Obserwuj

Bądź na bieżąco z prawem samorządowym. Zamów bezpłatny cotygodniowy newsletter.






Działy:
  • Gospodarka komunalna

    W dziale "GOSPODARKA KOMUNALNA" publikowane są artykuły dotyczące spółek komunalnych oraz zakładów budżetowych, jak również artykuły dotyczące poszczególnych działów gospodarki komunalnej, w tym gospodarki odpadami komunalnymi, gospodarki wodno-ściekowej, transportu publicznego.

  • Podatki

    W dziale "PODATKI" publikowane są artykuły dotyczące podatków i opłat publicznoprawnych, m.in. dotyczące podatku VAT, podatku od nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i innych.

  • Finanse publiczne

    W dziale "FINANSE PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące szeroko pojmowanych zagadnień związanych z finansami publicznymi, m.in. artykuły dotyczące dochodów jednostek samorządu terytorialnego oraz dyscypliny finansów publicznych.

  • Zamówienia publiczne

    W dziale "ZAMÓWIENIA PUBLICZNE" publikowane są artykuły dotyczące problematyki zamówień publicznych, m.in. dotyczące sytuacji podmiotów komunalnych w toku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Prezentowane są także najnowsze orzeczenie KIO oraz sądów w zakresie prawa zamówień publicznych.

  • Prawo cywilne

    W dziale "PRAWO CYWILNE" publikowane są artykuły dotyczące zagadnień cywilnoprawnych, m.in. umów oraz sporów przed sądami powszechnymi, których stroną są podmioty komunalne.

  • Nieruchomości

    W dziale "NIERUCHOMOŚCI" publikowane są artykuły dotyczące nieruchomości komunalnych oraz spraw związanych z innymi nieruchomościami, w których występują organy samorządu terytorialnego. Artykuły dotyczą w szczególności gospodarki nieruchomościami i planowania przestrzennego.

  • Procedury administracyjne

    W dziale "PROCEDURY ADMINISTRACYJNE" publikowane są artykuły dotyczące procedur, które prowadzone są przez organy samorządu terytorialnego. W szczególności artykuły dotyczą ogólnej procedury administracyjnej (KPA - Ordynacja podatkowa), procedury sądowoadministracyjnej, procedury uchwałodawczej oraz dostępu do informacji publicznej.

  • Ustrój

    W dziale "USTRÓJ" publikowane są artykuły dotyczące ustroju podmiotów komunalnych, w tym zagadnienia dotyczące statusu prawnego organów jednostek samorządu terytorialnego, związków międzygminnych czy radnych.

  • Inne

    W dziale "INNE" publikowane są artykuły związane z funkcjonowaniem podmiotów komunalnych, które ze względu na swoją tematykę nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii.

30.09.2014

Wypowiedzenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego musi być dokonane wobec wszystkich współwłaścicieli lokalu

UWAGA: TEN ARTYKUŁ MA WIĘCEJ NIŻ 3 MIESIĄCE.
SPRAWDŹ AKTUALNY STAN PRAWNY LUB SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM.
drukuj mail Share

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

W uchwale z dnia 14 maja 2014 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 19/14 Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie prawne, wskazując, iż opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego związanego z prawem własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego powinna być wypowiedziana w całości wszystkim współwłaścicielom tego lokalu.

Przedmiotowa uchwała zapadła na gruncie następującego stanu faktycznego:

Skarb Państwa - Wojskowa Agencja Mieszkaniowa Oddział Regionalny wypowiedział powódce, jako współwłaścicielce lokalu mieszkalnego posadowionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, dotychczasową opłatę roczną za udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu, na którym usytuowany był jej budynek. Na skutek wniosku złożonego przez powódkę, samorządowe kolegium odwoławcze uznało, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona. Od powyższego rozstrzygnięcia sprzeciw do sądu powszechnego złożył Skarb Państwa.

Sąd I instancji uznał, że dokonanie aktualizacji opłaty rocznej było zasadne jedynie w określonej wysokości, w pozostałej części zaś powództwo oddalił. Z przedmiotowym rozstrzygnięciem nie zgodziła się powódka, wnosząc apelację. Sąd II instancji rozpoznający apelację powódki, powziął poważne wątpliwości prawne, czy wypowiedzenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu zostało dokonane skutecznie. Bowiem w dacie wypowiedzenia, udział w użytkowaniu wieczystym gruntu związany był z prawem własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, którego właścicielem po 1/3 części była powódka i spadkobiercy pozostałych właścicieli. Wypowiedzenie wysokości opłaty natomiast dokonane zostało jedynie wobec powódki.

