W wielu postępowaniach administracyjnych podstawą rozstrzygnięcia organów administracji publicznej jest operat szacunkowy, czyli opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości.

Dotyczy to w szczególności postępowań o ustalenie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości czy za działki wydzielone pod drogi na skutek podziału nieruchomości. Podobnie również dokonywanie czynności cywilnoprawnych, których przedmiotem są nieruchomości publiczne tj. zawarcie umowy sprzedaży czy zamiany nieruchomości wymaga uprzedniego sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość tej nieruchomości na potrzeby planowanej transakcji. Co jeśli postępowanie administracyjne lub negocjacje dotyczące nieruchomości się przedłużają i istnieje ryzyko, że sporządzony już w danej sprawie operat szacunkowy straci aktualność?

Okres ważności operatu – 12 miesięcy

Otóż zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) [dalej: u.g.n.] operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Z art. 154 ust. 1 wynika, że czynnikami, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości są: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jednocześnie zauważyć trzeba, że nie każda zmiana w zakresie wymienionych czynników, a jedynie zmiana o charakterze istotnym może spowodować, że operat pomimo, iż nie upłynęło 12 miesięcy od jego sporządzenia, nie może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony.

Po upływie 12 miesięcy...

Zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Czy można potwierdzić aktualność przed upływem 12 miesięcy?

Bez wątpienia można potwierdzić aktualność operatu po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Co więcej, już z literalnego brzmienia art. 156 ust. 4 u.g.n. wynika, iż nie ma również przeszkód prawnych, by rzeczoznawca dokonał potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jeszcze w okresie jego ważności tj. przed upływem 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Wspomniany przepis stanowi bowiem, że „operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego”, nie wskazując jednocześnie, iż owe potwierdzenie musi nastąpić dopiero po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia. Po upływie okresu 12 miesięcy od sporządzenia operatu możliwe jest jego wykorzystywanie do celu, dla którego został sporządzony, jeśli tylko potwierdzona zostanie jego aktualność i nie ma przy tym znaczenia, czy samo potwierdzenie nastąpi przed czy też po upływie tego terminu.

Również wnioskowanie prawnicze „z większego na mniejsze” - a maiori ad minus – skłania do opinii, iż skoro z art. 156 ust. 4 u.g.n. wynika, że dopuszczalne jest potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia, to tym bardziej dopuszczalne jest potwierdzenie jego aktualności przed tą datą.

Sytuacje wymagające potwierdzenia aktualności

Jeszcze w okresie ważności operatu może dojść do sytuacji, które spowodują, iż operat nie będzie mógł być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony. Zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mogących mieć wpływ na wartość nieruchomości np. dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych mogą spowodować ten właśnie skutek. Innymi słowy okres ważności operatu może być krótszy niż 12 miesięcy, jeśli wystąpią podane w art. 156 ust. 3 u.g.n. przesłanki powodujące dezaktualizację wyceny. Podmiot, na zlecenie którego doszło do sporządzenia operatu musi więc mieć możliwość zwrócenia się do rzeczoznawcy o potwierdzenie jego aktualności jeszcze w okresie jego ważności. Brak takiej możliwości powodowałby stan niepewności co do tego, czy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony.

Weryfikacja tego, czy w konkretnym przypadku operat zachowuje swoją aktualność pomimo tego, iż nie upłynęło jeszcze 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu, należy do rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził. Zanim rzeczoznawca majątkowy potwierdzi aktualność operatu, obowiązany jest sprawdzić, czy sytuacja na rynku, w tym ceny nieruchomości podobnych, czy cechy nieruchomości szacowanej, nie zmieniły się na tyle, by mogło to mieć wpływ na zmianę wartości oszacowanej przez niego nieruchomości. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 20 maja 2010 r. wskazał, że wydany w postępowaniu sądowym operat szacunkowy wymaga potwierdzenia aktualności przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego nie tylko jeśli upłynął ustawowy termin do jej wykorzystania w sprawie, ale także gdy zaistniały okoliczności wymagające potwierdzenia aktualności operatu, niezależnie od upływu terminu do jego wykorzystania w sprawie[1].

