Prawo Dla Samorządu

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 6 marca 2015 r. III CZP 111/14[1] orzekł, że gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej w drodze decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przyznanego na podstawie dekretu warszawskiego, w prawo własności nieruchomości.

Uchwała zapadła na skutek zwrócenia się przez sąd rozpoznający sprawę w przedmiocie zażalenia na odmowę dokonania czynności notarialnej, o rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego. Notariusz odmówiła sporządzenia umowy sprzedaży bez zastrzeżenia prawa pierwokupu dla gminy, ponieważ czynność dotyczyła nieruchomości niezabudowanej, której własność została nabyta przez sprzedających na podstawie decyzji Prezydenta m.st. Warszawy przekształcającej prawo użytkowania wieczystego przyznanego na podstawie art. 7 ust. 1, 2, 3 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy[2], w prawo własności nieruchomości. Decyzja przyznająca prawo własności wydana została na podstawie art. 1 ust. 1a pkt 2) ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.[3]

W ocenie notariusz powyższe okoliczności wskazywały na nabycie własności nieruchomości od jednostki samorządu terytorialnego w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami[4] [dalej: u.g.n.], a zatem gminie przysługiwało prawo pierwokupu.

W ocenie sądu rozpoznającego sprawę art. 109 ust. 1 u.g.n. obejmuje swoją dyspozycją wszystkie przypadki nabycia nieruchomości, w tym także nabycie w drodze decyzji administracyjnej. Wątpliwości sądu pojawiły się jednak przy próbie odpowiedzi na pytanie, czy przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz osób fizycznych, które uzyskały to prawo na podstawie art. 7 dekretu o gruntach warszawskich, może być uznane za jego ustanowienie jako odszkodowania lub rekompensaty za utratę własności nieruchomości, a tym samym prawo pierwokupu byłoby wyłączone z uwagi na treść art. 109 ust. 3 pkt. 3 u.g.n.

SN w uzasadnieniu zaprezentował następujący pogląd.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 1) u.g.n., gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego.

W świetle brzmienia powyższego artykułu SN w pierwszej kolejności wskazał, że wątpliwości interpretacyjne może budzić przesłanka „nabycia własności od” Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego.

SN wyjaśnił, że pojęcie „nabytej od” ma szerszy zakres od określenia „kupionej od” i dotyczy przypadków, w których określona osoba staje się właścicielem nieruchomości w miejsce Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie czynności prawnej. Jednocześnie zdaniem SN na gruncie komentowanego artykułu, przytoczonego określenia nie można wiązać jedynie z koniecznością złożenia przez organ reprezentujący Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego oświadczenia woli o przeniesieniu jej własności na osobę nabywcy. Prawo pierwokupu na podstawie omawianej regulacji nie obejmuje natomiast form nabycia, będących formami pierwotnego nabycia własności (np. zasiedzenia).

Odnosząc powyższe do przepisów ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego, SN wskazał, że na podstawie art. 3 tejże ustawy, organ w drodze decyzji administracyjnej orzeka o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności. Zatem nabycie prawa własności, pomimo iż orzekane jest decyzją administracyjną, następuje w miejsce Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, co oznacza, że nabycie następuje w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 1) u.g.n.

Co istotne, SN w uzasadnieniu komentowanej uchwały wyjaśnił, że zakresem omawianego przepisu art. 109 ust.1 pkt 1) u.g.n. objęte są przypadki nabycia własności od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przez wszystkich użytkowników wieczystych, którym przysługiwało zrealizowane na drodze administracyjnej roszczenie przewidziane w art. 1 ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego.

W następnej kolejności, SN wskazał, że nabycie użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie art. 7 ust. 2 dekretu o gruntach warszawskich i przekształcenie tego prawa w prawo własności nie było formą odszkodowania lub zrekompensowania osobie będącej właścicielem tej nieruchomości przed dniem 21 listopada 1945 r. tego, że prawo własności zostało jej odebrane. Dekret o gruntach warszawskich nie przewidywał bowiem kompensowania uszczerbku w majątkach dotychczasowych właścicieli, wywołanego utratą prawa własności gruntu, lecz jedynie kompensowanie uszczerbku w postaci nieuzyskania do niego prawa własności czasowej lub prawa zabudowy. Zawarcie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego w związku ze złożonym wnioskiem na podstawie dekretu warszawskiego również nie miało takiego charakteru. Nadto, na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ani takiej grupie uprawnionych, ani żadnej innej uprawnienie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie zostało przyznane jako forma odszkodowania lub rekompensaty. Mając to na uwadze, w rozpatrywanym przypadku nie zachodzi wyłączenie prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 109 ust. 3 pkt. 3) u.g.n., i co za tym idzie przysługuje ono gminie na zasadzie art. 109 ust. 1 pkt 1) u.g.n.

Komentowana uchwała zapadła w okolicznościach, gdzie sprzedający nabył własność nieruchomości na podstawie ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego, a użytkowanie wieczyste zostało mu przyznane w wyniku realizacji roszczeń przewidzianych dekretem o gruntach warszawskich. Niemniej z uzasadnienia jej treści wynika ogólna reguła sformułowana przez SN potwierdzająca, iż gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej w drodze decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

[1] OSNC 2016/1/4, LEX nr 1651671

[2] Dz.U. z 1945 r. Nr 50, poz. 279 ze zm.

[3] Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r., Dz.U.2012.83 j.t. ze zm.

[4] Dz.U.2015.1774 j.t. ze zm.

Prawo pierwokupu gminy przy sprzedaży własności przekształconej z prawa użytkowania wieczystego