Sąd Najwyższy oparł rozstrzygnięcie na następujących podstawach:

W pierwszej kolejności SN zwrócił uwagę, iż art. 238 Kodeksu cywilnego ustanawia obowiązek uiszczania opłaty rocznej przez użytkowników wieczystych, a wysokość tej opłaty jest ustalana w drodze umowy i może być na podstawie art. 78-81 ustawy o gospodarce nieruchomościami[1] [dalej: u.g.n.] aktualizowana. Zgodnie z art. 78 ust. 1 u.g.n., właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, a wypowiedzenie to jest jednostronną cywilną czynnością prawną właściciela gruntu.

SN podkreślił, że użytkowanie wieczyste może przysługiwać kilku podmiotom i być przedmiotem współużytkowania w częściach ułamkowych, co oznacza, że istnieje tyle odrębnych stosunków prawnych z właścicielem, ile jest współużytkowników. Z powyższego wynika, że wypowiedzenie opłaty rocznej odpowiadającej ich udziałowi we współużytkowaniu musi być złożone wszystkim współużytkownikom, ponieważ odnosi skutek tylko wobec jego adresata w stosunku do jego udziału.

Sytuacja jest natomiast bardziej skomplikowana w przypadku, gdy wyodrębniony lokal w budynku posadowionym na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym pozostaje we współwłasności ułamkowej kilku osób. Tacy współwłaściciele posiadają udział nie w samym prawie użytkowania wieczystego, a „udział w udziale” prawa użytkowania wieczystego stosownie do posiadanych udziałów we współwłasności lokalu. Zgodnie natomiast z zasadą jedności udziału w użytkowaniu wieczystym, prezentowaną i utrwaloną w orzecznictwie, udział w nieruchomości wspólnej związanej z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. Każdy ze współwłaścicieli jest zatem użytkownikiem wieczystym.

W opisanym powyżej przypadku, wymierzana jest jedna opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, jedynie w stosunku do udziału w użytkowaniu wieczystym, z którym związane jest prawo własności do wyodrębnionego lokalu (bez uwzględnienia udziałów współwłaścicieli lokalu).

Mając powyższe na uwadze, SN uznał, że nie powinno budzić wątpliwości, iż oświadczenie o wypowiedzeniu całej opłaty dotyczy każdego użytkownika wieczystego, niezależnie od tego, czy służy mu samodzielnie prawo do udziału w użytkowaniu wieczystym związanym z danym lokalem czy też wspólnie, w częściach ułamkowych z innymi współwłaścicielami lokalu. Natomiast prawo do ochrony prawnej i prawo do sądu może zostać zapewnione wyłącznie poprzez doręczenie wszystkim współwłaścicielom oświadczenia o wypowiedzeniu zawierającego informacje i pouczenie o sposobie zakwestionowania tego wypowiedzenia.

Na zakończenie SN zaznaczył, że opisany problem nie dotyczy wypadku, gdy prawo własności do wyodrębnionego lokalu przysługuje w ramach współwłasności łącznej.

Mając na uwadze treść prezentowanej uchwały, właściwy organ, działając w imieniu właściciela gruntu, dokonując wypowiedzenia zmieniającego wysokości dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, powinien czuwać nad prawidłowym wyczerpaniem trybu wypowiedzenia w stosunku do każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, aby nie narazić się na zarzut nieskuteczności dokonanego wypowiedzenia.


[1] Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (t. j. z dnia 2 kwietnia 2014 r., Dz.U. z 2014 r. poz. 518).

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj

Autor artykułu

Marta Wolańska

radca prawny w Kancelarii Prawnej Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu, specjalizuje się w zakresie prawa cywilnego i gospodarczego, procedury cywilnej, a także prawa zamówień publicznych

Więcej z Wokandy §

Wydarzenia PDS

Więcej wydarzeń

Sprawdzone rozwiązania

dla każdego samorządu.

przeczytaj