Klauzula o aktualności

Zaakcentować trzeba, że zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), [dalej także: rozporządzenie], potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Oczywistym jest stwierdzenie, że potwierdzić ważność operatu szacunkowego może wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który go wykonał. Nie może tego zrobić ani inny rzeczoznawca ani żadna inna osoba.

Zakaz wprowadzania zmian w operacie a klauzula aktualizacyjna jako osobny dokument

Niezwykle ważne jest zachowanie wymogów formalnych, co do sposobu potwierdzenia aktualności operatu. Co istotne, potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego nie może wiązać się z wprowadzeniem do niego jakichkolwiek zmian czy uzupełnień. Potwierdzeniem aktualności musi być odrębna klauzula dołączona do operatu spełniająca wymogi z § 58 ust. 1 rozporządzenia. Sądy administracyjne wielokrotnie akcentowały w swoich orzeczeniach konieczność zachowania odpowiedniej formy potwierdzenia aktualności operatu. Najważniejsze znaczenie ma w tym kontekście wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 marca 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 727/08. Sąd badał dopuszczalność dokonania dnia 5 listopada 2007 r., aktualizacji operatu szacunkowego sporządzonego dnia 18 grudnia 2006 r. W analizowanej sprawie przed upływem ważności operatu szacunkowego rzeczoznawca sporządził jednak nie klauzulę aktualizacyjną, wymaganą przepisami prawa, a notę aktualizacyjną niespełniającą tych wymogów. Sąd nie zakwestionował samej dopuszczalności potwierdzenia aktualności operatu w okresie jego ważności, a jedynie wskazał, iż w analizowanym stanie faktycznym nie zachowano wymaganej przepisami formy potwierdzenia. Sąd wskazał, że „W ocenie Sądu aktualizacja operatu, dokonana w ciągu 12 miesięcy od jego sporządzenia nie zastępuje klauzuli, o jakiej mowa w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w § 58 ust. 1 rozporządzenia”. Sąd podkreślił, że przepisy nie definiują pojęcia „klauzula”, ale ich analiza pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do niego klauzuli zawierającej oświadczenie o aktualności operatu. W stanie faktycznym analizowanej sprawy Sąd uznał, że „Znajdujący się w aktach sprawy dokument - nota aktualizacyjna do operatu szacunkowego - sporządzony w listopada 2007 r. nie spełnia warunków, jakim powinna odpowiadać klauzula, bowiem dokonano w nim istotnych zmian w uprzednio wykonanym operacie i nie jest wobec tego potwierdzeniem aktualności operatu. (...) powołany dokument nie mógł przesądzać o aktualności operatu, gdyż można było tego dokonać wyłącznie w formie klauzuli, w której rzeczoznawca oświadczył, że operat po jego aktualizacji zachował aktualność. Wówczas powyższy dokument staje się częścią sporządzonego wcześniej operatu szacunkowego”. Wnioskować można, iż Sąd uznał, że można przesądzić o aktualności operatu jeszcze przed upływem okresu jego ważności, jednak wyłącznie w  formie klauzuli, o której mowa w § 58 rozporządzenia.

Kilkakrotne przedłużanie ważności operatu

Na koniec wskazać warto, że potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego dokonane z zachowaniem wymogów formalnych wywoła skutek w postaci dopuszczalności wykorzystania tego operatu na cel, dla którego został sporządzony, przez kolejne 12 miesięcy od daty potwierdzenia aktualności. Co więcej, z § 58 ust. 2 rozporządzenia wynika, iż dopuszczalne jest także „dalsze potwierdzanie aktualności operatu”. W piśmiennictwie akcentuje się, że chociaż w u.g.n. nie ma o tym mowy, z § 58 ust. 2 rozporządzenia wynika, „(...) że ważność jednego operatu może być przedłużana więcej niż jeden raz, po upływie kolejnych 12 miesięcy, zawsze w taki sam sposób”[2].

[1] Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2010 r., sygn. akt V CSK 13/10.

[2] E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 156 u.g.n., [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz, Lex Prestige.