Prawo Dla Samorządu

Sprzedaż nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego wiąże się z ogłoszeniem przetargu. Z kolei przystąpienie do takiego przetargu przez potencjalnego nabywcę co do zasady uzależnione jest od uprzedniego wniesienia wadium.

Na tym tle rodzi się pytanie, czy otrzymana kwota wadium skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w VAT, a w konsekwencji, czy w odniesieniu do tej kwoty powinna zostać wystawiona faktura? Z takim problem mogą borykać się podmioty publiczne organizujące przetargi.

Wadium pełni przede wszystkim funkcję zabezpieczającą i kompensacyjną. Z jednej strony, stanowi bowiem zabezpieczenie zawarcia umowy i w tym sensie, gdy uczestnik przetargu, mimo wyboru jego oferty, nie przystąpi do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości, organizator przetargu może pobraną kwotę zatrzymać. Z drugiej strony wadium stanowi zryczałtowane odszkodowanie - w przypadku, gdy organizator przetargu uchyla się od zawarcia umowy to uczestnik, którego oferta została wybrana, może żądać zapłaty kwoty stanowiącej podwójną wysokość wadium.

Samo wpłacenie wadium na etapie przystąpienia do przetargu nie stanowi żadnej z czynności opodatkowanych VAT. Nie stanowi zatem ani odpłatnej dostawy towaru, ani odpłatnego świadczenia usług. Wynika to z tego, że z samym wniesieniem wadium nie wiąże się przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W rezultacie, wpłata wadium nie powoduje powstania obowiązku podatkowego.

W wyniku przeprowadzenia przetargu wyłoniony zostaje ostateczny nabywca. To ten moment jest istotny z punktu widzenia VAT.

Uczestnikom przetargu, za wyjątkiem zwycięzcy, wpłacone wadium jest zwracane. Taki zwrot jest neutralny podatkowo.

Sprawa wygląda inaczej w odniesieniu do zwycięzcy przetargu, gdy wpłacone przez niego wadium zostaje zaliczone na poczet ceny przyszłej dostawy nieruchomości. Chwila zaliczenia na poczet przyszłego, skonkretyzowanego świadczenia wywołuje powstanie obowiązku podatkowego. Skutkuje to zatem obowiązkiem wystawienia faktury opodatkowania według stawki obowiązującej w tej dacie.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w rozstrzygnięciach sądów administracyjnych oraz interpretacjach podatkowych.

Przykładowo, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 marca 2012 r. (sygn. I FSK 834/11) podkreślił, że wybór w przetargu oferenta stanowi jednoznaczne określenie dostawy towaru pod względem podmiotowo-przedmiotowym, a gdy towarzyszy mu zaliczenie wadium na poczet ceny nabycia, oznacza uiszczenie części ceny przed wykonaniem dostawy towaru. Taka sytuacja rodzi w VAT powstanie obowiązku podatkowego z omawianego tytułu.

Co natomiast w sytuacji, gdy ostatecznie nie dojdzie do zawarcia umowy z winy leżącej po stronie oferenta?

Organy podatkowe wskazują, że wówczas należy wystawić fakturę korygującą (np. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 13.10.2011 r., sygn. ILPP1/443-995/11-2/AW, a także Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 29.08.2011 r., sygn. ITPP1/443-710/11/AT). Organy utrzymują jednocześnie, że w takich przypadkach wpłacone wadium nie podlega zwrotowi, a zatrzymana kwota nie jest już zaliczką na poczet wynagrodzenia, lecz stanowi odszkodowanie za niedopełnienie warunków umowy. Takie odszkodowanie nie podlega przepisom ustawy o VAT, a tym samym nie podlega opodatkowaniu.

Podsumowując, faktura dokumentująca zapłatę wadium powinna zostać wystawiona tylko w przypadku wyłonienia zwycięzcy przetargu i zaliczenia jego wadium na poczet przyszłego skonkretyzowanego świadczenia. Z chwilą tego zaliczenia wadium będzie pełnić funkcję zaliczki na poczet przyszłej dostawy i w rezultacie spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w VAT.

Wadium a obowiązek podatkowy w VAT