od dnia jego złożenia na skorzystanie z możliwości zawarcia umowy przekazania nieruchomości, czyli na wyrażenie zainteresowania zawarciem tej umowy, poprzez przekazanie właścicielowi stosownego stanowiska w tym przedmiocie. Dopiero gdy gmina nie skorzysta z zaproszenia, czyli odpowiednio przed upływem trzech miesięcy (w przypadku wcześniejszego otrzymania przez właściciela negatywnej odpowiedzi gminy) albo po upływie trzech miesięcy (w przypadku braku reakcji gminy na zaproszenie, który to wówczas brak traktowany jest jako udzielenie odpowiedzi negatywnej), właściciel może zaprosić do zawarcia umowy przekazania nieruchomości Skarb Państwa, kierując zaproszenie do właściwego terytorialnie starosty. Przy czym – co należy mieć na uwadze w tym zakresie – ustawodawca nie określił terminu, w którym Skarb Państwa może skorzystać z zaproszenia do zawarcia przedmiotowej umowy. Oznacza to zatem, że może to uczynić nawet po upływie dłuższego czasu, o ile dotychczasowy właściciel nadal będzie zainteresowany zawarciem tego rodzaju umowy.

Przedmiotem umowy przekazania może być wszelka nieruchomość gruntowa, budynkowa czy lokalowa. Treścią umowy przekazania zaś jest jednostronne zobowiązanie właściciela do nieodpłatnego przeniesienia prawa własności. Nieodpłatność przekazania wyklucza możliwość zastrzeżenia jakiegokolwiek ekwiwalentu, a nawet obciążenia przekazania poleceniem. W umowie strony mogą precyzować wzajemne prawa i obowiązki. W tym kontekście zwrócić należy uwagę na zasady odpowiedzialności za wady przekazywanej nieruchomości. Jeżeli bowiem strony nie postanowią inaczej, właściciel przekazujący nieruchomość nie będzie ponosił odpowiedzialności za jej wady (art. 902² Kc). Regulacja ta, zatem co do zasady, wyłącza odpowiedzialność przekazującego za wady przekazanej nieruchomości.  Niemniej jednak warte podkreślenia jest, że ma ona charakter względnie obowiązujący (jeżeli strony nie postanowią inaczej) co oznacza i co jest rekomendowane przyszłemu nabywcy - z uwagi na zabezpieczenie jego interesu majątkowego – odmiennie ukształtowanie zasad odpowiedzialności za wady, zarówno fizyczne, jak i prawne przekazywanej nieruchomości. W tym kontekście należy mieć bowiem na uwadze szczególny aspekt towarzyszący zawarciu omawianej umowy a mianowicie możliwość „pozbycia" się (niejednokrotnie z problemami) nieruchomości przez jej właściciela, w interesie którego leży zawarcie przedmiotowej umowy. Przyszły nabywca zatem powinien zabezpieczyć się przed ewentualnymi roszczeniami dotyczącymi przekazywanej mu nieruchomości i wprowadzić odpowiedzialność zbywcy za wady fizyczne lub prawne przekazywanej nieruchomości, ujawnione np. w określonym czasie. Tym bardziej, że przepisy regulujące umowę przekazania nieruchomości nie zajmują się, w żadnym stopniu problemem odpowiedzialności nabywcy (gminy lub Skarbu Państwa) z tytułu istniejących w dacie przeniesienia własności obciążeń nieruchomości. Tym samym należałoby uznać, że jeżeli strony nie postanowią inaczej gmina lub Skarb Państwa wstąpią w sytuację prawną swojego poprzednika (właściciela przekazującego nieruchomość) i odpowiedzialność z tytułu obciążeń nieruchomości będą ponosić na zasadach ogólnych.

Z umową o przekazanie nieruchomości wiążą się jeszcze dalsze wątpliwości, które to również mogą uprzykrzyć życie przyszłego nabywcy. Nabycie nieruchomości przez gminę w drodze omawianej umowy następuje nieodpłatne, co skutkuje m.in. brakiem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych po stronie gminy (art. 6 ust.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Jest to szczególnie istotne w sytuacji przyjęcia braku odpowiedzialności przekazującego za wady prawne nieruchomości, o czym była już mowa powyżej. Może się, bowiem okazać, iż gmina nabędzie nieruchomość z nieujawnionymi w księdze wieczystej obciążeniami, o których w chwili zawierania umowy przekazania nie wiedziała. Co więcej o ich istnieniu dowiedzieć się może już po poczynieniu nakładów na przedmiotowej nieruchomości.

Poza tym, pełna analiza przedmiotowego zagadnienia wymaga również wskazania, że  umowa przekazania nieruchomości może stanowić dla osób trzecich podstawę do żądania uznania tej umowy za bezskuteczną względem nich na podstawie art. 59 Kc tj. w sytuacji gdy wykonanie tej umowy uczyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeń tych osób. Takie uprawnienie przysługuje w ciągu roku od zawarcia tej umowy. Z uwagi na to, że umowa przekazania ma charakter nieodpłatny, dodatkowo wierzyciele dla skorzystania ze wskazanej instytucji nie będą mieli obowiązku wykazania stronom umowy przekazania, iż wiedzieli oni o przysługujących im roszczeniach.

Wierzyciele właściciela nieruchomości przekazującego ją gminie będą także mogli korzystać z roszczeń pauliańskich uregulowanych w art. 527 i nast. Kc, jeśli umowa przekazania nieruchomości zostanie uznana za czynność dokonaną z ich pokrzywdzeniem. Następstwem powyższego może być również bezskuteczność względem wierzycieli przekazującego nieruchomość.

Z uwagi na powyższe gminy powinny z ostrożnością i w możliwie jaknajwiększym stopniu – z uwzględnieniem wyżej wskazanych spostrzeżeń - dążyć do zabezpieczenia swoich interesów majątkowych aby uniknąć sytuacji,  że przekazywana nieruchomość stanowić będzie nie tylko przysporzenie majątkowe ale również przysporzenie  problemów i wątpliwości. 


[1] zob. G. Bieniek (w:) G. Bieniek,  Komentarz, t. II, 2009, s. 962

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Autor artykułu

Więcej z Praktyki §

Wydarzenia PDS

  • Brak nadchodzących wydarzeń
Więcej wydarzeń

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj