Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności nieruchomości na skutek upływu czasu. W drodze zasiedzenia możliwe jest również nabycie własności nieruchomości należących do gminy.

Część I artykułu - „Zasiedzenie nieruchomości gminy – cz. I”.

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia

Upływ terminu zasiedzenia przy jednoczesnym spełnieniu pozostałych przesłanek powoduje nabycie własności nieruchomości z mocy prawa i jednoczesną utratę tego prawa przez dotychczasowego właściciela. Jednak w celu potwierdzenia tego stanu należy uzyskać odpowiednie rozstrzygnięcie sądu w trybie postępowania o stwierdzenie zasiedzenia.

W takim wypadku zainteresowany podmiot kieruje do właściwego sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Przepisy regulujące postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia nie wskazują kręgu osób uprawnionych do jego złożenia, odsyłając w tym zakresie do art. 510 § 1 k.p.c., zgodnie z którym „zainteresowanym w sprawie jest każdy, czyich praw dotyczy wynik postępowania, może on wziąć udział w każdym stanie sprawy aż do zakończenia postępowania w drugiej instancji”. W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia osoba składająca wniosek powinna wskazać w nim również inne zainteresowane w sprawie osoby. W sytuacji, gdy tego nie zrobi, sąd przed wydaniem postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia, najprawdopodobniej dokona wezwania przez ogłoszenie innych niż wnioskodawca zainteresowanych. Wskazany w nim termin do zgłoszenia się będzie wynosić co do zasady 3 miesiące. Jeżeli w tym czasie nikt się nie zgłosi albo w przypadku zgłoszenia nie wykaże przysługującego mu prawa własności, sąd wyda postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia.

Obrona przed zasiedzeniem

Gmina, chcąc zapobiec zasiedzeniu stanowiących jej własność nieruchomości, przed upływem terminu zasiedzenia może podjąć działania mające na celu przerwanie jego biegu. Bieg zasiedzenia przerywają podjęte przeciwko posiadaczowi samoistnemu nieruchomości czynności zmierzające bezpośrednio do pozbawienia go posiadania i zdolne ten cel osiągnąć tj. czynności przed sądami lub innymi organami powołanymi do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń wynikających z prawa własności albo przed sądami polubownymi, przedsięwzięte bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia prawa własności. Istotna jest zatem przede wszystkim zdecydowana wola odebrania posiadaczowi nieruchomości.

Czynnościami przerywającymi bieg zasiedzenia będą w szczególności powództwo windykacyjne, powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (w przypadkach istnienia niezgodności), powództwo o ustalenie prawa własności, wniosek o wszczęcie egzekucji zmierzającej do odzyskania władztwa nad rzeczą (w przypadku posiadania tytułu wykonawczego) oraz wniosek o dział spadku. Warto podkreślić, że także zawezwanie posiadacza nieruchomości do próby ugodowej w sprawie wydania nieruchomości przerywa bieg terminu zasiedzenia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2008 r., sygn. II CSK 612/07, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2006 r., sygn. III CZP 42/06). Ponadto przerwę biegu zasiedzenia powoduje wszczęcie mediacji.

Biegu zasiedzenia nie przerywają natomiast takie czynności jak złożenie wniosku o zwolnienie z kosztów sądowych czy ustanowienie pełnomocnika z urzędu, wniosku o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności, a także czynności wadliwe, które nie mogą wywołać skutku prawnego np. wniesienie pozwu, który następnie został zwrócony.

Roszczenia przeciwko posiadaczowi nieruchomości

Poza środkami obrony przed zarzutem zasiedzenia, właścicielowi nieruchomości przysługują samodzielne roszczenia przeciwko posiadaczowi nieruchomości. Na przywrócenie władztwa nad nieruchomością pozwala przywołane powyżej roszczenie windykacyjne, natomiast na zrekompensowanie pozbawienia właściciela możliwości korzystania z rzeczy – tzw. roszczenia rozliczeniowe, wśród których wyróżnia się roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków albo ich ekwiwalentu oraz o naprawienie szkody związanej z zużyciem, pogorszeniem lub utratą rzeczy. Właściciel, którego prawo własności zostało naruszone, może wystąpić przeciwko posiadaczowi nieruchomości z odpowiednim powództwem.

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy może obejmować wszystko to, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby nieruchomość wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego. Roszczenie o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości obejmuje natomiast pożytki naturalne (tj. normalny dochód z rzeczy uzyskany według zasad prawidłowej gospodarki np. przychówek zwierząt domowych, zboże zebrane z pola, owoce zerwane z drzewa) i cywilne (tj. dochody, jakie rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego np. czynsz z dzierżawy gruntu), które zostały od nieruchomości odłączone lub stały się wymagalne w okresie, w jakim posiadacz był zobowiązany do ich zwrotu. W przypadku roszczenia o naprawienie szkody sprawa jest bardziej złożona. Roszczenie o naprawienie szkody związanej ze zużyciem rzeczy lub jej pogorszenia co do zasady obejmuje zmniejszenie wartości rzeczy, a roszczenie o naprawienie szkody związanej z utratą rzeczy – jej pełną wartość.

Powstanie przywołanych roszczeń i ich zakres są jednak uzależnione od tego, czy posiadacz samoistny rzeczy był posiadaczem w dobrej wierze, posiadaczem w dobrej wierze, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa windykacyjnego, czy posiadaczem w złej wierze.

Przykładowo: Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy przysługuje od chwili powstania roszczenia przez cały okres nieuprawnionego korzystania z rzeczy przez posiadacza. W przypadku posiadacza w dobrej wierze roszczenie powstaje w chwili, w której dowiedział się on o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy, natomiast w przypadku posiadacza w złej wierze jest on zobowiązany do zapłaty z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy od samego początku władania rzeczą.

Roszczenia właściciela przeciwko posiadaczowi samoistnemu o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich równowartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 229 k.c.). Jest to szczególny termin przedawnienia, który odnosi się do tych roszczeń, które przed jego upływem nie uległy przedawnieniu na zasadach ogólnych i które powstały z chwilą zwrotu rzeczy właścicielowi.

Roszczenie właściciela z tytułu bezumownego korzystania z jego rzeczy z zasady ulega 10-letniemu przedawnieniu (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 października 1972 r., sygn. III CZP 70/72). Wynika z tego, że wskazane roszczenie przedawnia się z upływem wskazanego terminu, licząc od dnia, w którym właściciel mógł domagać się ich zaspokojenia, jednak nie później niż w ciągu roku od dnia zwrotu rzeczy.

Przykładowo: Właściciel nieruchomości przez rok od dnia zwrotu rzeczy może dochodzić wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z niej przez posiadacza w złej wierze za okres nieprzekraczający 10 lat (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 1980 r., sygn. II CR 501/80).

Korzyści z ustalenia stanu prawnego nieruchomości

Postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że potwierdza istniejące już prawa. Ma istotne znaczenie z uwagi na fakt, że jednoznacznie reguluje stan prawny nieruchomości, a po uprawomocnieniu się stanowi podstawę ujawnienia w księdze wieczystej prawa własności nowego właściciela. Uzyskany w dalszej kolejności odpis z księgi wieczystej będzie natomiast stanowić dla właściciela cenny dokument, umożliwiający mu np. wykazanie prawa do rozporządzania nieruchomością przy sprzedaży albo obciążenie jej hipoteką na zabezpieczenie kredytu.

Dodatkowo należy zwrócić uwagę, iż ustalenie stanu prawnego nieruchomości poprzez wydanie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia jest szczególnie istotne z punktu widzenia gminy. Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia podlega bowiem opodatkowaniu stanowiącym dochód gminy podatkiem od spadków i darowizn (art. 1 ust. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, Dz. U. z 2009 r., Nr 93, poz. 768). Jego wysokość wynosi 7% wartości nieruchomości pomniejszonej o nakłady dokonane przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. Obowiązek podatkowy każdorazowo powstaje z chwilą uprawomocnienia się wydanego przez sąd postanowienia. Podmiot, który uzyskał własność nieruchomości, jest wówczas zobowiązany w terminie miesiąca od powstania tego obowiązku złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zeznanie podatkowe, a następnie zapłacić na rzecz gminy podatek w ustalonej wysokości.

Podsumowanie

Instytucja zasiedzenia umożliwia uzyskanie pewności co do stanu prawnego nieruchomości poprzez usunięcie niezgodności między istniejącym stanem faktycznym a prawnym dotyczącym prawa własności. W konsekwencji zwiększy się ochrona bezpieczeństwa obrotu prawnego.

Gmina, uwzględniając fakt, że osoby korzystające z nieruchomości gminnych będą chciały je nabyć w drodze zasiedzenia, powinna przeanalizować sytuację znajdujących się w posiadaniu innych osób nieruchomości oraz podjąć odpowiednie czynności w tym zakresie.